Lộ giới là gì? Cách xác định ranh lộ giới cho một ô đất ở

Bạn đang có dự định xây nhà hay bạn là một nhân viên bất động sản thì bạn cần phải hiểu rõ về những thuật ngữ trong xây dựng. Như lộ giới là gì hay ranh lộ giới là gì? Và cách tính đường lộ giới như thế nào cho một lô đất ở?

Có thể bạn quan tâm: Tìm Hiểu Pháp Lý Dự Án Là Gì? Và Một Số Câu Hỏi Liên Quan

Việc xác định chính xác đường lộ giới sẽ giúp mọi người sử dụng tối đa được phần đất của mình, còn đối với các nhân viên bất động sản sẽ giúp họ có thêm kiến thức để thông tin đến khách hàng dễ dàng hơn. Mọi người hãy theo dõi bài viết để hiểu rõ hơn nhé!

Lộ giới là gì?

Lộ giới là một thuật ngữ chắc hẳn không xa lạ đối với những người trong lĩnh vực xây dựng. Nhưng đối với những người không thuộc lĩnh vực này thì đây là một thuật ngữ khó hiểu, thậm chí chưa từng nghe qua. Vậy lộ giới là gì? Chiều rộng giới là gì?

Lộ giới hay ranh lộ giới là đường ranh giới để phân chia khu đất quy hoạch thuộc quyền sở hữu của nhà nước và phần đất được phép xây dựng công trình.

Chiều rộng lộ giới là khoảng cách tính từ tim đường đến điểm cuối của vỉa hè hay đường giới chỉ đỏ.

Lộ giới được thể hiện trên bản đồ quy hoạch hay bản thiết kế để xác định phần đất dùng để làm đường xá, lề đường, vỉa hè hay cơ sở hạ tầng.

Thông thường ở hai bên đường sẽ được cắm các cọc lộ giới để đánh dấu đường ranh giới, đồng thời nhắc nhở những người dân không biết về lộ giới không được phép xây lấn qua các cọc lộ giới.

Vì sao cần xác định lộ giới?

Khi muốn xây nhà thì đầu tiên cần phải xác định lộ giới. Vậy tại sao lại làm như vậy? Vì khi thi công xây dựng mà lấn qua phần lộ giới sẽ quy phạm quy định của Pháp luật, bạn sẽ không được cấp giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, nếu cố tình làm như vậy nhà nước sẽ cưỡng chế phá bỏ công trình. Đồng thời, tránh được những kiện tụng, bồi thường khi lấn vào phần đất không được phép xây dựng.

Một lý do nữa là bạn sẽ biết được các chỉ tiêu về độ cao của công trình, khoảng lùi, diện tích được xây dựng khi trừ đi khoảng lùi.

Xác định lộ giới là một trong những điều quan trọng cần phải làm khi thi công xây dựng, việc làm này sẽ giúp công trình được xây dựng một cách chính xác và hợp pháp nhất.

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì?

Để có thể xây dựng công trình ngoài việc xác định được lộ giới thì chúng ta cũng cần phải xác định thêm hai đường chỉ giới.

Đó là chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Để hiểu được hai thuật ngữ này trước hết phải hiểu được chỉ giới đường đỏ là gì? Và chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ có thể hiểu nôm na là đường ranh lộ giới dùng để phân chia phần đất được phép xây dựng và phần đất dùng cho cơ sở hạ tầng, xây dựng đường giao thông, không gian công cộng.

Chỉ giới đường đỏ chính là một các gọi khác của lộ giới. Giống như lộ giới, chỉ giới đường đỏ cũng được thể hiện trên bản đồ quy hoạch.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Chỉ giới xây dựng là một thuật ngữ xây dựng và có thể hiểu là đường giới hạn phần được phép xây dựng công trình theo đúng quy định của Pháp luật. Đôi khi, trong một vài trường hợp chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trùng nhau.

