Mua đất rồi không bao giờ bán, người đàn ông tay trắng xây dựng đế chế bất động sản trị giá 2,9 tỷ USD

Mua nhà theo phong cách Warren Buffett

Theo Nhịp sống thị trường, nếu ngồi cùng 80 nhân viên tại một nhà hàng thịt nướng ngoài trời ở Greensboro - North Carolina, nhìn ông Roy E Carroll II (Roy đệ nhị) chẳng có gì đặc biệt với một chiếc áo polo đơn giản và "bận" giải quyết đĩa thịt gà nướng của mình.

Thế nhưng sự thật vị doanh nhân này lại là một tỷ phú giàu nhất thành phố nơi ông sống, điều đáng ngạc nhiên hơn nữa là Carroll bắt đầu khởi nghiệp từ hai bàn tay trắng. Chia sẻ với tờ Forbes, ông Carroll cho biết bí quyết duy nhất đó là mua đất giá rẻ, xây dựng những dự án đó và tận dụng chúng thay vì bán đi.

Vị tỷ phú này nhấn mạnh rằng: “Warren Buffett không giao dịch quá nhiều cổ phiếu trong thời gian ngắn mà hướng đến dài hạn. Triết lý đó cũng đúng với ngành bất động sản. Bạn hãy tìm một khu đất lý tưởng, mua và xây dựng các công trình rồi giữ chúng. Tại sao bạn lại phải bán con gà đẻ trứng vàng của mình đi làm gì?”.

Trên thực tế, ông Carroll đã bước chân vào lĩnh vực bất động sản từ sớm và nhận ra bài học này kể từ năm 14 tuổi khi ông mua một căn nhà rộng 75m2 tại Danville, bang Virginia với giá 1.000 USD từ khoản tiền tiết kiệm, tương đương khoảng 5.000 USD hiện nay tính theo lạm phát. Khoản tiền này ông có được là nhờ làm thêm các công việc như nhặt ve chai, cắt cỏ, bán kẹo cao su,... trong suốt khoảng thời gian thời niên thiếu.

Khi đó, cậu thiếu niên Carroll đã sửa chữa lại căn nhà và bán đi sau 1 năm để mua một chiếc Ford Mustang dù còn chưa đủ tuổi thi bằng lái xe. Đương nhiên, Carroll cho rằng đây là quyết định sai lầm nhất của mình khi mới bước chân vào ngành bất động sản.

50 năm đã trôi qua kể từ khi đó, hiện nay, ông Carroll đang nắm giữ khối tài sản lên tới 2,9 tỷ USD nhờ bất động sản, bao gồm 13.000 căn chung cư, 29 nhà kho và vô số các dự án đất công nghiệp khác. Thú vui chơi xe Mustang ngày nào hiện đã bị thay thế bởi du thuyền cùng với bộ sưu tập xe Ferrari.

Kể từ khi bán căn nhà đầu tiên mình mua vào năm 1976, khi mới chỉ 14 tuổi, ông Carroll chỉ bán 2 dự án chung cư mà mình xây dựng trong suốt quãng thời gian đầu tư còn lại của mình ở South Carolina. Tuy nhiên, vị tỷ phú đều tiếc nuối về cả 2 dự án này và đã từng thử cố mua lại chúng.

Ông Carroll luôn hướng đến chiến lược đầu tư dài hơn bởi ông không bao giờ chấp nhận thêm nhà đầu tư khác tham gia cuộc chơi, luôn giữ khoản nợ ở mức khá thấp khoảng 40% để có thể hành động nhanh nếu thời cơ đến. Việc dính đến nợ ngân hàng sẽ ngáng chân ông trước những quyết định để đời.

Điều này đã được ông Carroll thực hiện vào năm 2009 khi bong bóng nhà đất Mỹ xì hơi, giá bất động sản khi đó quá rẻ khiến ông mua liền một lúc 4 mảnh đất ngay khi đi khảo sát cùng môi giới. Ông cho biết, mọi người thường gọi vốn từ nhà đầu tư hoặc vay vốn, nhưng ông Carroll không làm như vậy. Ông chọn giữ tiền trong ngân hàng, chờ đến khi cơ hội tới và nắm bắt nhanh nhất có thể.

