“Khát” nguồn cung nhà ở xã hội nhưng khó kêu gọi đầu tư

Khát nguồn cung nhà ở xã hội

Vừa qua, tại tỉnh Bình Dương đã diễn ra hội thảo về phát triển nhà ở xã hội góc nhìn doanh nghiệp do Tổng hội Xây dựng Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Bình Dương tổ chức.

Phát biểu tại buổi hội thảo, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 4/2014, cả nước đã có 98 dự án xã hội hoàn thành việc đầu tư xây dựng với khoảng 36.380 căn hộ. Trong đó có 35 dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, với khoảng 17.430 căn hộ. Theo thiết kế nhà ở xã hội hiện nay, tổng số căn hộ như trên có tổng diện tích sàn khoảng 2,3 triệu m2.

Tiếp đó, trong năm 2015 có thể tạo lập thêm được khoảng 5,2 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Những số liệu này cho thấy từ 2009 đến 2015, tổng cung nhà ở xã hội trên thực tế mới đạt được khoảng 7,5 triệu m2, chỉ đạt 5,4% nhu cầu 138,8 triệu m2 đã được dự tính.

Năm 2012, trong một cuộc khảo sát của Ngân hàng Thế giới đã cho thấy, nhu cầu nhà ở giá rẻ trên thực tế ở Việt Nam phải ở mức chiếm khoảng 80% cầu của toàn thị trường nhà ở, cầu về nhà ở giá trung bình và giá cao chỉ chiếm khoảng 20%.

“Nhận định của Ngân hàng Thế giới là trái ngược với cách tính toán của Bộ Xây dựng khi cho rằng cầu về nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng từ 8% tới 13%, cầu của toàn thị trường nhà ở. Đây là điều buộc ta phải tính toán lại dự báo về cầu nhà ở giá rẻ để có thể điều chỉnh về cả chính sách và quy hoạch phát triển”, ông Võ nhấn mạnh.

Tại các địa phương khác, nhu cầu về nhà ở xã hội luôn hiện hữu và đang tăng nhanh theo thời gian. Điển hình, tại tỉnh Bình Dương, ông Võ Hoàng Ngân – Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, yêu cầu về giải quyết nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương hết sức lớn và cấp bách vì số lượng công nhân, người lao động nhập cư rất lớn,. Hiện tại, việc phát triển chỉ tiêu nhà ở xã hội ở tỉnh thành này mới chỉ đạt khoảng 65% so với kế hoạch đề ra. Cho nên, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa theo kịp với tốc độ gia tăng dân số.

Tại TP Hồ Chí Minh, ThS. Nguyễn Ngọc Hải – Phó Chủ tịch Hội KHKT Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, giai đoạn từ năm 2016-2020 là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ, đã có 19  dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng trong giai đoạn này, cung ứng cho thị trường 1,19 triệu m2 sàn (tương ứng 14.954 căn hộ). Số lượng nhà ở xã hội đã hoàn thành mặc dù chưa thể đáp ứng hết nhu cầu rất lớn về nhà ở của một bộ phận người thu nhập thấp, đang gặp khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố.

Tại sao doanh nghiệp không "mặn mà"?

Mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội đang khan hiếm trầm trọng nhưng các doanh nghiệp bất động sản luôn “ngán ngại” đầu tư loại hình này. Thậm chí những doanh nghiệp có hoạt động đầu tư kinh doanh phát triển mạnh cũng không “mặn mà”

Giải thích nguyên nhân của vấn đề này, ông Lê Như Thạch – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bcons cho rằng, lợi nhuận đầu tư các dự án nhà ở xã hội rất thấp. Các chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội thường chú trọng nhiều vào giảm giá thành nhà ở xã hội. Trong khi đó, lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở định mức khá thấp nên không hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư.

“Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, dù chọn phương án 1 hay phương án 2 đều có phần siết chặt, hạn chế hơn phần lợi ích của chủ đầu tư nhà ở xã hội nên sẽ càng khó kêu gọi xã hội hóa chương trình phát triển nhà ở xã hội”, ông Thạch nói.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường không thích đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận không cao, yếu tố bao cấp còn nặng nề. Trợ giúp của Nhà nước không có nhiều và quản lý mua, bán nhà ở xã hội xa rời cơ thế thị trường làm cho nhà ở xã hội trở nên không hấp dẫn. Từ đây tạo ra ngữ cảnh phân khúc nhà ở xã hội không có động lực phát triển.

Thực sự, các nhà đầu tư bất động sản cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường bất động sản dựa vào cầu ảo đã qua. Lúc này, cần tính toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao. Tư duy đầu tư phát triển bất động sản cần được thay đổi cơ bản.

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bcons kiến nghị, Nhà nước nên áp dụng chính sách giá trần cho từng loại hình nhà ở xã hội. Từ năm 2022 suất vốn đầu tư nhà ở xã hội đã được Bộ Xây dựng ban hành chung với suất vốn đầu tư các loại công trình khác. Trên cơ sở này có thể xây dựng bảng giá trần nhà ở xã hội và điều chỉnh hàng năm tương tự như suất vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư tự tính toán, cân nhắc chi phí đầu tư, cùng các ưu đãi được nhận, tự xác định giá đầu ra thấp hơn so với giá trần, nếu có hiệu quả thì sẽ đăng ký thực hiện dự án. Làm được như thế cũng sẽ bớt được các khâu thẩm định giá, thẩm định tổng mức đầu tư, dự toán, đơn giản thủ tục cho chủ đầu tư.

Đồng quan điểm với vị Chủ tịch của Bcons, nhiều chủ đầu tư bất động sản cho rằng để giảm giá thành nhà ở xã hội, thay vì xây dựng bê tông cốt thép, có thể làm tiền chế. Điển hình như giải pháp xây dựng của Công ty Cổ phần Kiến trúc 95, khi xây nhà tiền chế có tổng diện tích 36m2 giá từ 100 triệu đồng.