Điều này xảy ra khi công trình xây dựng nằm sát đường chỉ giới đường đỏ, và đường chỉ giới xây dựng sẽ khác đường chỉ giới đường đỏ khi công trình được lùi vào trong.

Lộ giới, chỉ giới xây dựng được quy định ra sao?

Theo như các quy định về xây dựng, chiều cao của một công trình sẽ bị ảnh hưởng bởi lộ giới.

Và chiều cao tối thiểu của công trình xây dựng phải được quy hoạch đồng bộ với mặt bằng khu dân cư ở tại nơi đó. Vậy lộ giới, chỉ giới xây dựng được quy định như thế nào?

Theo như thông tin đã tìm hiểu về lộ giới thì cơ quan chức năng sẽ cắm cọc lộ giới ở hai bên đường. Và các quy định về lộ giới, chỉ giới xây dựng được quy định cụ thể như sau:

• Đối với nơi có dân cư tập trung đông như thị trấn, xã, huyện thì cứ cách 100m sẽ cắm một cọc lộ giới.
• Nếu đường đi ngang qua các khu vực ruộng, đồi thấp, ở ngoài khu dân cư. Các mốc lộ giới có sẽ khoảng cách từ 500m đến 1000m tùy theo địa hình nơi đó.
• Những nơi có địa hình trắc trở, khó khăn sẽ chỉ cắm một mốc lộ giới ở một số nơi cao sao cho cơ quan nhà nước có quyền quản lý được các hàng lang an toàn đường bộ.

Việc cắm các cọc lộ giới không chỉ nhắc nhở người dân lộ giới nằm ở đâu, phải xây dựng công trình nằm trong phạm vi được cho phép. Song còn giúp việc cấp quyền sử dụng và mua bán đất được thuận lợi và dễ dàng hơn.

Lộ giới đường được tính như thế nào?

Sau khi hiểu được lộ giới là gì? Chắc có rất nhiều bạn thắc mắc lộ giới đường được tính như thế nào. Theo quy định của pháp luật, lộ giới đường được tính như sau:

• Bước 1: Thông thường cơ quan chức năng sẽ cắm các cọc lộ giới ở hai bên đường. Vì vậy khi xây dựng, nên nhìn tổng quan toàn bộ khu đất để xác định các cọc lộ giới hay các biển báo liên quan đến lộ giới có được cắm ở hai bên đường hay không.
• Bước 2: Từ các cọc lộ giới đã xác định được thì xác định lộ giới của đoạn đường.
• Bước 3: Và từ lộ giới đó, so sánh với bảng quy định về khoảng lùi để tính được khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch và nhà nước.
• Bước 4: Từ khoảng lùi tính được ta sẽ xác định được chỉ giới xây dựng. Và công trình xây dựng của bạn là phần đất trong đường chỉ giới xây dựng tính được và cũng là phần đất hợp pháp được xây dựng.

Khoảng lùi công trình là gì? Được tính thế nào?

Để xác định được khu đất hợp pháp để xây dựng thì phải xác định được khoảng lùi của công trình.

Khoảng lùi công trình là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng. Và được tính dựa theo các quy định sau:

Tuyến đường lộ giới dưới 19 mét

Nếu như tuyến đường lộ giới dưới 19m và độ cao của công trình cũng dưới 19m thì không cần phải có khoảng lùi.

Tức là đường chỉ giới đường đỏ và đường chỉ giới xây dựng là một và bạn có thể xây nhà sát vỉa hè. Vẫn cùng tuyến lộ giới là dưới 19m

• Nếu công trình có chiều cao từ 19m – 22m thì khoảng lùi là 3m
• Nếu công trình có chiều cao từ 22m – 25m thì bắt buộc phải cách lộ giới 4m
• Nếu độ cao của công trình là 28m trở lên thì phải cách lộ giới 6m.

Tuyến đường lộ giới từ 19 - 22 mét

Đối với đường có lộ giới từ 19m – 22m thì

• Nếu độ cao của công trình dưới 22m thì không cần phải có khoảng lùi. Nghĩa là bạn có thể xây dựng sát vỉa hè.
• Nếu công trình có độ cao từ 22m – 25m thì phải lùi 3m
• Nếu công trình có độ cao từ 28m trở lên thì phải lùi 6m.

Tuyến đường lộ giới từ 22 mét trở lên

Khi tuyến đường lộ giới trên 22m và công trình thấp hơn 25m thì không cần phải có khoảng lùi. Tuy nhiên đối với những công trình cóc chiều cao trên 28m thì phải lùi 6m.

Những câu hỏi pháp lý liên quan đến lộ giới

Khi nói đến các vấn đề liên quan đến lộ giới thì có một số câu hỏi thường gặp như sau:

Xây dựng BĐS trên lộ giới có bị phạt không?

Theo như quy định của Luật xây dựng, Khoản 2 điều 43 thì cơ quan nhà nước không cho phép xây dựng hoặc kinh doanh tại mảnh đất nằm trong lộ giới.

Vì vậy nếu xây dựng lấn qua đường lộ giới sẽ vi phạm quy định và sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Cũng trong bộ Luật xây dựng, Khoản 7 điều 15, mức phạt tối đa khi vi phạm lộ giới là 60 triệu đồng.

Và theo Khoản 8 điều 15, người thực hiện hành vi vi phạm này sẽ bị buộc phải phá dỡ công trình vi phạm, bị cưỡng chế phá dỡ, đồng thời nếu sau khi đã lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục vi phạm sẽ bị xử phạt với mức từ 50 triệu đồng đến 350 triệu đồng.

Bộ phận nào của nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ?

Như đã nói ở phần trên, không được phép xây nhà vượt qua đường chỉ giới đường đỏ. Nhưng vẫn có một số trường hợp ngoại lệ, có một số bộ phận của nhà sẽ được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ và được quy định như sau:

Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên độ cao 3.5m thì mọi bộ phận của nhà đều không được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ, trừ một số trường hợp sau đây:

• Đường ống đứng dùng để thoát nước mưa ở ngoài nhà sẽ được phép vượt qua đường chỉ giới đường đỏ không quá 0.2m và phải bảo đảm mỹ quan.
• Từ mặt vỉa hè lên 1m trở lên thì các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ không quá 0.2m

Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên độ cao 3.5m trở lên, các bộ phận cố định của nhà như ban công, mái đua, ô văng, sê nô sẽ được vượt qua chỉ giới đường đỏ, nhưng kèm theo các điều kiện sau:

• Độ vươn ra (tính từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới không được lớn hơn giới hạn được quy định, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m. Và phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực.
• Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực.
• Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

Có được xây lấn sang nhà bên cạnh không?

Theo Bộ luật dân sự quy định, người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Nhà bên cạnh đã được cơ quan nhà nước cấp giấy phép xây dựng thì có quyền hoàn toàn sử dụng mảnh đất đó theo giấy phép được cấp.

Theo điều 267 trong Bộ luật dân sự, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn.

Đồng thời không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền.

Cũng như lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Vì vậy, chỉ được xây dựng công trình trong chỉ giới xây dựng và không được lấn chiếm sang nhà bên cạnh, và nếu bạn vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật

Lộ giới là thuật ngữ quan trọng và cần được quan tâm trong khi xây dựng công trình. Hiểu rõ về lộ giới giúp bạn xác định được các chỉ tiêu cần thiết để tính được khoảng lùi và xây dựng một công trình một cách hợp pháp nhất và tránh được những rủi ro không cần thiết về sau.

Có thể bạn quan tâm: Quỹ đất là gì? Những kế hoạch phát triển quỹ đất địa phương

Bài viết trên cung cấp cho các đọc giả về tất cả những thông tin liên quan đến lộ giới là gì. Hy vọng bài viết này sẽ hữu ích đối với mọi người. Ngoài ra bạn đọc có thể tham khảo nhiều bài viết hơn nữa tại chuyên mục tư vấn luật nhé!