Mức thanh khoản của thị trường nhà ở thấp nhất trong 5 năm

Tại 2 miền Nam - Bắc, lượng giao dịch nhà ở 1 năm qua sụt giảm đáng kể, với sức mua xuống mức thấp nhất trong 5 năm.

Năm 2022 sắp kết thúc với bầu không khí ảm đạm phủ khắp thị trường bất động sản khi sức mua các tài sản ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều xuống mức thấp kỷ lục. Một số báo cáo cho thấy thị trường nhà chung cư ở TP HCM cũng như các tỉnh phía Nam giảm tốc liên tục. Có gần 14.000 căn hộ mới chào bán trong 2 quý đầu năm và tỉ lệ hấp thu đạt 70-80%, tuy nhiên chỉ có khoảng 1.250 căn được tung ra vào quý III và tỉ lệ tiêu thụ đạt 52%.

Quý IV/2022 ghi nhận tình hình trở nên tồi tệ hơn khi cả thị trường chỉ tiêu thụ được 100 căn hộ chào bán mới, đây là mức thấp nhất trong năm. Ở mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay, lượng nhà bán được ở mức kém xa kỳ vọng.

Tình trạng này chưa từng xảy ra trong nửa thập kỷ gần đây ở thời điểm cận Tết vốn là “mùa gặt” của bất động sản. Nhiều doanh nghiệp thậm chí đã nâng mức chiết khấu 40-50% giá trị bất động sản tuy nhiên thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện.

Mặt khác, DKRA Việt Nam đưa ra báo cáo thị trường nhà chung cư tại TP HCM chỉ ra rằng tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố ngay từ quý đầu năm đã giảm 68% so với quý trước. Thanh khoản quý II cải thiện so với đầu năm tuy nhiên lực yếu dần từ quý III. Thị trường căn hộ sơ cấp tháng 8 chỉ tiêu thụ được 177 căn, xuống mức đáy của 3 năm khi giảm 4,6 lần so với tháng 7. Trong tháng này, tỉ lệ hấp thu ở các dự án mới cũng lần đầu chứng kiến mức kém nhất trong 3 năm, chỉ bán được từ 16-26% nguồn cung.

Trong các tháng đầu quý IV, thanh khoản chung cư tiếp tục giảm. Lượng căn hộ bán được toàn khu vực phía Nam đạt hơn 200 căn chỉ tính riêng tháng 11, đã giảm gần 90% so với cùng kỳ năm trước. Theo dữ liệu này, sức mua nhà chung cư tháng 11 xuống mức thấp so với 4 tháng gần đây, và sa sút so với những mùa cao điểm trong 3 năm trở lại đây.

Lượng tiêu thụ thị trường bất động sản phía Nam tháng 8 cũng chỉ bán được 4 căn, giảm 23 lần so với tháng trước đó, và kém xa so với hồi tháng 5, 6, và thấp hơn 70 lần so với tháng 5. Dữ liệu gần nhất chỉ ra chu kỳ ế ẩm từ quý II sang quý III và bắt đầu yếu dần trong quý IV.

Theo ghi nhận, có nhiều giao dịch cắt lỗ trên thị trường thứ cấp, giảm giá mạnh đến từ người mua ngộp tài chính, nhà đầu tư hay cá nhân thường dùng đòn bẩy tài chính quá mức. Thế nhưng, thanh khoản căn hộ, nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp cũng rơi vào tình trạng ế ẩm, đóng băng thanh khoản suốt nửa năm.

Trong tháng 12, thị trường nhà ở phía Nam cũng ảm đạm, khép lại mọi hy vọng lội ngược dòng thanh khoản ở mùa cao điểm cuối năm.

Thanh khoản thị trường nhà ở tại các tỉnh phía Bắc cũng chứng kiến xu hướng sụt giảm mạnh khi càng về cuối năm. Theo số liệu của Savills, lượng căn hộ bán được trong quý I tại Hà Nội là 4.000 căn hộ, tuy nhiên quý II chỉ đạt khoảng 2.200 căn khi giảm 45%. Trong quý III, lượng căn hộ bán được cũng kém 10% so với đầu năm. Lượng giao dịch của biệt thự, nhà liền kề cũng giảm dần, với số lượng đạt 299 căn trong quý III, chưa bằng ½ so với quý I.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản phía Bắc từ quý II trở đi giảm mạnh vì ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng. Trong quý III, tỉ lệ hấp thu toàn thị trường giảm 66,5% so với 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ. Theo ông Đính, thanh khoản trên thị trường giảm mạnh.

Trong khi đó, một số chuyên gia giải thích rằng sự đóng băng là do khách hàng gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, còn số khác bị sốc vì lãi vay tăng mạnh. Tình trạng này làm trì hoãn tâm lý mua nhà trong ngắn hạn. Mặt khác, nhóm đối tượng có tiền lại do dự giải ngân bởi kỳ vọng có chiết khấu tốt hơn và giá sẽ giảm sâu hơn trong thời gian tới.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, thời gian qua, bên cạnh những khó khăn về dòng tiền, bất động sản tăng giá cao, do đó thị trường hiện đã phản ứng lại bằng những nhịp giảm tốc, đặc biệt là thanh khoản rớt mạnh.

Ông Chánh cho biết, nhiều nhà đầu tư có tâm lý muốn nghe ngóng, ở ngoài thị trường vào nửa cuối năm 2022 trở đi. Họ chờ giá giảm sâu rồi mới quyết định. Tâm lý có thể kéo lùi thanh khoản của năm 2023. Thế nhưng, theo ông Chánh, thanh khoản nhà ở xuống mức thấp khiến giá bán thứ cấp và sơ cấp đều giảm. Theo đó, có vẻ như thị trường đang ghi nhận một cuộc điều chỉnh cần thiết để cung cầu gặp được nhau và cùng phát triển bền vững hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã có nhận xét trong bản kiến nghị Chính phủ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gần đây rằng hiện nay giá nhà neo cao. Thị trường có tình trạng lệch pha cung cầu như thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà giá rẻ, điều này đã phần nào tác động đến sự giảm mạnh của thanh khoản. ngoài yếu tố kém thuận lợi và kiểm soát lãi suất tăng cũng như tín dụng.

Ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động cần phải chủ động trong việc tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực và triển khai giảm giá nhà tương đối, thực chất là để vượt qua khó khăn trong bối cảnh thanh khoản thị trường rơi xuống mức thấp như hiện tại.