Mùa đi "săn" bất động sản "bán tháo” đã đến?

Thời điểm cuối năm thường được cho là "mùa gặt của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường năm nay đang có những diễn biến "lạ" khi càng về cuối năm, giao dịch càng sụt giảm mạnh. Nguyên nhân bởi chính sách tiền tệ đã có sự thay đổi từ giai đoạn đầu năm, tín dụng bất động sản và hoạt động trái phiếu bị thắt chặt. Bên cạnh đó, lãi suất vay ngân hàng gần đây cũng liên tục tăng.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư đang ôm bất động sản rơi vào tình cảnh như "ngồi trên đống lửa". Mua 2 căn liền kề nằm ở phía Tây Hà Nội với giá 20 tỷ đồng vào hồi đầu năm 2022, anh Nguyễn Thắng, chủ nhân căn nhà tưởng rằng sẽ "vớ bở" khi sang tay, bởi tiềm năng tăng giá của dòng sản phẩm này trong những năm qua luôn ở mức cao.

Tuy nhiên, niềm hy vọng của anh Thắng chưa kéo dài được bao lâu thì thị trường bất động sản đột ngột bị dập tắt, rơi vào trầm lắng. Đến nay, 2 căn liền kề của anh được dù được rao bán với mức cắt lỗ 20% so với thời điểm mua, nhưng vẫn khó tìm được chủ mới.

Anh Thắng chia sẻ, kỳ vọng đến cuối năm bán sẽ có lời. Nhưng thị trường trầm lắng hơn nửa năm nay, giá chưa kịp tăng đã quay đầu giảm. Hiện tại, anh cần một khoản tiền lớn để lo công việc cuối năm cũng như thanh toán số nợ 8 tỷ đồng cho ngân hàng vì lãi suất liên tục tăng cao, đến nay cũng sắp hết hạn ưu đãi lãi suất. Theo đó, anh Thắng bán 2 căn liền kề này với giá 16 tỷ đồng, nếu ai thiện chí mua cũng có thể thương lượng thêm.

Ở diễn biến ngược lại, những nhà đầu tư có tiềm lực hiện đang bắt đầu hành trình đi "săn" bất động sản giá hời. Anh Quang Trường, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội chia sẻ, đã gần 1 tháng nay, anh và nhóm đầu tư của mình đã bắt đầu hoạt động trở lại. Trong đó, sản phẩm chính được nhóm của anh nhắm tới là các bất động sản mà chủ đang cần tiền gấp để tất toán các khoản cuối năm.

Theo anh Trường, nhiều người ngoài đầu tư bất động sản họ còn đang kinh doanh các ngành hàng hóa khác. Vậy nên thời điểm cuối năm, sẽ có nhiều khoản tất toán từ công nợ, lương thưởng cho nhân viên... Bên cạnh đó, thị trường đã trải qua một năm trầm lắng khiến nhiều chủ đất cũng đang lo lắng và tiếp tục giảm giá. Do đó, thời điểm này người mua có lợi thế ép giá sâu hơn nữa.

Cũng theo nhà đầu tư này, đa phần giá bất động sản nhiều khu vực đang giảm từ 20-30% so với mức đỉnh. Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm, người mua có thể ép giá lên tới 40%, thậm chí là nhiều hơn, tùy từng vị trí.

“Các chủ bất động sản cũng đang khó xoay sở dòng tiền ở thời điểm cuối năm. Dựa vào lợi thế đó, nhóm đầu tư của tôi cũng mua được một số mảnh đất giảm thấp nhất 40% so với đỉnh”, anh Trường cho hay.

Còn theo anh Thanh Tùng, chủ một phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, gần đây số lượng người liên hệ phòng giao dịch của anh để khảo giá cũng đã tăng so với trước. Tuy nhiên, những mảnh đất mà họ nhận thấy là thật sự đã giảm sâu so với đầu năm mới đến tận nơi để xem.

Vị này cho biết, để có tiền tất toán các khoản dịp cuối năm, một số chủ đất đang gặp áp lực tài chính lớn, đến thời điểm cuối năm cũng đã chấp nhận phải tiếp tục giảm giá bất động sản.

Chuyên gia bất động sản ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa cho biết, từ cuối tháng 12, các chủ đầu tư bất động sản đã buộc phải bán bất động sản với giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Vị này cho rằng, đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi không ít sản phẩm đã được bán ra với mức giá hợp lý. Nếu nhà đầu tư nào chấp nhận được rủi ro có thể mua ngay trong tháng 12, còn nếu chờ các chính sách cùng sự điều tiết của Nhà nước... thì nên quyết định từ cuối quý I/2023.

Nhiều chuyên gia dự báo, giá bất động sản thời điểm cuối năm sẽ gặp áp lực giảm giá lớn, đặc biệt với phân khúc đất nền ngoài trung tâm. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, giá đất nền tại khu vực này được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với các loại hình khác. Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh sẽ gây ra áp lực thanh toán, trả lãi cao thì có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Kịch bản có thể xuất hiện trong bức tranh bất động sản năm 2023

Những chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và cả các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đều đưa ra những bức tranh khác nhau về diễn biến của thị trường 2023 dựa trên sự xoay chuyển của nhiều yếu tố kinh tế nói chung và các chính sách hay pháp lý dòng vốn đổ vào...

Ở kịch bản tích cực, thị trường có thể khó khăn trong giai đoạn nửa đầu năm 2023 và dần đảo chiều trong nửa cuối năm. Thậm chí, trước đó, TS Nguyễn Văn Đính còn dự báo, đến quý II/2023, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu phục hồi. Tương tự, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cũng dự đoán về tốc độ vượt khó của bất động sản cũng như khả năng đi vào quỹ đạo của thị trường địa ốc.

Bên cạnh kịch bản tươi sáng, một số chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đặt ra phương án dự phòng đáng chú ý là thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn. Kịch bản này xảy ra khi dòng vốn chưa được khơi thông, người mua khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng. Đồng thời trở ngại từ lãi suất cao cũng khiến người mua và các nhà đầu tư dè chừng.