Năm 2022, bất động sản toàn cầu “ngấm đòn” lãi suất

Giá nhà vượt sức người mua 

Theo vnexpress.net, yếu tố lãi suất thấp đã góp phần đưa giá nhà trên khắp thế giới tăng cao. Thị trường bất động sản trong một thập kỷ qua bùng nổ, người mua nhà có nhu cầu lớn, kéo theo giá cả cũng liên tục leo thang. Đến năm 2022, giá nhà đã nằm ngoài tầm với của nhiều người.

Báo cáo “Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu” năm 2022 của UBS (Thụy Sĩ) đã chỉ ra ở hầu hết các thành phố trên toàn cầu, giá mua một căn hộ 60 m2 hiện đã vượt quá ngân sách của người có thu nhập trung bình làm việc trong lĩnh vực dịch vụ. 

Theo phân tích giá nhà ở các thành phố trong giai đoạn từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022 đã tăng 10%, đây là mức cao nhất kể từ năm 2007, một năm trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Ở các thành phố Bắc Mỹ thậm chí còn ghi nhận mức tăng cao nhất hơn 15%. 

Tại các thành phố được UBS đánh giá là những khu vực có nguy cơ bong bóng, trong giai đoạn này giá cả các mặt hàng trung bình đã tăng 60% do tác động của lạm phát, trong khi đó thu nhập thực tế của người dân và tiền thuê nhà chỉ tăng khoảng 12%. 

Hai thành phố là Toronto (Canada) và Frankfurt (Đức) dẫn đầu về nguy cơ bong bóng. Các thành phố như Zurich, Munich, Hong Kong, Vancouver và Amsterdam cũng trong nhóm các thành phố có nguy cơ bong bóng bất động sản tăng cao. Trong khi đó, lần đầu tiên Tel Aviv và Tokyo gia nhập nhóm các thành phố nằm trong vùng rủi ro bong bóng.

Từ nửa cuối năm 2022, lãi suất cơ bản tăng khiến thị trường bất động sản “ngấm đòn”. Giá nhà tăng cao đã không còn đi cùng với nhu cầu mạnh. Phân tích của UBS cho thấy lãi suất thế chấp vay mua nhà đã tăng gần gấp đôi ở 25 thành phố. 

Cơ hội mua nhà của một lao động lành nghề trong lĩnh vực dịch vụ ít hơn 1/3 so với thời điểm trước đại dịch Covid-19. Những người muốn bán nhà vào năm 2022 đã mất đi cơ hội bán được giá. Điều này cho thấy sự mất cân bằng giữa cung và cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng. 

Năm 2001, công ty bất động sản lớn nhất tại Auckland (New Zealand) không bán đủ nhà để đáp ứng nhu cầu mua tại thành phố lớn này. Thời điểm đó, một ngôi nhà được bán với giá hơn 1 triệu đôla New Zealand (khoảng 610.000 USD) và chỉ bán trong cuộc đấu giá chỉ kéo dài 8 phút. 

Tuy nhiên theo Viện Bất động sản New Zealand, kể từ tháng 10/2021 thời gian để bán một bất động sản tại quốc gia này đã tăng trung bình khoảng 10 ngày. Cùng với đó, doanh số bán hàng đã giảm gần 35%, giá nhà trung bình giảm 7,5% trong năm qua. 

Hậu đại dịch Covid-19, các ngân hàng trung ương buộc phải tăng lãi suất lên cao chưa từng thấy trong hơn một thập kỷ để đối phó với lạm phát. Động thái này đã tác động mạnh mẽ tới lãi suất đi vay. Tại Mỹ, lãi suất vay thế chấp đã vượt mức 7% vào hồi đầu tháng 10/2022, trước khi giảm nhẹ vào tháng 11 khi lạm phát giảm bớt. Tại EU và Anh, lãi suất thế chấp đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2021, khiến những người mua nhà tiềm năng rời khỏi thị trường. 

"Nhìn chung, đây là triển vọng thị trường nhà ở đáng lo ngại nhất kể từ năm 2007-2008", Adam Slater, chuyên gia kinh tế tại Oxford Economics, cho biết.

Lãi suất tăng, doanh số bán nhà giảm 

Trong số 18 nền kinh tế tiên tiến mà Oxford Economics theo dõi, có 9 quốc gia ghi nhận giá nhà đã giảm khoảng 7% trong giai đoạn từ tháng 2 - 8/2022 bao gồm Anh, Đức, Thụy Điển, Canada, Australia. Chuyên gia Slater nói: “Chúng ta đang ở trong giai đoạn đầu của một cuộc suy thoái khá rõ ràng và câu hỏi thực sự duy nhất là mức độ suy thế đến mức nào và kéo dài trong bao lâu”. 

Tại Mỹ, trong thời kỳ đại dịch bùng phát, giá nhà vốn tăng cao nhất kể từ năm 1970 nhưng đến nay cũng đang ghi nhận đà giảm. Các nhà kinh tế tại Goldman Sachs dự báo giảm khoảng 5 - 10% so với mức đỉnh đạt được vào tháng 6/2023 đến tháng 3/2024. Nhà kinh tế học Enrique Martinez-Garcia của Fed Dallas đưa ra kịch bản tồi tệ nhất được đưa ra là giá nhà ở Mỹ có thể giảm tới 20%. 

