Ngân hàng khó thanh lý loạt bất động sản dù đã “đại hạ giá” 

“Ông lớn” ngân hàng thanh lý tài sản thế chấp

Theo nld.com.vn, đầu tháng 5, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) phát đi hàng chục thông báo về việc bán đấu giá tài sản thế chấp. Trong đó, có khoản nợ phát sinh của Công ty TNHH Thương mại và Vận tải dầu khí Đại Lộc tại chi nhánh Thủ Đức. Theo đó, tổng dư nợ của khoản vay này đến ngày 13/5 là hơn 119 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản vay của công ty này là lô đất có vị trí tại 336 Nguyễn Chí Thanh, phường 5, quận 10, TP Hồ Chí Minh cùng một số tài sản khác.

Còn tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) mới đấy đã thông báo đấu giá lần thứ 28 khoản nợ của Doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng hơn 708 tỷ đồng, gồm hơn 352 tỷ đồng nợ gốc, hơn 356 tỷ đồng nợ lãi. Khoản nợ này đã được Agribank bắt đầu tổ chức bán đấu giá lần đầu vào cuối năm 2018 với giá khởi điểm 405 tỷ đồng. 

Trong lần đấu giá này, Agribank đưa ra mức giá khởi điểm là 352 tỷ đồng, giảm 50 tỷ đồng so với lần rao bán đầu tiên, mức giá này chỉ bằng khoản nợ gốc mà khách vay phải trả. 

Tài sản bảo đảm mà Doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất sản xuất - kinh doanh diện tích 6.952 m2 tọa lạc tại huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh. Hiện doanh nghiệp này còn thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là toàn bộ giá trị xây dựng của công trình cao ốc căn hộ tại huyện Bình Chánh. 

Tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã rao bán lần thứ 11 cho khoản nợ hơn 2.198 tỷ đồng và trên 20 triệu USD của Công ty TNHH Ngọc Linh với mức giá khởi điểm 1.154 tỷ đồng, mức giá này đã giảm tới 1.000 tỷ đồng so với lần chào bán đầu tiên. 

Đây là mức giảm rất lớn đối với một khoản nợ được rao. Tài sản thế chấp của khách hàng vay này là toàn bộ 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn, quyền khai thác mỏ chì kẽm Bó Liều và nhiều bất động sản khác. 

Cũng tại ngân hàng BIDV, trong lần rao bán thứ 10 vào tháng 3/2022, ngân hàng này đã phải hạ giá loạt bất động sản của Công ty TNHH Thép Việt Nga sau 9 lần rao bán mà không ai mua. 

Khoản vay được Thép Việt Nga bảo đảm bằng một loạt quyền sử dụng đất và nhà xưởng ký kết với Ngân hàng từ năm 2014, 2015. Giá khởi điểm cho lần rao bán thứ 10 của khoản nợ này là gần 269 tỷ đồng, giảm hơn 206 tỷ so với mức chào bán lần đầu (475 tỷ) và chỉ cao hơn khoảng 2 tỷ đồng so với dư nợ gốc.

Tại ngân hàng Sacombank, trong đợt này ngân hàng rao bán lô đất 1.774 m2 tại  số 28-30 Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP Hồ Chí Minh. Đây là lô đất thuộc sở hữu của bà Nguyễn Thị Hồng, sau đó được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay phát sinh tại Ngân hàng Phương Nam (nay đã sáp nhập vào Sacombank). Với loại hình đất ở đô thị lâu dài, Sacombank đưa ra mức giá khởi điểm cho lô đất này lên tới 530,5 tỷ đồng, tương đương 299 triệu/m2.

Theo cán bộ Trung tâm Xử lý nợ của một Ngân hàng thương mại cỡ lớn cho biết, các tài sản nợ xấu mà ngân hàng đưa ra bán đấu giá đều được thực hiện theo phán quyết của tòa án, các quy định của Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu hoặc theo thỏa thuận với khách hàng. 

Trong lần đấu giá tài sản nợ xấu đầu tiên, các ngân hàng sẽ đưa ra mức giá khởi điểm bằng tổng nợ gốc và một khoản lãi nhất định. Tuy nhiên, trước đó khi quyết định cho vay, một số ngân hàng đã định giá tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực. Do đó số vốn cho vay cao gấp nhiều lần giá trị tài sản. 

