Gỡ "nút thắt" pháp lý ngăn dòng tiền chảy vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu

Cơ cấu sản phẩm bất động sản bất hợp lý

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thị trường hiện đang phát triển chậm lại, giao dịch kém. Ở tất cả các phân khúc đang rơi vào trầm lắng, giảm thanh khoản. Người có nhu cầu ở thật khó mua được nhà hơn thời điểm trước đây do giá tăng cao và niềm tin vào thị trường sụt giảm mạnh.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chia sẻ, thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng “lệch pha”, rất thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội...

Điển hình, sự “lệch pha” thể hiện rõ nhất là nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp rất sẵn nhưng thiếu vắng nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân ngày càng… “vắng bóng”.

“Năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Ngược lại, năm 2020, nhà cao cấp chiếm 42,1%; năm 2021 chiếm 74% và trong 6 tháng đầu năm 2022 chiếm áp đảo đến 80,1%, còn lại là nhà ở trung cấp”, ông Châu đưa ra dẫn chứng.

Đồng tình với quan điểm này, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp kéo theo giá nhà tăng liên tục.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung của thị trường đã sụt giảm rõ rệt, trong 9 tháng đầu năm chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường giao dịch, chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất so với từ năm 2015 cho đến nay.

Điều đáng bàn, các cơ cấu sản phẩm của bất động sản cũng đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại chúng, tồn kho trên thị trường chủ yếu đến từ bất động sản cao cấp. Giá bất động sản bị đánh giá cao, không phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Trong khi đó, các giao dịch ở thị trường bất động sản rất thấp, rất yếu, các doanh nghiệp gần như không có thanh khoản, không doanh thu, các hoạt động phải tạm dừng, giảm doanh số giao dịch, qua đó các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ khủng hoảng rất cao.

Mới đây, tại phiên chất vấn Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Đại biểu Quốc Hội Nguyễn Hữu Thông (Đoàn Bình Thuận) nhìn nhận, hiện nay thị trường bất động sản chưa được kiểm soát tốt, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hợp lý. Dòng tiền chủ yếu chảy vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, người nghèo thì chưa được quan tâm đúng mức.

Cần sớm tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật

Đề cập đến dòng tiền đang chảy vào phân khúc bất động sản cao cấp, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực nhìn nhận đó là một thực tế và để giải bài toán lệch pha cung- cầu cần có những giải pháp đồng bộ.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực kiến nghị có chính sách tín dụng đặc biệt cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án cấp thiết cho xã hội, các dự án để khuyến khích các nguồn hàng phù hợp với nhu cầu chung của đại chúng như nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.

“Nhà nước cần sớm tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung. Nếu thị trường dồi dào nguồn cung thì cung - cầu tự điều tiết”, ông Đực nhìn nhận.

Theo lý giải của vị chuyên gia này, phân khúc bất động sản cao cấp với giá quá cao đang chiếm lĩnh thị trường, vượt quá khả năng của đại đa số người dân. Vì vậy, chiến lược phát triển nhà ở xã hội là một mũi tên bắn trúng nhiều đích bởi nó vừa giúp thị trường bất động sản từng bước khắc phục được lệch pha cung-cầu, đồng thời đáp ứng được mục tiêu Chiến lược nhà ở quốc gia.

"Khi doanh nghiệp chuyển hướng qua làm nhà ở xã hội chắc chắn sẽ giúp giá bất động sản hạ nhiệt”, ông Đực nói.

Nói về giải pháp vực dậy thị trường bất động sản, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị trong thời gian chờ sửa đổi các luật, cần thiết phải có những sự tháo gỡ với những cơ chế đặc thù cho các dự án đang "nằm chờ" phê duyệt. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tin tưởng rằng Chính phủ cũng đang có những động thái rất quyết liệt để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, nguồn cung bất động sản ra thị trường đa số là sản phẩm giá trị rất cao nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường, không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng, thị trường có 80% mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ.

Trong bối cảnh này, cần giải pháp để thị trường chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua bất động sản nhu cầu thực. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề này thị trường sẽ trở lại ổn định, ngược lại thì chênh lệch cung - cầu còn kéo dài.

"Chúng tôi mong muốn có những động thái cụ thể hơn để có những chính sách quyết liệt giải quyết các vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay", ông Quang nói.

Trong một phát biểu mới đây, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá thị trường bất động sản hiện đang gặp hạn chế về nguồn cung, giá trị đang còn cao, thị trường thứ cấp lại không nhiều.

Đối với các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở trung cấp rất lớn nhưng hiện vẫn chưa thể đáp ứng được do quỹ đất và vấn đề pháp lý.

Thực tế, trên địa bàn Hà Nội, sự gia tăng nhanh chóng của nhà ở thương mại và nhà ở riêng lẻ giá cao trong khi số lượng nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân hạn chế đang khiến tình trạng mất cân bằng giữa các loại hình nhà ở ngày càng nghiêm trọng.

Do đó, nếu có những dự án mới ở các vùng ven, giá cả hợp lý, dòng tiền sẽ tập trung mạnh vào phân khúc này. Tuy nhiên, sẽ rất khó để giải quyết vấn đề trong khoảng thời gian từ đây đến cuối năm 2022.

Cũng theo TS Sử Ngọc Khương, thực tế có không ít doanh nghiệp sẵn sàng dành các quỹ đất sạch, nguồn vốn để xây dựng nhà ở xã hội bán với giá rẻ. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là các vấn đề pháp lý, khi những “nút thắt” không tháo gỡ, thị trường sẽ bị “bóp méo”.