Nhà đất sổ chung là gì? Có thể tách ra sổ riêng hay không?

Nhà đất sổ hồng riêng là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà đất sổ chung là gì?

Trước hết, trong pháp luật hiện hành không có khái niệm “sổ”, “sổ chung”, “sổ riêng”, “sổ đỏ”, “sổ hồng”… mà đây chỉ là cách gọi thông thường của người dân. Tên gọi chính xác được pháp luật công nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, có thể hiểu nhà đất sổ chung là có hơn 2 người cùng sở hữu một bất động sản mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng với nhau, họ đều có quyền định đoạt mua bán, sang nhượng, cho thuê… với tài sản này.

Hiện nay, Sổ được cấp theo mẫu thống nhất trên toàn quốc bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT. Dù là sổ chung hay sổ riêng thì đều cùng một mẫu, giống nhau, chỉ khác về nội dung được ghi trên sổ.

Nguyên nhân phổ biến nhất dẫn tới việc tồn tại của sổ riêng, sổ chung là do quy định về tách thửa đất. Ở mỗi tỉnh thành sẽ quy định một hạn mức nhất định (diện tích tối thiểu, mặt tiền bao nhiêu mét, dài bao nhiêu…) thì đủ điều kiện cấp sổ, mà người dân không đủ tiền mua toàn bộ thửa đất, chỉ mua được một phần nên dẫn tới nhiều người mua chung một thửa, hình thành sở hữu chung.

Nhiều công ty bất động sản hiện nay cũng phân lô đất nông nghiệp nhưng không đủ diện tích theo quy định Nhà nước thường dùng hình thức sở hữu chung để bán cho khách hàng nhằm tiết kiệm chi phí.

Có thể hiểu đơn giản rằng, nhà đất sổ chung là trường hợp nhà và các tài sản gắn liền với đất thuộc cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu từ 2 người trở lên. Các nhà chung sổ được tính khi có từ 2 chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên. Các chủ sở hữu này không có quan hệ bố/ mẹ/ con cái hoặc vợ chồng.

Trường hợp chung sổ cũng không hề hiếm gặp ở cả thành phố và nông thôn, như:

• Chung cư mini.
• Nhà đã đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm hoặc chưa hoàn tất thủ tục tách sổ.
• Nhà không đủ điều kiện tách thửa do một số nguyên nhân: diện tích không đủ tách, dính quy hoạch, đất tranh chấp, vi phạm quy định xây dựng,... Các giấy tờ mua bán chỉ viết tay mà các chủ sở hữu không được cấp sổ riêng.

Tính pháp lý của nhà đất sổ chung

Vì đây là GCNQSD Đất nhà cùng những tài sản gắn liền với đất do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và thừa nhận nên hoàn toàn có giá trị về mặt pháp lý.

Tuy nhiên không phải đối tượng nào cũng có thể được cấp chung một sổ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013, chỉ những trường hợp dưới đây mới được cấp sổ hồng chung:

Cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư có đầy đủ các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cũng có trường hợp không có giấy không đảm bảo để xét công nhận đất (quy định theo điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013)

Những cá nhân, hộ gia đình được nhà nước bàn giao đất đai sau ngày 01/07/2014.

Cá nhân được quyền sử dụng đất sau khi hoà giải việc tranh chấp đất đai, theo quyết định của Toà án, thi hành án, hoặc của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. 

Cá nhân được chuyển nhượng, thừa kế, được tặng, được chuyển đổi, góp vốn đầu tư hoặc thế chấp để vay tiền hoặc thu hồi nợ như ngân hàng. 

Cá nhân trúng đấu giá đất do cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá đất công khai. 

Người mua đất hoặc nhà ở và những tài sản khác có trên miếng trên đất.

Cá nhân được sử dụng đất trong khu chế xuất, khu kinh tế hoặc các khu công nghiệp. 

Cá nhân mua đất, nhà ở được nhà nước thanh lý. 

Cá nhân chủ sở hữu đất thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đối với nhóm người hoặc các thành viên trong gia đình. 

Người có nhu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị mất. 

Ưu và nhược điểm của nhà đất sổ chung

Về ưu điểm

Nhà đất sổ chung là sự lựa chọn tốt cho những người có thu nhập thấp. Nhà đất có chung sổ sẽ có giá thành rẻ hơn nhiều so với nhà đất sổ riêng. Do đó, nhà đất sổ chung được xem là một sự lựa chọn kinh tế cho nhiều cá nhân có nhu cầu.

