Môi giới tại vùng ven Hà Nội khẳng định: Đất tách thửa chỉ để “lùa gà”

Phương pháp "lùa gà" chính là nhả mồi câu đất tách thửa

Vào những ngày đầu năm, anh Nguyễn Hiếu - môi giới bất động sản kỳ cựu tại Thạch Thất, Hà Nội rất thảnh thơi và không còn bận rộn với những khoảng thời gian khu vực này đang diễn ra cơn sốt đất điên cuồng. 

Anh Hiếu chia sẻ rằng: "Thời gian đầu năm, nhà đầu tư đa phần đều đi du xuân khắp nơi. Chính vì thế, thời gian này môi giới bất động sản cũng đều rất nhàn rỗi. Từ cuối năm đến nay thì tôi cũng không có mấy giao dịch. Bây giờ tôi phải đợi đến tháng 2 âm lịch, khi đó tình hình sẽ có tính khả quan hơn". 

Khi chia sẻ về từng phân khúc đất tại khu vực thì người môi giới này cho hay, tại khu vực đất Thạch Thất nhiều văn phòng môi giới bất động sản mua được những mảnh đất lớn. Sau đó thì sẽ tiến hành tách thửa thành từng mảnh nhỏ, mở rộng đường đủ cho ô tô đi vào, làm đường điện rồi sau đó bán với mức giá là 18 - 20 triệu đồng/m2. Theo quan điểm của anh hiếu thì hình thức này chủ yếu để lùa gà. Nếu như người mua không có kinh nghiệm về thị trường thì rất dễ sẽ mua vào những mảnh đất này mà phải để 2 - 3 năm mới bắt đầu có lãi. 

Nhà môi giới này cũng giải thích rằng: "Khu vực này vẫn còn quỹ đất nền nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ không bao giờ có thể mua được những mảnh tách thửa chỉ từ 40 - 60m2. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mới sẽ rất dễ mắc vào bẫy do văn phòng môi giới bất động sản đánh sóng mà phải mua. Trong khi đó họ mua những mảnh đất lớn tách thửa rồi làm đường điện,... cộng thêm đó là lợi nhuận của họ cũng phải chênh lệch so với giá thực khoảng 50%. Nếu như nhà đầu tư mà non kinh nghiệm khi mua vào cũng phải để thời gian vài năm mới bắt đầu có lãi". 

Theo đó, anh Hiếu còn cho biết nhà đầu tư lâu năm về khu vực này đa phần sẽ lựa chọn mua đất của dân hoặc mua chung những khu đất rộng khoảng 1.000m2. Còn đối với văn phòng môi giới tách thửa thì bản tính thanh khoản vẫn còn khá thấp. 

Bên cạnh đó, trên địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn thì hàng chục dự án tương tự cũng hiện hữu với những cái tên khá mỹ miều cũng được căng biển quảng cáo, rao bán trên các nơi. Theo đó, các lô đất tách thửa mỗi mét vuông có giá khoảng vài chục triệu đồng. 

Đầu cơ việc tách thửa: Cần được ngăn chặn sớm

Tính đến nay, luật đất đai hiện hành không còn có quy định riêng đối với các trường hợp kinh doanh dự án phân lô bán nền không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên, một số Nghị định lại cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. 

Chính vì thế, một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẻ hở về thiếu sự chặt chẽ và không đồng nhất trong các quy định của pháp luật với mục đích trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp. Bên cạnh đó còn tiến hành tách thửa với số lượng cũng như quy mô lớn với diện tích vài nghìn m2 đến vài ha. Sau đó, họ sẽ tiến hành phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồ tiến hành sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án sang chảnh, có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp được triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để có thể thuyết phục được người mua. 

Theo lời của các giới chuyên gia đánh giá thì việc triển khai phân lô bán nền không lập nên dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở. Điều này đã phá vỡ đi quy hoạch phát triển của đô thị. Nếu như không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt thì sẽ khiến cho người dân địa phương mất đi nguồn thu nhập trực tiếp từ việc sản xuất kinh doanh. Điều này đã gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi cũng như thu hút đầu tư vào địa phương. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ về vấn đề này như sau: "Những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra hiện tượng sốt đất". 

Ông Đính cũng khẳng định rằng: "Việc này mang đến nhiều hệ lụy trong việc quản lý, nhất là quản lý về tính ổn định và bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc làm, ổn định cho người dân địa phương và các địa phương thẩm định, phê duyệt". 

Ngoài ra, việc tách thửa được bán tràn lan còn đem đến hệ lụy là làm ảnh hưởng đến công tác quy hoạch. Điều này sẽ vướng nhiều khi triển khai những quy hoạch mới đặc biệt là những địa phương chưa có tính quy hoạch hoặc dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số,... khi triển khai quy hoạch khó khăn hơn rất nhiều. 

Chính vì thế, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam còn cho rằng: "Cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách siết lại hoạt động này nhằm đảm bảo được an sinh xã hội và pháp luật của nhà nước không bị lạm dụng".