Nguồn cung chung cư cao cấp Hà Nội xuống thấp nhưng giá ngày càng tăng cao 

Giá vẫn tăng bất chấp thị trường khủng hoảng 

Theo VietnamFinance, mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã công bố báo cáo “Dự báo xu hướng phân khúc trung - cao cấp Hà Nội năm 2023”. Theo báo cáo này, nguồn cung chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội đang suy giảm mạnh. Trong quý IV/2022, số lượng căn hộ chung cư trung - cao cấp mở bán mới tại Hà Nội đã giảm lần lượt 40% và 72% so với quý trước đó, tập trung chủ yếu tại hai dự án khu Đông và khu Tây Hà Nội, lần lượt là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (với tỷ trọng gần 60%). Trong quý I/2023, ước tính nguồn cung phân khúc này chỉ đạt khoảng 700 căn. 

Mặc dù nguồn cung giảm mạnh nhưng sức tiêu thụ chung cư trung và cao cấp rất ấn tượng, trong quý IV/2022 có 700 căn trung cấp và 1.600 căn chung cư cao cấp được bán. Còn trong 3 tháng đầu năm 2023, có khoảng 1.700 căn trung và cao cấp đến tay khách hàng. 

Giá bán chung cư trung và cao cấp cũng tăng trưởng khá mạnh. Cuối quý IV/2022, chung cư cao cấp có mức giá bán sơ cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm 2021. 

Điển hình một số như dự án như Imperia Smart City (tòa I1, I2 tăng 30%), Masteri West Heights (tăng 19%), The Tonkin (tăng 21%) – thuộc Vinhomes Smart City; và Masteri Waterfront (tăng 26%) – thuộc Vinhomes Ocean Park.

Trong quý IV/2022, phân khúc chung cư trung cấp có tốc độ tăng giá so với cùng kỳ còn cao hơn phân khúc chung cư cao cấp, với tốc độ tăng 21,4%, đạt hơn 45 triệu đồng/m2. Loạt dự án chung cư trung cấp đã và chuẩn bị bàn giao trong giai đoạn này là yếu tố quyết định mức giá tăng mạnh tại các dự án như Feliz Home (bàn giao quý III/2022, tăng 30%), Sapphire 1 (bàn giao quý III/2020, tăng 26%), Le Grand Jardin (bàn giao quý II/2020, tăng 24%).

Năm 2023, dự báo giá bán chung cư trung và cao cấp sẽ khó giảm, thậm chí xu hướng tăng nhẹ dù tốc độ tăng giá chậm lại so với giai đoạn 2020 - 2022. 

Nguyên nhân giá chung cư tăng 

Một số nguyên nhân khiến chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội tăng giá bền vững trong giai đoạn tới như số lượng người giàu tăng nhanh. Theo thống kê của Knight Frank, Việt Nam được dự báo sẽ là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng người giàu (người giàu có tài sản từ 1 triệu USD trở lên) nhanh nhất thế giới. Trong giai đoạn 2021 - 2026, tăng từ 72.135 người (năm 2021) lên 114.807 người (năm 2026). 

Số lượng người siêu giàu (tổng tài sản từ 30 triệu USD trở lên) tăng 26% trong giai đoạn 2021 - 2026, từ 1.234 người (vào năm 2021) lên 1.551 người (vào năm 2026). 

Tại Việt Nam tầng lớp trung lưu cũng sẽ tăng 32% trong giai đoạn 2021 - 2025, dự báo đến năm 2025 có gần 26 triệu người thuộc tầng lớn này và đến năm 2045 lên khoảng 50 triệu người. Sự gia tăng nhanh chóng về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu sẽ thúc đẩy nhu cầu về các hàng hóa, dịch vụ cao cấp, bao gồm nhu cầu nhà ở trung và cao cấp. 

Xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai (second home) tại ngoại thành/khu vực lân cận các thành phố lớn sẽ thúc đẩy nhu cầu của khách hàng đối với bất động sản nhà ở, trong đó có phân khúc trung và cao cấp. 

Một nguyên nhân khác cũng được nhắc đến là nguồn cung chung cư trung và cao cấp dự kiến sẽ giảm. TS Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), Chính phủ hiện đang điều chỉnh cơ cấu phân khúc nhà ở, trong đó tập trung đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và hạn chế phân khúc trung và cao cấp. Nguồn vốn tín dụng cũng không còn ưu tiên cho phân khúc trung và cao cấp cả về thủ tục và lãi suất. Với những nguyên nhân này, các nhà phát triển nhà ở sẽ không tiếp tục đầu tư vào các dự án nhà ở trung và cao cấp mới vì vừa mất thời gian, tốn chi phí, trong khi rủi ro cao vì khó có được dự án. 

Tình trạng nhiều dự án không được triển khai, khó được phê duyệt càng khiến giá nhà khó giảm, đặc biệt tại các khu vực có điều kiện sống và hạ tầng tốt. “Xu hướng hiện nay của thị trường vẫn giữ giá tại những nơi có biểu hiện, điều kiện của một cuộc sống tốt”, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá.
GS Võ cho rằng, nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt sẽ chiếm ưu thế, dù giá cả có tăng thì vẫn nhận được sự đón nhận của khách hàng. 

“Nhiều người cho rằng chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đó hoàn toàn là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường”, GS Võ nhấn mạnh.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cũng đồng quan điểm khi cho rằng phân khúc chung cư trung, cao cấp Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững. “Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Đồ thị hình sin về giá của phân khúc này thường biến động rất nhẹ nhàng. Chính vì thế, tôi cho rằng, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn”, TS Nghĩa nói.

Ông Nghĩa cho rằng áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá tăng cao. Tuy nhiên, mức giá chỉ tăng bền vững ở những dự án của chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện tích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt.

Bởi vậy, ông cho rằng khi xây dựng căn hộ trung và cao cấp, chủ đầu tư cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị. “Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở mà còn đón nguồn khách thuê để ở. Bởi thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận”, ông nói thêm.