Trong tháng 9, doanh số bán nhà tại Anh thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm 2021. Theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia, tại Mỹ trong tháng 10 doanh số bán nhà cũng giảm hơn 28%, đây là tháng thứ 9 liên tiếp doanh số bán nhà giảm.

Ở những quốc gia khác, ghi nhận doanh số mua nhà cũng đang trượt dốc do các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay và những người có nhu cầu đang trì hoãn mua nhà do chi phí vay cao hơn và triển vọng kinh tế xấu đi. 

Đặc biệt tại Trung Quốc, đây là một trong những thị trường bất động sản suy thoái nghiêm trọng trong năm 2022. Vào tháng 7 năm nay, làn sóng ngừng trả nợ vay mua nhà bùng lên tại quốc gia tỷ dân này. Chỉ 1 tháng sau đó, người mua nhà tại 100 thành phố, liên quan đến hơn 300 dự án bất động sản đã tẩy chay việc trả nợ ngân hàng. Nguyên nhân chính là do các dự án chậm tiến độ, giá nhà giảm không phanh. 

Trước tình thế đó, chính quyền Bắc Kinh liên tục tung ra những biện pháp can thiệp như lập quỹ cứu trợ, thu hồi các dự án bất động sản đang bị bỏ hoang, đốc thúc các tổ chức tài chính hỗ trợ thị trường bất động sản, công bố kế hoạch 16 điểm với sự tham gia của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC).

Theo China Index Academy, đến tháng 12, giá nhà tại Trung Quốc đã chạm giá sàn, doanh số bán nhà đã giảm 43% trong năm 2022. 

Bất động sản 2023 đi đâu, về đâu?

Theo UBS, việc điều chỉnh giá nhà với biên độ đáng kể sẽ xảy ra ở các thành phố đang có mức giá nhà cao và xu hướng điều chỉnh này có thể bắt đầu trong các quý sắp tới. 

Mặc dù vậy, các chuyên gia không cho rằng thị trường nhà đất sẽ sụp đổ như hồi năm 2008. Bởi các ngân hàng và hội gia đình đang có tài chính tốt hơn và ở một số quốc gia nguồn cung nhà ở vẫn còn eo hẹp. 

Những đóng góp của bất động sản cho nền kinh tế của các quốc gia là rất lớn. Tại Trung Quốc, thị trường bất động sản chiếm khoảng 28 - 30% GDP. Tại Mỹ, thị trường nhà ở đóng góp khoảng 15 - 18% vào GDP của quốc gia này. Do đó, nếu bất động sản chậm lại sẽ tác động nhiều đến các bộ phận khác của nền kinh tế do có mối tương quan mật thiết với các lĩnh vực như xây dựng, ngân hàng, nội thất, vận chuyển. 

Ở trường hợp xấu nhất, khi giá nhà giảm mạnh hơn mức dự đoán thì sự sụt giảm trong đầu tư và siết chặt mạnh mẽ hơn của các ngân hàng. Theo dự báo của Oxford Economics, năm 2023, GDP của thế giới chỉ tăng 0,3%. 

"Một yếu tố tiêu cực khác, so với khủng hoảng tài chính toàn cầu, là thị trường nhà ở Trung Quốc cũng đang trong thời kỳ suy thoái. Vì vậy, thay vì bù đắp tác động, lĩnh vực nhà ở Trung Quốc đang góp phần vào sự sụt giảm", theo Slater.

Theo “Báo cáo Triển vọng Đầu tư toàn cầu 2023” của Colliers thị trường bất động sản sẽ dần ổn định trở lại ở mức hợp lý vào giữa năm 2023. 

Trong khi đó, lạm phát và lãi suất hiện đang làm tăng chi phí vận hành và xây dựng vốn đang tồi tệ do các vấn đề về thiếu chuỗi cung ứng và giá năng lượng tăng cao. Báo cáo này chỉ ra, mối quan tâm hàng đầu hiện nay của các thị trường bất động sản toàn cầu là lãi suất (88%), tiếp theo là lạm phát (74%) và gián đoạn chuỗi cung ứng (68%).

Ông John Howard, CEO, Trưởng bộ phận Thị trường Vốn quốc tế, châu Á - Thái Bình Dương Colliers, nhận định: "Quan trọng là cần nắm rõ và quản lý được các áp lực chi phí gia tăng gây ảnh hưởng đến bất động sản. Chi phí sử dụng vốn chỉ là một phần trong đó. Tình hình trước mắt là thế, nhưng vẫn có một số cơ hội đầu tư dài hạn khá hấp dẫn trong bối cảnh môi trường kinh tế ngày nay". 

Do thị trường có nhiều biến động nên các nhà đầu tư tập trung vào các nguyên tắc cơ bản và chuẩn bị sẵn những chiến lược để đối phó. Ngoài ra, tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn có nhiều lạc quan về tăng trưởng kinh tế. 

Colliers dự báo 3 phân khúc được ưu tiên trong năm 2023 là văn phòng (68%), công nghiệp & hậu cần (I&L) (65%) và nhà ở đa gia đình/nhà xây sẵn cho thuê (42%). Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở đa gia đình, nhà cho người cao tuổi tại các thành phố nhỏ cũng đang có cơ hội phát triển tốt. 

Theo báo cáo, 52% nhà đầu tư tại châu Á - Thái Bình Dương có sự quan tâm và mong muốn đầu tư vào các trung tâm thương mại ở ngoại ô và 48% nhà đầu tư muốn đầu tư vào các bất động sản bán lẻ ở khu trung tâm (CBD) và tại các trục đường chính.