Nghị định 10 có đủ sức "rã đông" thị trường bất động sản?

4 tác động của nghị định 10

Theo VNDirect, có thể thấy Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 có những thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Cụ thể, Nghị định số 10 đã bổ sung quy định cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. VNDirect nhận định, điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, đơn vị này cho rằng cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 - 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, cũng theo HoREA, năm 2022 cả nước chỉ có 12 dự án được cấp phép, giảm 77% svck. Lượng giao dịch sản phẩm cũng ở mức thấp và tỷ lệ hấp thụ cuối năm 2022 chỉ bằng khoảng hơn 30%. Các doanh nghiệp niêm yết đang có những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có thể kể đến như NVL, HDC, DIG, CEO, BCG…

Thứ hai, bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn. Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này.

Trường hợp này trước đây vốn không được coi "nhà đầu tư trúng thầu" và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, VNDirect đánh giá nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động dự án. Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác. Điều này theo chúng tôi, có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất. Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng để quy định có hiệu quả cũng cần thêm các chính sách tháo gỡ vướng mắc về xác định giá đất, thẩm định giá đất từ đó đồng bộ các quy định.

Liệu chính sách đã đủ “rã đông” thị trường bất động sản?

Đánh giá về những tác động của Nghị định số 10 với thị trường bất động sản, bà Trần Khánh Hiền – Giám đốc Phân tích Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT cho biết, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai 03/04/2023, có hiệu lực từ ngày 20/05/2023 có những 3 nội dung trọng điểm. Thứ nhất quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (condotel). Thứ hai, bổ sung chính sách giao đất trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư. Thứ ba, bổ sung thời gian UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể không quá 90 ngày kể từ ngày giao đất.

Những thay đổi này có tác động rất lớn khi Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ cơ sở pháp lý để cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch. Bên cạnh đó cũng tạo cơ chế giao đất trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư và được Nhà nước chấp thuận nhà đầu tư. Trường hợp này trước đây vốn không được coi "nhà đầu tư trúng thầu" và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư. Ngoài ra, Nghị định 10 cũng giúp giải quyết tình trạng chính quyền địa phương chậm phê duyệt tiền sử dụng đất, gây kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đây là một trong những vấn đề gây ra điểm nghẽn cho hàng loạt dự án, đặc biệt tại TP.HCM.

Theo bà Hiền, ngoài Nghị định 10/2023, hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản được ban hành kể từ đầu năm 2023 như bao gồm Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ thị trường BĐS hay Quyết định 388 về đề án phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên hiệu quả thực tế triển khai vẫn cần kiểm chứng thêm, điển hình từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng năm 2013 đã gặp nhiều vấn đề bất cập.

"Chúng tôi cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản liệu có “rã đông” khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. Chúng tôi tin rằng các chính sách ban hành như trên có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi", bà Hiền cho biết.