Mỗi năm 1 bảng giá đất mới: Người dân sẽ được hưởng lợi?

Nhằm thiết lập hàng lang pháp lý đồng bộ, chuyển từ hình thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, đảm bảo định giá công khai, minh bạch, chống thất thu ngân sách Nhà nước, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới so với quy định hiện nay. Đặc biệt, tại Dự thảo cũng đã đưa ra quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Quy định này cũng đã được giới chuyên gia nhận định sẽ là bước tiến rất lớn trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, việc xác định bảng giá đất hàng năm còn nhiều bất cập, cùng với đó cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy...

"Quy định 5 năm là quá lâu"

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đang hiện hành, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có nhiều điểm mới so với quy định hiện nay. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 130 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh phù hợp.

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. (Ảnh minh họa)

Cho ý kiến về quy định này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang - Chủ tịch Hội Cà phê Bất động sản Sài Gòn cho rằng, việc rút ngắn thời gian công bố bảng giá đất là phù hợp, đây cũng sẽ mở ra cơ chế để giá đất thân thiện hơn với doanh nghiệp và người dân, cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông Quang cũng cho rằng, quy định thời hạn 5 năm mới công bố bảng giá đất 1 lần là quá lâu, độ trễ nhiều và sẽ không thể theo sát được với biến động giá cả thị trường. Vì vậy, ông Quang cho rằng, nên công bố bảng giá đất theo hàng năm để có sự cập nhật. Và để thông tin thị trường bất động sản được minh bạch thì cũng cần có bộ phận chuyên về cập nhật giá đất. Ngoài ra, các thông tin giao dịch cần phải được thanh toán qua ngân hàng.

"Khi giao dịch bất động sản qua ngân hàng cũng sẽ giúp thị trường minh bạch, tránh cơ chế hai gia, cũng tránh thất thu thuế" - ông Quang nhận định.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, quy định mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất là điểm mới rất tiến bộ và tốt cho công tác đầu tư. Bởi, trên thực tế, theo Luật đất đai 2013 thì cứ 5 năm điều chỉnh khung giá đất một lần, nhưng trên thực tế thì hầu hết các dự án đều phải định giá lại 2 lần.

Đừng để lặp lại cơ chế hai giá

Dù khá tán thành với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất nhưng ông Hiệp cũng cho rằng, khái niệm về hệ số biến động thị trường trong Dự thảo Luật vẫn còn rất khó hiểu. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần nêu ra các quy định cụ thể hơn để địa phương thực hiện, cũng như tránh tình trạng lặp lại cơ chế hai giá.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), nếu ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm sẽ làm tăng khối lượng công việc cho cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện. Vì hiện nay, chưa xây dựng được chính quyền điện tử; hoạt động bộ máy hành chính chưa được số hóa; cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa được xây dựng đầy đủ, đáng tin cậy và chưa cập nhật theo thời gian thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA).

Tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần. Nhưng do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo và thực sự phù hợp với giá đất thị trường, không phát huy được vai trò bảng giá đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” và được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, hiện nay bảng giá đất đang không theo kịp với giá thị trường, tiền bồi thường cho người dân khá "bèo" dẫn đến xảy ra nhiều tình trạng tranh chấp, khiếu kiện. Bỏ khung giá đất là chủ trương hợp lý và phù hợp với thực tế cuộc sống. Giá đất phải được đư về giá trị thực, giao quyền cho các địa phương để xây dựng bảng giá đất phù hợp. Điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với thị trường cũng là biện pháp để ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng.

Tuy nhiên, ngoài việc căn cứ bảng giá đất thì khi bồi thường đất cho người dân, Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường, đảm bảo bằng hoặc tương đương với giá trị đất đai thu hồi của người dân. Bồi thường cũng cần phải xác định mức thu nhập của người dân trên đất để đảm bảo quyền lợi, giúp người dân tái định cư ổn định cuộc sống.

Ngoài việc bồi thường bằng tiền, Nhà nước nên xem xét phương án bồi thường bằng quyền sử dụng đất hoặc tương đương với giá trị hưởng thụ của người dân để hài hòa lợi ích.

"Tôi ví dụ như người dân có mảng đất 1.000 m2 đang chăn nuôi, trồng trọt thì có thể bồi thường một mảnh đất có diện tích tương đương cho họ ở nơi khác, và có thể chăn nuôi, trồng trọt như vậy"- Luật sư Hậu nói.

Luật sư Hậu cũng cho biết, từ đầu năm đến nay, Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương thực hiện việc kê khai thuế bán nhà đất theo giá thị trường, nhưng thực tế việc xác định giá trị thực của các giao dịch này rất khó khăn. Điều này gây khó khăn không chỉ đối với cơ quan thuế mà cả người dân khi phải chờ đợi khai lại.

"Do đó, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm hoặc bám sát thị trường sẽ là căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản hợp lý. Cơ quan thuế sẽ dễ dàng quản lý, hạn chế tình trạng khai hai giá gây thất thu thuế" - Luật sư Hậu nhận định.