Môi giới rút khi thị trường bất động sản “tụt dốc”, nhà đầu tư “khổ sở” vì không ra được hàng

Ôm đất nền tỉnh lẻ, chấp nhận bán cắt lỗ nhưng không ai hỏi mua

Ghi nhận, vào năm 2018, vợ chồng chị N có mua 2 nền đất dự án thuộc dự án Cát Tường Phú Hưng (Đồng Xoài, Bình Phước) với mức giá gần 900 triệu đồng/nền. Cũng theo lời chị N kể, thời điểm chị mua chủ đầu tư bán đến giai đoạn thứ 2. 

Và với hàng ngàn nền đất được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn mở bán, chị N cũng kỳ vọng rằng mua được giai đoạn đầu thì mức chênh bán được sẽ cao hơn mua các giai đoạn sau. Vậy nhưng, lời chưa thấy mà sau đó chị N đã phải tìm cách để bán lỗ sản phẩm. 

Chị N cho biết, khi đang phân tâm có nên mua hay không cũng là lúc mà hai vợ chồng chị được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tập đoàn Cát Tường mời đến tham gia lễ mở bán giai đoạn 2 của dự án được tổ chức ở TP. Hồ Chí Minh. Lúc đầu thì chị chưa muốn mua nhưng cứ liên tục bị thúc ép từ bạn môi giới, cùng với đó là quang cảnh mở bán dự án vô cùng rầm rộ. 

Hay thậm chí, ở lễ mở bán còn diễn ra cảnh chen lấn và xô đẩy nhau giữa các sàn để tranh suất nền đất khi mà chủ đầu tư công bố giá. Nhìn cảnh này thì nhiều khách hàng dù chưa muốn mua thì cũng bị ảnh hưởng tâm lý. Cùng với đó thì bạn môi giới tư vấn cho vợ chồng liên tục nói rằng: “Anh/chị mua lúc này, trong thời gian 3 - 6 tháng bán chênh có thể lời được từ 10 - 20% so với giá mua vào. Lúc đó thì anh chị cứ gửi em bán lại nhanh cho”. 
Một phần bị thúc giục, phần ảnh hưởng tâm lý đám đông khi chứng kiến cảnh có nhiều người xuống tiền mua tại lễ mở bán cho nên chị N đã quyết định chuyển cọc. Và sau khi tìm hiểu thì chị mới biết rằng, quang cảnh mở bán hỗn độ cũng là một trong những chiêu trò mà các chủ đầu tư tạo hiệu ứng nhằm kích thích tâm lý của khách hàng. Sự thật thì việc xuống cọc không liên tục như những gì diễn ra ở lễ mở bán. 

Và điều đáng nói là sau này muốn bán lại vì kẹt tiền, chị N hoàn toàn ở vào thế bị động, không như những gì mà môi giới đã hứa trước đó. Bởi vì bỏ tiền vào đất có vay mượn thêm của người thân (có trả lãi) cho nên chị N muốn bán ra để có thể giải quyết nợ nần sau thời gian một năm đầu tư. Theo tìm hiểu, thời điểm đó, việc đầu tư lướt sóng từ 6 - 12 tháng đất tỉnh diễn ra khá là nhiều, chị N cũng xác định từ ban đầu là chỉ ôm ngắn hạn hưởng chênh chứ không mua để dành. 

Những tưởng rằng, đất của mình sẽ tăng giá ít nhất là 10% so với giá mua vào tuy nhiên liên hệ lại môi giới từng bán đất cho mình, chị N đã ngã ngửa khi bạn môi giới này nói rằng, giờ đất của chị rất khó bán, nếu như muốn bán thì phải hạ giá từ 10 - 20% may ra mới bán được. Sau này khi liên hệ lại vài lần với môi giới này nhưng không hề có hồi âm. Chị N tìm đến những môi giới khác của công ty Cát Tường để gửi bán sản phẩm tuy nhiên cũng đã nhận được câu trả lời tương tự. 

