Những điều cần lưu ý trước khi xuống tiền mua bất động sản trong năm 2023

Người có tiền nhiều lợi thế chờ sẵn

Tại một buổi hội thảo mới đây, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện tại lực cầu là điểm sáng nhất trên thị trường bất động sản toàn quốc. Lực cầu bất động sản đang thể hiện mạnh mẽ bởi kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và đầu tư công mạnh vào hạ tầng cũng đang tăng trưởng tốt nhất trong các thời kỳ. 

Trước bối cảnh thị trường bất động sản vẫn bị bao trùm bởi sự ảm đạm, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị các chủ đầu tư đang cố tung ra những chính sách phát triển hướng đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của người dân. 

Thị trường hiện nay tuy khan hiếm về nguồn cung sản phẩm nhưng vẫn có hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng. Để giúp thanh khoản tăng lên, các chủ đầu tư dự án cần điều chỉnh lại danh sách sản phẩm tung ra thị trường. 

“Tôi cho rằng, những dự án phù hợp ở thời điểm này như một sản phẩm căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng thì chỉ trong một ngày sẽ bán hết ngay. Chưa nói đến việc thị trường yếu, tiền ở trong dân còn rất nhiều. Người dân có rất nhiều tiền và họ đã sẵn sàng để mua những sản phẩm phù hợp. 

Vì thế, nhìn vấn đề thị trường đang ở điểm nào để đẩy ra các sản phẩm phù hợp. Dĩ nhiên là đối với doanh nghiệp bất động sản thì kinh doanh các sản phẩm cao cấp sẽ sinh lời tốt hơn. Còn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì cho lợi nhuận không tốt. Tuy nhiên, chúng ta sẽ muốn phát triển hay muốn tắc nghẽn như hiện tại?” - Ông Đính nhấn mạnh. 

Phân khúc phù hợp nhất để xuống tiền lúc này

Cũng chung quan điểm với ông Đính, chuyên gia Trần Khánh Quang nhìn nhận, hiện nay có khoảng 20 - 30% số nhà đầu tư đang có tiền mặt đã sẵn sàng mua bất động sản yêu thích, giá tốt, vị trí đẹp trong giai đoạn này. Ông Quang đưa ra ví dụ, tại khu trung tâm hành chính TP. Hồ Chí Minh hay các khu dân cư hiện hữu, giá bán nếu giảm 5 - 10% là chắc chắn có giao dịch. 

“Đây sẽ không phải thời điểm tốt để bán tài sản nhưng lại là thời điểm vàng để mua vào. Người mua có thể săn được sản phẩm tốt, mức giá hợp lý và phù hợp nhu cầu” - Vị này nhận định. 

Đây là cơ hội cho người mua có nhu cầu thực, bởi với những dự án bán ra ở thời điểm hiện tại thì người bán không dám thổi giá quá nhiều. Hiện tại, nhiều chủ đầu tư bán ra sản phẩm với mục đích duy trì sản phẩm, thu về dòng tiền thay vì sinh lời cao như trước. Một số chủ đầu tư khi thấy được dòng tiền khó đã sẵn sàng kéo dài thời gian thanh toán.

Theo ông Quang, dù hiện tại bất động sản đi theo xu hướng giảm nhưng đây vẫn là kênh đầu tư an toàn, nhất là phân khúc đất nền và nhà liền thổ. 

Với những nhà đầu tư có mục đích cơ cấu danh mục, ông Quang đưa ra lời khuyên rằng, cần bán bớt một vài bất động sản với mức chiết khấu khoảng 5 - 10%, thậm chí 205 để thu về một lượng tiền mặt đủ để duy trì sinh hoạt cho 12 tháng tới. Khi đã có tiền mặt thì nhà đầu tư cũng có cơ hội mua vào sản phẩm tốt hơn vì nhiều khả năng thị trường còn đi xuống. 

Với các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro, vị chuyên gia cho rằng có thể mua luôn trong tháng này. Những ai còn chờ đợi tín hiệu từ chính sách thì tiếp tục chờ khoảng 3 - 6 tháng nữa rồi mới quyết định. 

Vị chuyên gia lưu ý thêm, vào thời điểm này, người mua bất động sản không nên phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Hai là quan tâm tới những vấn đề về pháp lý dự án, đồng thời cân nhắc mức giá hợp lý. 

Dự đoán về phân khúc sẽ chạm đáy?

Quan điểm của Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com - Ông Lê Đình Hảo cho thấy, việc xác định đáy trên thị trường chứng khoán hay thị trường bất động sản là rất khó. Vì chỉ khi giá giảm thì mới thấy đỉnh, còn khi giá lên thì mới thấy đáy. 

Với mỗi phân khúc, dự án đều có tiềm năng trên thị trường nhưng tùy thuộc vào chính sách tác động tới phân khúc đó. Trước bối cảnh hiện nay, trong vòng 1 năm tới khi chính sách vĩ mô chưa được tháo gỡ, các vấn đề về tín dụng , lãi suất còn khó khăn sẽ dẫn tới một xu hướng đầu tư bất động sản mới. 

Trước hết là giỏ hàng thanh lọc tự nhiên, tuy nhiên các sản phẩm mạo hiểm hơn sẽ ít được quan tâm hơn. Nhà đầu tư có xu hướng tìm tới các sản phẩm mang tính khai thác tốt. Họ sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư và siết chặt dòng tiền. Tính an toàn cho nguồn vốn được đặt lên hàng đầu, sau đó tới yếu tố sinh lời. Với tâm lý và xu hướng này, nhà đầu tư sẽ tìm tới những sản phẩm bất động sản mang giá trị thực hơn như nhà phố. 

Phân khúc tiếp theo được chuyên gia đánh giá là có tiềm năng lớn trong thời gian tới là bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi, nhà ở cho chuyên gia, lao động. Đây đều là các sản phẩm được đánh giá là rất an toàn cho một năm tới. 

Cuối cùng, phân khúc căn hộ chung cư. Trong năm 2022, giá chung cư tại trung tâm Hà Nội đã tăng từ 700 - 1 tỷ đồng mỗi căn. Đối với các vùng ngoài thành như Hoài Đức thì mức tăng là 200 - 300 triệu đồng/căn. Ông Hảo lưu ý, người mua hiện nay nên chọn mua các căn chung cư mới đưa vào sử dụng, như vậy chiết khấu sẽ cao hơn.