Bất động sản Việt Nam đang dần mất đi lợi thế cạnh tranh?

Ngày 17/12 vừa qua, Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng đã tổ chức Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 5 “Kinh tế Việt Nam năm 2023: Ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo các cân đối lớn, vững vàng vượt qua thách thức”. Trong khuôn khổ diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản hiện đang khó khăn do sức mua cùng thanh khoản giảm mạnh.

Giá nhà tăng cao phi mã

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tắc nghẽn về dòng tiền trong khi thị trường thiếu hụt nguồn cung nhà ở, cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, số lượng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay trong khi nhà ở cao cấp lại quá thừa thãi. Giá nhà liên tục tăng cao đã vượt qua khả năng tài chính của hầu hết người dân, việc mua nhà càng trở nên khó khăn.

Đặc biệt, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là khó khăn về mặt pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của những dự án nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả, thị trường bất động sản rất có thể rơi vào suy thoái, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết nhiều nhà đầu tư cả trong lẫn ngoài nước đều rất quan tâm đến vấn đề pháp lý. Thông thường, một dự án bất động sản mất từ 3 đến 5 năm mới hoàn thành được thủ tục để triển khai xây dựng. Những vướng mắc về pháp lý khiến thời gian, công sức và tiền bạc bị lãng phí. Ông Khương lấy ví dụ: “Trước đây, một dự án định giá sản phẩm là 30-40 triệu đồng/m2, nhưng tiền đền bù giải tỏa cộng thêm tiền sử dụng đất và thủ tục pháp lý kéo dài 3-4 năm… khiến người ta không thể làm một sản phẩm 30-40 triệu đồng/m2 nữa mà phải lên đến 70 triệu đồng/m2. Đây là câu chuyện thực tế và sự lãng phí xã hội này là sự thật. Bất động sản đang mất dần lợi thế cạnh tranh là bởi chính chúng ta tạo ra”.

Bên cạnh đó, dòng tiền tắc nghẽn cũng khiến các doanh nghiệp địa ốc lao đao. Theo TS. Cấn Văn Lực, trong năm 2021 các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 215.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp; trong 10 tháng đầu năm nay là 50.000 tỷ đồng với lãi suất trung bình là 10,35%/năm. Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản cũng rất lớn, đặc biệt là trong 2 năm tới (khoảng 115.000 tỷ đồng/năm), chưa tính tiền lãi.

Theo TS. Cấn Văn Lực, khả năng gọi vốn của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới vẫn còn nhiều khó khăn. Những vi phạm liên tiếp đã khiến niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm đáng kể, trong khi các nhà đầu tư cá nhân cũng mang tâm lý dè chừng, e ngại. So với giai đoạn trước, thị trường chứng khoán cũng không còn sôi động, nên việc huy động vốn qua kênh này vô cùng khó khăn. Chưa kể, việc bán hàng và phát mại tài sản để trả nợ cũng không dễ dàng. Vì thế, những doanh nghiệp bất động sản có thể tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ trái phiếu nếu như không có giải pháp phù hợp và kịp thời. 

Giải quyết bài toán

Để giải quyết những khó khăn cho thị trường bất động sản, tránh tình trạng gây sốc hoặc đóng băng thị trường bất động sản, tác động xấu đến những hệ thống của các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội, GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cùng với Nhóm nghiên cứu đã đề xuất về việc cần rà soát, xử lý những dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai hoặc đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án (được tiếp tục triển khai, cần tạm dừng, cần điều chỉnh cơ cấu...)

Bên cạnh đó, cần lập danh mục những dự án rà soát quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn đầu tư nhằm thực hiện những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp… từ đó triển khai hiệu quả đề án “Đầu tư ít nhất 1 triệu hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Trong khi đó, những doanh nghiệp bất động sản cũng cần chủ động hơn trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh cũng như tiến hành tái cơ cấu thông qua những biện pháp giảm giá bán, đồng thời điều chỉnh cơ cấu hàng hóa sao cho phù hợp với khả năng chi trả của thị trường…

Ngoài ra, cơ quan Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đối với việc quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường quản lý nhà nước và kiểm soát có hiệu quả những công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở, giá bất động sản bảo đảm cân đối cung cấu để phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương cùng với nhu cầu của thị trường.

Còn đối với nhóm giải pháp tín dụng, nhóm này cũng đề nghị cần phải tiếp tục mở rộng room tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng cũng như các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước; Ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân…

Trong khi đó, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Viện trưởng - Viện nghiên cứu Quản lý đất đai, Tổng cục quản lý đất đai, cho biết để giải quyết được vấn đề pháp lý cần có sự đồng bộ về mặt pháp luật, trong đó Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản.

Xét về Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường thời điểm hiện tại đã tham mưu báo cáo Chính phủ, đồng thời có thảo luận trước hội trường Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường với dự thảo trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội; đồng thời xin ý kiến nhân dân sau khi đã tiếp thu ý kiến của đại biểu quốc hội. Luật Đất đai sẽ sửa theo hướng làm sao khắc phục được những vấn đề của thị trường bất động sản, cũng như những vấn đề liên quan đến thị trường.

Về giải pháp vốn, ông Cấn Văn Lực kiến nghị, Chính phủ có đề án và kế hoạch cụ thể về giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp, hộ gia đình vừa đảm bảo phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo an ninh, an toàn hệ thống tài chính – bất động sản; trong đó, cần sớm giải quyết rủi ro trái phiếu doanh nghiệp, nhất là nhóm doanh nghiệp bất động sản; đẩy nhanh nghiên cứu và ban hành khung pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp cũng như hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư...