Lãi suất chưa thấp, ưu đãi ngắn, gói 120.000 tỷ có được như kỳ vọng?

“Cõng gánh nặng” khi hết thời hạn ưu đãi

Gói 120.000 tỷ đồng vừa được thông qua và sẽ được đưa vào thị trường bất động sản trong thời gian sớm nhất. Mặc dù đánh giá cao động thái của Ngân hàng Nhà nước trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp và người dân mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng nhiều người vẫn tỏ ra khá lăn tăn về mức lãi suất cũng như thời gian ưu đãi của gói tín dụng này.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về đề xuất một số vấn đề liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Cụ thể, HoREA cho rằng, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi đối với gói là 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra vẫn rất cao. Con số này cao hơn 3,2% so với lãi suất vay ưu đãi áp dụng cho năm 2023 (5%/năm). Hiệp hội này còn cho rằng, thời gian ưu đãi theo quy định của gói 120.000 tỷ đồng là quá ngắn. Theo đó, thời hạn ưu đãi lãi suất chỉ là 60 tháng, tương đương với 5 năm không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội. Bởi người mua nhà ở xã hội cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này hợp lý hơn. Bởi sau 5 năm lãi suất ưu đãi, người mua nhà ở xã hội sẽ chịu mức lãi suất thả nổi và lãi suất hàng tháng trở thành gánh nặng cho họ.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản hướng dẫn triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Theo đó, từ 1/4, người dân thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội có thể đến 4 ngân hàng thương mại Nhà nước để thực hiện thủ tục vay với lãi suất 8,2%/năm, thời hạn cho vay tối đa là 5 năm. Còn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay với lãi suất 8,7%/năm, thời gian ưu đãi là 3 năm kể từ ngày giải ngân nhưng không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận ban đầu.

Anh Nguyễn Trường Luyện, công nhân khu công nghiệp Quang Minh (Hà Nội), người đang có nhu cầu muốn mua nhà ở xã hội than thở, mức lãi suất 8,2%/năm là quá cao đối với những người có thu nhập thấp. Với ngôi nhà khoảng 1,2 tỷ đồng, người mua có 30% tương đương với 360 triệu đồng, còn 840 triệu đồng vay ngân hàng. Với lãi suất 8,2%/năm, mỗi tháng anh sẽ phải trả lãi 5,73 triệu đồng, chưa kể gốc. “Tất nhiên ai cũng muốn sau mấy năm mua nhà sẽ trả được toàn bộ gốc và lãi, kể cả chấp nhận bị phạt vì trả trước hạn. Tuy nhiên,với tình hình kinh tế khó khăn như thế này thì chắc chắn 5 năm rất ít người trả được hết. Vậy sau 5 năm, hết thời hạn cho vay ưu đãi, lúc đó người dân sẽ phải chịu lãi suất thương mại cho số tiền còn lại. Khi đó thực sự là một gánh nặng”, anh Luyện nói.

Còn chị Hồng Nhung (quê Nam Định, đang là việc tại quận Thanh Xuân, Hà Nội) thì cho rằng, mức lãi suất 8,2% cùng với thời hạn vay quá ngắn khiến chị chưa dám nghĩ đến việc vay để mua nhà. Bởi đây vẫn chưa phải mức lãi suất được xem là ưu đãi cho người thu nhập thấp. Chị Nhung, anh Luyện đều mong muốn các ngân hàng cho vay với lãi suất khoảng dưới 6%/năm và thời hạn ưu đãi khoảng 20 năm.

Chị Nhung chia sẻ: “Với những ưu đãi trong gói 120.000 tỷ đồng dành cho người mua nhà ở xã hội, nếu không tính toán kỹ lưỡng chắc chắn dễ vỡ phương án tài chính. Bởi ai biết trước được trong công việc sẽ gặp những khó khăn hay biến cố gì. Giải sử trong trường hợp gặp biến cố, muốn bán nhà để tất toán ngân hàng cũng không được. Vì quy định nhà ở xã hội phải trên 5 năm mới được chuyển nhượng”.

Áp lực lớn cho người thu nhập thấp

Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội Huỳnh Văn Thuận cho biết, hiện nay, gói tín dụng 15.000 tỷ đồng cho NƠXH và cả gói tín dụng 40.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất 2% trong Chương trình phục hồi phát triển triển kinh tế - xã hội sau dịch Covid-19 dành cho cộng đồng doanh nghiệp giải ngân cũng rất chậm. Theo đó, gói 40.000 tỷ đồng đến hết năm 2022 mới giải ngân được 134 tỷ đồng.

Trong khi đó, đến 31/10/2022, gói 15.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 3.000 tỷ đồng cho gần 8.400 khách hàng. Ông Thuận cho biết, việc giải ngân chậm có rất nhiều nguyên nhân xuất phát từ phía chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho đến người mua nhà.

Thực tế cho thấy, các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà đều có tốc độ giải ngân khá chậm. Nhiều người đặt câu hỏi, với lãi suất 8,2%/năm cộng với thời gian ưu đãi chỉ 5 năm, tốc độ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng này sẽ như thế nào?

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, với thời hạn vay 5 năm là rất rủi ro cho người thu nhập thấp khi mua nhà ở xã hội trả góp. Bởi khi hết thời gian ưu đãi, khách hàng và các ngân hàng thương mại sẽ phải tự thỏa thuận, thống nhất mức lãi suất. Ông Châu nói rằng, nếu so sánh với lãi suất ưu đãi 5%/năm được áp dụng năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội được quy định tại Quyết định số 2081 của Ngân hàng Nhà nước thì mức lãi suất 8,2%/năm là quá cao.

Dưới góc nhìn kinh tế vĩ mô, tiến sĩ Nguyễn Đức Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, mức lãi suất cao, thời gian ưu đãi ngắn sẽ là rào cản đối với người mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, Chính phủ đã và đang ban hành nhiều quyết sách để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội. “Theo tôi, cần phải xem lại mức lãi suất và thời hạn ưu đãi. Bởi nếu người dân không mặn mà với mức lãi suất như trên thì coi như tính khả thi của gói tín dụng là không có. Đã có khá nhiều kinh nghiệm được rút ra từ các gói tín dụng tương tự rồi”, ông Thịnh chia sẻ.

Tiến sĩ Thịnh nói thêm, tính khả thi của gói 120.000 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất là những doanh nghiệp, người dân có vay tiền hay không và có vay được tiền hay không. Có người cho rằng mức lãi suất chưa hợp lý nên họ không hay, trong khi đó có người muốn vay nhưng không đủ điều kiện. Tiếp theo đó là các dự án nhà ở xã hội có được khởi công hay không. Thực tế cho thấy, các ngân hàng đã sẵn sàng nguồn tiền nhưng các doanh nghiệp không thể hoàn thiện về pháp lý để khởi công, triển khai dự án dẫn đến không giải ngân được. Và dự án nằm im thì chắc chắn người mua nhà cũng không có nguồn cung để mua. Vì thế, trong thời điểm này, chỉ cấp tiền phát triển nhà ở xã hội là chưa đủ mà còn phải tháo gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án này.