Vị cán bộ này cho biết: “Sau mỗi lần đấu giá thất bại, các ngân hàng buộc phải giảm 5% - 10% so với mức giá khởi điểm. Cùng với đó, ngân hàng phải liên tục tổ chức đấu giá lại, mặc dù vậy vẫn không có người mua”. Nguyên nhân là do sau nhiều lần giá bán tài sản nợ xuất giảm hàng tỷ đồng thì mức giá khởi điểm mà ngân hàng đưa ra vẫn cao hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Người mua “e ngại”  tài sản thế chấp là bất động sản

Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 trong hơn 2 năm qua khiến nhiều khách hàng cá nhân và doanh nghiệp gặp khó khăn, không trả được nợ nên tài sản bảo đảm phải thanh lý để ngân hàng thu hồi nợ nhiều hơn. Có nhiều khoản nợ đã được các ngân hàng rao bán nhiều lần, lần rao bán sau giá thấp hơn lần rao bán trước đến hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, vẫn không dễ xử lý. 

Ông Nguyễn Văn Du, quyền Chánh Thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước, cho biết thời gian qua, Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu đã tạo cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng có thể xử lý nợ xấu tốt hơn. Dù vậy, trong Nghị quyết 42 vẫn có một số biện pháp chưa phát huy hết hiệu quả và Quốc hội vừa thống nhất kéo dài hiệu lực nghị quyết này đến hết năm 2023 trong thời gian chuẩn bị việc luật hóa xử lý nợ xấu.

Theo thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2022, hệ thống ngân hàng đã xử lý được 54.900 tỷ đồng nợ xấu. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng đến cuối tháng 4 ở mức 1,58%, đây là một kết quả tích cực. Tuy nhiên, nguyên nhân khiến các ngân hàng lại khó xử lý nợ xấu là bất động sản, ông Du cho rằng số giao dịch bất động sản thành công từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022 là không nhiều dù có giá rất cao. Trong khi đó, một số lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng bởi dịch Covid-19 như khách sạn, nhà hàng… đã phải rao bán trong bối cảnh sự phục hồi của ngành du lịch chưa mạnh mẽ.

"Nhiều doanh nghiệp ngành du lịch không kinh doanh được trong 2 năm qua, bị thua lỗ nên buộc phải bán tài sản để trả nợ hoặc ngân hàng phải thu hồi tài sản thế chấp để phát mại, xử lý nợ xấu. Có điều, rất nhiều tài sản thế chấp liên quan đến khách sạn không thể bán được vì giá cao. Khi hạ giá thì khách hàng cũng chưa có nhu cầu mua. Một số dự án bất động sản có giá cao cũng phải định giá lại theo thị trường và thời điểm này cũng không dễ bán", quyền Chánh Thanh tra Cơ quan Thanh tra giám sát Ngân hàng Nhà nước phân tích. 

Sàn mua bán nợ VAMC là một trong những kênh xử lý nợ xấu được đi vào hoạt động từ cuối năm 2021. Sàn này được kỳ vọng sẽ làm thay đổi thị trường nhưng lại hoạt động chưa như kỳ vọng. Thay vào đó, một số ngân hàng vẫn chủ yếu tự xử lý nợ thay vì đưa qua sàn VAMC. Bởi chủ thể tham gia sàn giao dịch vẫn đang chờ hướng dẫn về khung pháp lý nên hiện nay sàn vẫn chưa có nhiều hoạt động. 

Hiện sàn mua bán nợ VAMC đang trong quá trình hoàn thiện về công nghệ thông tin, sản phẩm đưa lên, để giao dịch mua bán nợ trên sàn diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và thu hút nhiều chủ thể tham gia nhiều hơn. 

Theo Đề án "Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021 - 2025" vừa được ban hành, Chính phủ yêu cầu tiếp tục triển khai các biện pháp phòng ngừa, hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh. Trong đó, sẽ tiếp tục trình cấp có thẩm quyền xem xét, cấp bổ sung vốn điều lệ đạt mức 10.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2022 - 2025 để nâng cao năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động của VAMC.