Có thể coi sổ hồng chung là một giải pháp để chủ sở hữu đất có diện tích đất chưa đủ điều kiện để tách thửa thực hiện các giao dịch mua bán có liên quan tới miếng đất đó. Các chủ sở hữu phần diện tích đất nhỏ có thể kết hợp với nhau để lập sổ hồng chung, qua đó đảm bảo quyền sở hữu của mỗi người theo quy định pháp luật.

Với nhà đất chung sổ hồng, việc mua bán đất có thể được thực hiện bằng giấy viết tay mà không sợ rủi ro từ chủ cũ. Bởi, với các giao dịch bất động sản chung sổ thì chủ sở hữu cần có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung. Điều này giúp giảm rủi ro không đáng có về sau.

Về nhược điểm

Nhà đất sổ chung cũng có một số nhược điểm cần lưu ý:

Vì chung một sổ với nhiều người nên thủ tục hành chính khi chuyển nhượng sẽ khá rắc rối và phức tạp hơn so với sổ riêng. Để có thể giao dịch bất động sản, người dân cần chuẩn bị tất cả những giấy tờ liên quan tới việc mua bán, giấy xác nhận không tranh chấp, giấy đồng thuận của các chủ sở hữu đất chung…

Nếu mua nhà chung sổ để đầu tư bán lại kiếm lời thì bất động sản có chung sổ không phải một lựa chọn tốt. Bời giá trị của tài sản này thường thấp hơn so với thị trường.

Những câu hỏi về nhà đất sổ chung

1. Sổ chung có tách thành sổ riêng được không?

Khi mua nhà đất sổ chung, người mua thường có nhu cầu tách sổ riêng để an tâm hơn và dễ giải quyết vấn đề về tài sản của mình.

Để tách ra sổ riêng từ sổ chung theo quy định của pháp luật, người muốn tách thửa phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các thửa đất được tách. Tuy nhiên, việc tách thửa phải đáp ứng những điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tách thửa ở địa phương đó.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường, thủ tục tách thửa bao gồm: đơn đề nghị tách thửa và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau khi nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong thủ tục tách thửa đất đã gồm cả thủ tục xin cấp sổ đỏ mới cho phần diện tích được tách. Khi giao dịch mua bán, người mua cần cảnh giác và bảo vệ quyền lợi của mình để tránh bị thiệt hại do các rủi ro về hình thức mua bán nhà đất sổ chung đem đến.

2. Sổ chung có vay ngân hàng được không?

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, các ngân hàng sẵn sàng cho vay các khoản tín dụng thế chấp bằng bất động sản đồng sở hữu. Nhưng vì tính chất phức tạp về tính sở hữu của loại tài sản này, một số ngân hàng sẽ yêu cầu người vay tách sổ trước khi vay. Điều này giúp khâu hồ sơ, thẩm định, quyền định đoạt tài sản trở nên đơn giản hơn trong trường hợp người vay không trả được nợ…

3. Có nên mua nhà đất sổ chung hay không?

Sau khi bạn đã hiểu nhà đất sổ chung là gì, cùng những ưu nhược điểm của loại bất động sản này thì câu trả lời cho câu hỏi trên là tùy thuộc vào kinh tế, hoàn cảnh và nhu cầu mục đích sử dụng mà bạn có thể lựa chọn mua bất động sản sổ chung hay sổ riêng sao cho phù hợp. 

Ví dụ, nếu bạn chưa có điều kiện kinh tế tốt nhưng vẫn muốn sở hữu một mảnh đất hoặc một căn nhà, hoặc bạn là chủ sở hữu một mảnh đất nhưng diện tích đất chưa đủ điều kiện để được tách thửa thì bất động sản có sổ chung sẽ là một lựa chọn hợp lý ở thời điểm này. Tuy nhiên, cần lưu ý về những hạn chế và nhược điểm đã đề cập tới trong bài viết này. Còn nếu bạn mua nhà đất chung sổ để đầu tư sinh lời sau này thì nên cân nhắc tới bất động sản đã có sổ riêng.

Trên đây là bài phân tích về khái niệm, ưu nhược điểm và một số vấn đề liên quan tới nhà đất sổ chung là gì. Hãy tìm hiểu thật kỹ và xác định rõ mục đích mua bất động sản để đưa ra quyết định đúng đắn nhất.