Nếu cứ “ôm” đất đấu giá sẽ “chìm nghỉm” trong ngân hàng

Nổi lên nhiều khu vực đấu giá đất dịp đầu năm 

Nếu như trước đây, thời điểm đầu năm luôn là thời điểm đáng mong chờ nhất của các nhà đầu tư bất động sản bởi nhịp độ sôi động của thị trường, thì hiện nay do dư âm trầm lắng từ cuối năm ngoái nên thị trường hiện nay vẫn chưa có nhiều khởi sắc.

Dẫu vậy, ghi nhận tại một số khu vực các tỉnh thành như Ninh Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa… đang “đua nhau” tổ chức các cuộc đấu giá đất nền.

Tại Bắc Giang, Công ty đấu giá hợp danh Đại Dương Group mới đưa ra thông báo đấu giá quyền sử dụng đất gồm 56 lô đất ở tại hạ tầng kỹ thuật khu dân cư mới xã Cảnh Thụy, thị trấn Neo, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. Các lô đất có diện tích từ 82,50 – 116,70 m2/lô có giá khởi điểm từ 1 tỷ 452 triệu đồng/lô đến hơn 2 tỷ 240 triệu đồng/lô. Tổng giá khởi điểm các lô đất là hơn 82 tỷ đồng.

Cuộc đấu giá được tổ chức lúc 8h00 ngày 26/02/2023 tại Hội trường Trung tâm văn hóa huyện Yên Dũng. Cuộc đấu giá được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng.

Tiếp tục mới đây, tại Ninh Bình, Công ty hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh ra thông báo đấu giá 63 lô đất tại điểm dân cư thôn Đồng Tâm, xã Cúc Phương, huyện Nho Quan.

Cụ thể, khu 1 gồm 13 lô đất bám đường du lịch Cúc Phương đoạn từ chân dốc sườn bò đến đường rẽ vào nước khoáng Cúc Phương, giá khởi điểm chỉ từ 7.000.000 đồng/m2; Khu 2 gồm 50 lô đất thuộc vị trí đường trục thôn còn lại với giá khời điểm 5.000.000 đồng/m2. Dự kiến tổ chức ngày 22/02/2023 tại trụ sở UBND xã Cúc Phương, huyện Nho Quan và trụ sợ giao dịch Công ty hợp danh đấu giá tài sản Tuấn Linh.

Trước đó, vào những tháng cuối năm 2022, nhiều khu vực đấu giá tại các tỉnh thành cũng đã liên tục tổ chức các phiên đấu giá. Khác hẳn với bối cảnh đất nền xả “cắt lỗ”, bán giảm giá thì tại những phiên đấu giá này, nhiều lô đất vẫn trúng đấu giá cao gấp 2, 3 lần giá khởi điểm.

Điển hình, cuối tháng 11/2022, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại khu Trung Yên, thị trấn Yên Thịnh, huyện Yên Mô, tỉnh Ninh Bình ghi nhận trúng giá cao tới 45.000.000 đồng/m2, trong khi giá khởi điểm chỉ 13.700.000 đồng/m2 (gấp hơn 3 lần).

Ngoài ra, nhiều huyện, thành phố cũng đang thi nhau đưa ra thông báo về các cuộc đấu giá với hy vọng thúc đẩy tạo vốn tăng nguồn thu cho ngân sách địa phường, phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều câu hỏi đặt ra liệu trong bối cảnh thị trường như hiện nay thì việc đề xuất các khu vực đấu giá này có khả thi, có thu hút được người tham gia.

Các nhà đầu tư không còn thiết tha như trước

Nhìn nhận thực tế, bài học từ giới đầu tư bất động sản thời gian qua đã sử dụng nhiều chiêu trò để “ôm” đất nhằm tạo cơn sóng, kích giá thị trường lên cao để bán nhanh thu lợi nhuận. Nhưng khi thị trường gặp biến cố, nhiều nhà đầu tư đã phải nhận trái đắng khi đầu tư theo cách này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, việc đấu giá đất cao gấp nhiều lần không còn quá xa lạ, đây là nguyên nhân “thổi” giá thị trường tăng cao như hiện nay, nhưng điều quan trọng là liệu sau khi đấu giá cao như vậy, liệu có người mua thực hay không. 

Dưới góc độ là nhà đầu tư lâu năm trên thị trường, anh Mạnh Thắng cho biết, nếu như trước đây chỉ cần khi có thông báo đấu giá đất là ngay lập tức ồ ạt các nhà đầu tư sẽ “mách nhau” để kéo về khu vực đó, có những chiêu bài để đẩy giá khu vực lên “trên trời”, cao gấp nhiều lần so với giá thực tế của thị trường, sau đó bỏ cọc làm thị trường nhiễu loạn. Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường bất động sản như hiện nay thì khi có thông báo về đấu giá đất, các nhà đầu tư đã không còn “thiết tha” nhiều như trước.

“Cứ nhìn xung quanh chúng ta mà xem, bao vụ đầu cơ trong thời gian vừa rồi đã phải trả giá đắt. Khi họ phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính ngân hàng để ôm đất, rồi chính họ lại chết chìm trong những ngân hàng đó khi lãi suất tăng cao mà không thể bán đất, dù có giảm giá mạnh”, anh Thắng nói.

Anh Thắng cho biết thêm, tâm lý chung các nhà đầu tư hiện nay họ vẫn rất quân tâm đến thị trường bất động sản nhưng đa phần họ đều không còn sẵn tiền mặt để thực hiện hành vi ôm đất đầu cơ như thời gian trước. Thay vào đó, nếu có xuất hiện yếu tố sôi nổi tại các khu vực đấu giá trong thời điểm này thì khả năng chỉ là sự dàn xếp từ một số bộ phận để cố gắng kéo thị trường sôi động, những người tham gia đấu giá thực chỉ chiếm số lượng ít.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư khác cũng nhận định chung rằng, thời điểm này không thích hợp để cho họ mạo hiểm mua vào các bất động sản. Nếu có thì chỉ dành cho những nhà đầu tư có tài chính mạnh, tiền mặt sẵn đang đi “bắt đáy” các dòng sản phẩm bán cắt lỗ để đợi thời.

Theo các chuyên gia, mặc dù đã có nhiều quy định pháp luật về việc đấu giá đất nhưng luôn có lỗ hổng để các nhà đầu tư không chân chính “lách” luật. Điều này đã được chứng minh trên thị trường qua quãng thời gian quản lý buông lỏng vừa qua, để khi thực hiện “siết chặt” các chính sách, thị trường đã phải gánh hậu quả nặng nề.

Do đó, trong thời gian tới vẫn cần các cơ chế đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi thông đồng, dìm giá và có cơ chế bảo mật thông tin đấu giá từ khâu thu tiền đặt trước, thu hồ sơ đấu giá, nhận phiếu trả giá, lập danh sách người đăng ký đấu giá để hạn chế các hiện tượng thao túng của các đối tượng.