Khi bẵng đi một thời gian thì môi giới bán đất cho chị nhắn tin kêu giờ em không còn bán đất ở khu vực đó nữa, chị cần thì em cho số bạn môi giới khác để liên hệ. Dù vậy, có gửi vài môi giới nhưng chị N cũng không thể bán được hai nền đất đó. Chấp nhận rao bán cắt lỗ so với giá mua vào tuy nhiên chẳng có ai hỏi mua. 

Cũng theo lời chị N, thời điểm năm 2019 - 2020, thị trường nhà đất không đến mức tắt giao dịch. Những hoạt động mua bán vẫn diễn ra ở một số thị trường tỉnh lân cận như TP. Hồ Chí Minh. Vậy nhưng, có thể chị mua đất dự án cho nên khi chủ đầu tư chưa bán hết nguồn hàng sơ cấp thì sản phẩm thứ cấp của chị cũng khó ra. 

Cũng bởi nguồn hàng của chủ đầu tư còn nhiều, hàng ngàn sản phẩm ở trong dự án chưa được tiêu thụ. Và vào mỗi đợt mở bán thì chủ đầu tư đều đưa ra chương trình chiết khấu cho đến tặng vật phẩm vô cùng hấp dẫn cho nên sản phẩm thứ cấp của nhà đầu tư trước đó rất khó có thể cạnh tranh lại. 

Chưa kể đến việc, từ thời điểm mua cho đến lúc bán, chủ đầu tư vẫn chưa ra được sổ riêng từng nền cũng là nguyên nhân khiến cho hai nền đất của chị N khó có thể giao dịch được. Cũng theo lời chị N, kể từ lúc mua thì chị đã có nhiều lần hỏi chủ đầu tư về việc ra sổ tuy nhiên đều nhận được câu trả lời là chưa có. Và đến nay, mặc dù đã giải quyết được hai nền đất hơn 3 năm tuy nhiên dự án vẫn chưa ra được sổ. 

Và sau một thời gian dài nhờ môi giới bán tuy nhiên bất thành, chị N đã phải nhờ đến mối quan hệ ở trong công ty của chủ đầu tư để có thể thu lại hai nền đất bằng với giá mua vào. Như thế thì hơn một năm đầu tư, chị N đã tốn khá nhiều công sức lẫn chi phí, tiền lãi vay nhưng đổi lại không được gì hết. Dù vậy, theo chị N thì bản thân vẫn còn may mắn vì đã quen được người trong công ty để thu lại dòng tiền. Đối với những khách hàng không quen biết, có vay ngân hàng mà mua đất dự án bán mãi không được sẽ trầy trật nhiều. 

Chẳng có gì đáng nói khi thời gian gần đây, chủ đầu tư này mở bán dự án mới tại Bình Phước cũng là lúc mà khách hàng cũ như chị N đã liên tục bị quấy rối điện thoại. Chị N cho hay, mỗi ngày chị nhận được rất nhiều cuộc gọi tự xưng là nhân viên công ty Cát Tường. Khi mở đầu câu chuyện, hầu hết những bạn môi giới này đều hỏi thăm hai nền đất ngày trước của chị đã mua tại dự án Cát Tường và đề nghị rằng: “Chị có nhu cầu bán chưa, em nhận bán ạ”. 

Cũng sau câu này thì môi giới đã liên tục giới thiệu dự án mới công ty đang chào bán. Mặc dù từ chối rất nhiều cuộc gọi như thế nhưng mỗi ngày chị N vẫn nhận được các cuộc gọi từ nhiều môi giới khác nhau. 

Chị N tâm sự: “Quả thực là rất phiền, đã ra được hàng mấy năm rồi vẫn bị môi giới quấy rối. Ngày trước cần bán thì môi giới đã bặt vô âm tín. Đến nay thì khi bán dự án mới, họ lại thi nhau gọi nhận hàng để bán lại, mặc dù môi giới đều biết là sản phẩm của mình đã bán rồi. Vậy nên, giờ cứ mỗi lần nghe điện thoại mà đầu dây bên kia là môi giới thì mình thấy sợ và cúp máy ngay”. 

Người mua nên thận trọng khi xuống tiền mua bất động sản

Đã từng có lần chia sẻ về vấn đề này, đại diện JLL cho biết, thị trường nhà đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh đã từng có thời điểm diễn ra tình trạng nóng sốt ảo. Và việc đổ xô đi mua bán phần lớn là bởi tâm lý hoặc là làm thị trường của chủ đầu tư. Chính vì thế mà người mua bất động sản ở vùng ven nên thận trọng trong tính thanh khoản của thị trường, nhất là đối với các nhà đầu tư mua đi bán lại. 

Cũng theo vị này, những dự án đất nền ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hàng trăm héc - ta, nguồn cung tham gia vào thị trường là rất nhiều. Còn ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp đã phải cạnh tranh với chính các nhà đầu tư. Thường thì các chủ đầu tư có xu hướng mở bán đợt sau sản phẩm có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn, có nhiều chiết khấu cũng như quà tặng được đưa ra. Chính vì thế mà nguồn hàng trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh vô cùng khốc liệt. Và cứ tưởng tượng một dự án đất nền thì sẽ có từ 2000 - 5000 sản phẩm, chủ đầu tư bán đến khi nào mới hết hàng, chưa kể ở trong bối cảnh thị trường khó khăn thì việc ra hàng là khá trầy trật. 

Bên cạnh đó, đại diện của JLL cũng cho rằng, khi mua đất tỉnh thì các cá nhân đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo được tính minh bạch của thị trường cũng như tránh được rủi ro về dòng tiền. 

Và ghi nhận cho thấy, hiện tại có khá nhiều chủ đầu tư làm hạ tầng dự án rất đẹp với mục đích kích thích tâm lý khách hàng, tuy nhiên thực chất là pháp lý vẫn còn ì ạch. Song song với đó, người mua cũng mòn mỏi chờ sổ sau khi mua vào, việc ra hàng cũng như biên lợi nhuận vì thế mà ảnh hưởng khá rõ nét. Thời gian gần đây, tình trạng giới thiệu dự án một chỗ dẫn khách đi một nơi, tạo hiệu ứng mua bán nhộn nhịp cũng là chiêu “kích sóng”, “làm thị trường” của chủ đầu tư và nhà đầu tư. Chính vì thế mà người mua nên tìm hiểu cẩn thận trước khi xuống tiền. 

Còn thời điểm trước đây, khách mua đất tỉnh chủ yếu là các nhà đầu tư (mua đi bán lại), tỷ lệ chiếm từ 60 - 80%. Sau đó thì cũng đối tượng này đã đồng loạt ra hàng, bị mắc kẹt thanh khoản cũng như mức lời so với kỳ vọng. Cho đến hiện nay, những mảnh đất tỉnh rao bán nhiều lần tuy nhiên không có giao dịch chủ yếu vẫn đang là nguồn hàng cũ của các nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm trước đó. 

Nhận định về thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế nói rằng, hiện nay thị trường bất động sản đã dần phát triển hơn trước, kể cả khi đang ở trong giai đoạn khó khăn bởi tác động tiêu cực từ những yếu tố vĩ mô. 

Mặc dù vậy thì ông Hiển cũng lưu ý rằng, thị trường sẽ chỉ sôi động dần trở lại khi mà lạm phát tiếp tục được kiểm soát và lãi suất ngân hàng giữ ở mức ổn định, quá trình giải ngân nhanh hơn. Đáng chú ý, trong giai đoạn cuối năm thì thị trường sẽ phục hồi cục bộ ở một số loại hình, khu vực khi mà nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.