Chiến lược này đã giúp ông sở hữu được những mảnh đất mà mình nhắm đến trong nhiều thập niên một cách nhanh chóng khi thị trường bất động sản lên xuống. Chiến lược của vị tỷ phú này là luôn ưu tiên lựa chọn địa điểm, ví dụ như một tòa tháp ngân hàng bị bỏ hoang sẽ được ông Carroll biến thành những căn chung cư sang trọng, hay những tòa nhà mất đi giá trị trong đại dịch do người thuê nhà chuyển đến chỗ ở rẻ hơn...

Vị tỷ phú này nhấn mạnh, việc định hình thời điểm cơ hội tới là rất khó, nhưng thị trường bất động sản có tính dài hạn, tăng trưởng tốt và có thể đem đến nguồn thu cố định nếu nhà đầu tư biết cách sử dụng chúng. 

Tất nhiên, không phải ai cũng thích cách làm lỗi thời của ông Carroll khi việc vay vốn hay kêu gọi nhà đầu tư sẽ giúp gom đủ tiền cho các dự án, nhưng điều này cũng đồng nghĩa với rủi ro và chậm trễ.

Sinh ra trong gia đình nghèo, phải bỏ học đi làm thêm phụ giúp gia đình

Ông Carroll sinh vào năm 1962 tại Greensboro trong một gia đình lao động nghèo. Ngay từ khi còn bé, ông đã phải làm thêm rất nhiều nghề để phụ giúp gia đình. Sau khi đủ tuổi thi bằng lái xe vào năm 16 tuổi, Carroll đã nhận công việc lái xe bus trường học để phụ gia đình, bắt đầu đi làm từ 6h30' sáng để đưa đón học sinh đến trường. Carroll  khi đó còn nhận làm cắt cỏ ở sân golf, tiếp đó là đóng gói cho cửa hàng thực phẩm đến tận 10h tối.

Thế nhưng chẳng có thứ gì đi đúng hướng khi người cha, cũng tên là Roy (Roy đệ nhất) bị đuổi việc khỏi cửa hàng tạp hóa, khiến gia đình ngày càng nghèo hơn, đúng vào giai đoạn Carroll tốt nghiệp cấp 3 trước khi lên đại học Emmanuel College tại Georgia. Để kiếm tiền nộp học phí, Carroll đã tự học nghề hàn, trở lại Greensboro vào cuối tuần để lắp ráp những chiếc xe kéo, sau đó bán lại chúng.

Dù vậy, khoản tiền kiếm được cũng không đủ cho tiền học phí, buộc Carroll phải chuyển trường về đại học North Carolina ở Greensboro. Nhưng cuối cùng, chàng thanh niên này quyết định bỏ học khi nhận ra buôn bất động sản lãi hơn việc cứ cố đấm ăn xôi lấy được tấm bằng, rồi ra trường đi làm thuê kiếm từng đồng.

Thời điểm đó, Carroll đã đăng kí học một lớp lấy bằng môi giới bất động sản đồng thời phụ việc cho gia đình. Bố của ông vì thất nghiệp nên đã được một số người bạn nhờ quản lý việc xây dựng những căn nhà mới cho họ. Đây cũng là bước ngoặt đã đưa Carroll đến với ngành xây dựng - bất động sản. Theo đó, hai bố con Carroll xây nhà, đóng đinh, quét sàn. Khi hoàn thành công việc, lại có thêm người khác nhờ xây dựng. Họ bắt đầu nghĩ rằng mình có thể kiếm sống bằng nghề xây dựng.

Năm 1983, hai bố con Carroll thành lập công ty xây dựng với số vốn 5.000 USD được góp từ mỗi người. Khi đó Carroll mới 21 tuổi. Đến năm 1991, tình hình kinh doanh của công ty thành công đến mức họ hoạt động tại 3 quận khác nhau. Khoảng 1/3 lợi nhuận được tái đầu tư lại vào công ty, điều này cho phép họ phát triển mà không cần vay nợ. Tuy nhiên, ngày càng tham vọng và muốn xây dựng thứ gì đó to tát hơn nên ông quyết định mua lại 50% cổ phần từ bố mình và tự điều hành doanh nghiệp.

