Nguồn cung bất động sản giảm đáng kể, doanh nghiệp thiếu vốn triển khai

Các dự án thiếu dòng vốn triển khai chịu tác động mạnh từ những yếu tố như động thái siết dòng tiền vào thị trường bất động sản, nguồn vốn trái phiếu bị co hẹp, và việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động…

Nguồn cung thiếu hụt?

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2018, tổng nguồn cung căn hộ mới là gần 180.000 sản phẩm, tuy nhiên đã giảm còn gần 110.000 sang năm 2019 và chỉ còn 90.000 năm 2020. Sang năm 2021, nhiều dự án phải dừng thi công trong bối cảnh thị trường chịu tác động lớn từ dịch bệnh Covid 19 cũng như gặp những vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, nên nguồn cung căn hộ lại tiếp tục giảm chỉ còn khoảng hơn 50.000 sản phẩm.

Nguồn cung bất động sản trong 9 tháng đầu năm nay tiếp tục có xu hướng giảm đáng kể. Trên thị trường, nguồn cung đa phần thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với hầu hết người dân có nhu cầu ở thực. Trong quý III/2022, tỷ lệ hấp thu chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021.

Theo ghi nhận trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý 3, nguồn cung về nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện, nguồn cung từ những dự án mới được bổ sung không nhiều, đa phần vẫn đến từ những dự án được triển khai và đang được chào hàng.

Theo đó, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành là 17 dự án với tổng hơn 4.000 căn, ngang với khoảng 71% so với quý 2, và bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Có 10 dự án tại miền Bắc với tổng gần 2.400 căn, có 1 dự án tại miền Trung và 6 dự án tại miền Nam với hơn 1.700 căn.

Cung cầu lệch pha là nguyên nhân khiến giá bất động sản gia tăng, và đây là nhận định mà nhiều tổ chức nghiên cứu và các chuyên gia đưa ra.

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills quý III/2022, cả phân khúc văn phòng và nhà ở tại Hà Nội, TP HCM đều có xu hướng tăng giá. Theo lý giải của chuyên gia Savills, nguồn cung thiếu hụt, chất lượng được cải thiện, và chi phí xây dựng tăng đã khiến giá nhà ở Hà Nội đi lên.

Tỷ lệ hấp thu có xu hướng đi xuống. Tỷ lệ hấp thu trong quý III vừa qua đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý, tăng 1 điểm phần trăm xét theo năm.

Lý giải

Theo nhận định từ ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung mới đối với thị trường bất động sản quý 3 eo hẹp là điều đã được dự báo.

Nguồn cung mới bị ảnh hưởng từ quy trình thủ tục pháp lý những dự án bất động sản được cơ quan chức năng từ cấp trung ương đến địa phương thắt chặt trong những năm qua. Do đó, các chủ đầu tư rất khó có thể triển khai dự án mới.

Bên cạnh đó, các dự án thiếu hụt dòng vốn triển khai cũng do chịu tác động lớn từ những yếu tố như động thái siết dòng tiền vào thị trường bất động sản, nguồn vốn trái phiếu bị co hẹp và các ngân hàng tăng lãi suất huy động…

Ông Đính cho biết thị trường tài chính có biến động lớn trong bối cảnh diễn biến chính trị trên thế giới tác động sâu sắc đến kinh tế vĩ mô. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp chuyển trạng thái từ bung hàng ra làm ăn chuyển sang co hẹp, phòng thủ, hướng đến mục tiêu ưu tiên duy trì ổn định hơn là phát triển.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cũng đã đề cập đến số liệu nguồn cung căn hộ tại TP HCM. Cụ thể, có 97% nguồn cung căn hộ mở bán ở TP HCM trong dịp cuối năm nay là sản phẩm hạng sang, cao cấp, còn nguồn cung sản phẩm bình dân và trung cấp thiếu hụt.

Theo bà Dung, nguồn cung và cầu lệch pha sẽ khiến thị trường vẫn gặp những khó khăn và thách thức trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Mặt khác, theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, nguồn cung thị trường bất động sản thiếu là chưa đúng hoàn toàn, mà chỉ thiếu hụt ở một số phân khúc. Ông Hiển đã đưa ra những khảo sát thực tế, loại hình căn hộ cho thuê vẫn chưa khai thác được hết công suất.

Một số chuyên gia cho rằng nguồn cung chỉ thiếu hụt ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội. Còn những loại hình bất động sản như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, cao cấp, hạng sang thì rơi vào tình trạng cung vượt cầu.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhận định về sự khó khăn của thị trường bất động sản, và đưa ra khuyến nghị rằng doanh nghiệp địa ốc hiện nay cần tái cấu trúc hoạt động kinh doanh.

Theo vị chuyên gia này, doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách hy sinh dự án và lĩnh không phải chủ chốt nhằm thu gọn tài chính, giảm nợ vay hay chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.

Ngoài ra, Nhà nước cũng cần xem xét hỗ trợ nguồn lực nào đó để trợ lực cho thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn. Đây có thể là hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống, hay một nguồn vốn nhất định cho vay. Điều này sẽ tạo nên dòng tiền mới cho thị trường, đồng thời cũng thúc đẩy người dân mua nhà để ở theo tinh thần tự chọn lựa căn nhà phù hợp với nhu cầu. Trước mắt, nguồn vốn này chỉ có ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, đồng thời không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ.