Luật Kinh doanh BĐS mới: Đặt cọc không quá 5% giá bán, số tiền thanh toán mua nhà ở "trên giấy" tối đa 50%

Chủ đầu tư tự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Ghi nhận, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Và theo quy định ở Khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải được ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Trong khi đó thì Luật hiện hành lại không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật,...

Và trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và cho thuê mua.

Theo đó, trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán và cho thuê mua, trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. 

Số tiền mua nhà trên giấy tối đa là 50%

Trong Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định mới về việc thanh toán trong mua bán và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Luật mới cũng quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

Song song với đó là giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện tại.

Và theo đó, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (đã bao gồm cả tiền đặt cọc).

Trong những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thuê mua (trong khi đó luật hiện hành là 70%). Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê mỗi tháng để trả cho bên cho thuê mua trong một thời gian nhất định.

Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm sẽ trả tiền  thay cho chủ đầu tư

Luật Kinh doanh bất động sản mới cũng đã chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó thì phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận tuy nhiên phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định ở Điều 26 Luật này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Và thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án cùng với thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời gian hiệu lực.

Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong thời gian 10 ngày làm việc tính từ ngày ký hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc là thời hạn khác bởi các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Và chủ đầu tư chỉ nhận được tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo như cam kết ở hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc là thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng quy định ở quy định điều 26 này. 

Và khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu tư theo đúng như cam kết ở thư bảo lãnh.

Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.