“Tôi mua lại cổ phần của cha mình và không bao giờ có thêm ai nữa. Tôi giữ sự chủ động đó trong suốt nhiều năm”, Carroll thừa nhận.

Điều đầu tiên mà ông Carroll làm đó là mua đất ở Bắc Carolina, chia thành nhiều lô nhỏ rồi xây nhà bán lại. Thế nhưng, đến cuối thập niên 1990, ông nhận ra mình cần một nguồn thu bị động ổn định hơn thay vì phải bán từng căn nhà, và thế là ông từ bỏ ý định ban đầu để chuyển hướng vào mảng chung cư.

Theo đó, ông bắt đầu bằng việc mua một mảnh đất nhỏ, xây một tòa chung cư 31 căn hộ, cho thuê lại dần mở rộng kinh doanh. Dự án tiếp theo là một khu chung cư 317 căn hộ. Cứ thế, lợi nhuận một phần sẽ được trích lại để bảo trì dự án, số còn lại sẽ được tiếp tục đem đi mua đất.

Trong vòng 20 năm, vị tỷ phú này đã mở rộng mô hình kinh doanh ra 26 thành khố khắp nước Mỹ với vô số dự án chung cư cho thuê. Mặc dù mảng xây nhà vẫn được tiến hàng nhưng chúng chỉ đóng góp khoảng 1% vào tổng tài sản của Carroll.

Sau mảng căn hộ, ông Carroll cho biết, chiến lược tiếp theo là xây dựng các nhà kho tự động, nhất là khi đại dịch đã khiến người dân mua hàng online nhiều hơn. Đây cũng là mảng được Forbes bình chọn là phân khúc bất động sản có kết quả kinh doanh tốt nhất Mỹ trong năm vừa qua khi lĩnh vực thương mại điện tử bùng nổ. Hiện tại, đế chế của Carroll đã có 29 nhà kho và 15 dự án khác đang được triển khai.

Liên doanh mới nhất của Carroll là bất động sản công nghiệp được thành lập vào năm 2019. Tận dụng vị trí chiến lược của khu vực Greensboro với 4 tuyến đường cao tốc liên bang, các khu đất trống bỏ hoang từ nhiều thập kỷ trước được ông phát triển thành các nhà kho và nhà máy sản xuất. Khách hàng của ông có thể kể đến như công ty vệ tinh cá nhân Ontex và chuỗi siêu thị Publix đã khởi công xây dựng một trung tâm phân phối trị giá 400 triệu USD vào năm 2020.

Mua đất và không bao giờ bán

Vị tỷ phú bất động sản này cho biết, thị trường bất động sản đang trong chu kỳ đi xuống, tương tự như những gì đã diễn ra trong các cuộc khủng hoảng trước kia và đây là cơ hội tốt để mua vào. Báo cáo của Moody's mới đây cũng cho thấy, nếu giá thuê nhà không tăng kịp đà lên của lãi suất thì tình hình rất đáng báo động. Ông Carroll cho biết điều này cũng từng xảy ra tương tự giai đoạn 2007 - 2008.

Bất chấp sự lo sợ của thị trường, ông nhận định đây là cơ hội tốt để mua vào và đương nhiên ông Carroll chẳng dại gì bán ra các bất động sản của mình. Hiện nay, ông đã ngừng các khoản đầu tư mới cũng như xây dựng mới, giữ nguồn vốn dồi dào để sẵn sàng mua vào bất kỳ mảnh đất nào mà mình nhắm tới khi thời cơ đến.

Khoảng 3/4 số tài sản của Carroll hiện đang gắn chặt vào các dự án chung cư cho thuê và nếu giá nhà giảm xuống theo đúng kỳ vọng của các chuyên gia, vị tỷ phú này sẽ lại có cơ hội gom vào vô số mảnh đất để làm giàu thêm cho đến chế của mình.