Giá mở bán nhà ở xã hội tại Hà Nội lập kỷ lục mới, nguyên nhân vì sao?

Giá mở bán nhà ở xã hội 19,5 triệu/m2

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê nhà ở xã hội ở dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Dự án này có quy mô hơn 2.726m2 với dân số 560 người. Dự án gồm 275 căn hộ với tổng mức đầu tư khoảng 571 tỉ đồng. Các căn hộ có diện tích từ 69,9m2 - 76,8m2.

Giá bán được cơ quan chức năng phê duyệt là hơn 19,5 đồng/m2 (chưa có phí bảo trì). Như vậy, với mức giá này, đây là dự án nhà ở xã hội được phê duyệt cao nhất tại Hà Nội. Với mức giá trên, để mua được căn hộ tại đây, người mua phải bỏ ra ít nhất gần 1,5 tỉ đồng với căn có diện tích nhỏ nhất, chưa kể còn hàng loạt chi phí “không tên” khác.

Cũng nằm trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, dự án nhà ở xã hội tại Đại Mỗ cũng được phê duyệt giá bán gần 17 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT 5%, chưa gồm chi phí bảo trì 2%). Ngoài ra, nhiều dự án nhà ở xã hội cả cũ và mới những năm gần đầy đều tăng giá mạnh, nhiều dự án tăng gấp đôi sau 5 năm.

Lý giải nguyên nhân giá nhà ở xã hội mở bán tăng, dưới góc nhìn một doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, trước 2016, khi gói 30.000 tỉ vẫn đang còn hiệu lực thì giá nhà ở xã hội được duyệt gần như “mặc định” dưới 15tr/m2. Năm 2021, Bộ Xây dựng ban hành quy định về định mức xây dựng mới để phù hợp với tình hình kinh tế giai đoạn mới trong bối cảnh các chi phí như vật liệu, tiền sử dụng đất, nhân công… tăng cao. Khi chi phí đầu vào tăng cao thì các dự án nhà ở xã hội phải điều chỉnh định mức.

“Giai đoạn 2017 – 2021, mức trung bình được duyệt vào 16,5 triệu/m2, còn giai đoạn 2021-2022, định mức trung bình là 17,5 triệu/m2 và năm nay, định mức trung bình đã tăng thêm, ví dụ dự án NHS Trung Văn mới mở bán rơi vào khoảng 19,5 triệu/m2. Tóm lại, nguyên nhân do luật không quy định về khung trần, chỉ quy định về biên độ lợi nhuận và các chi phí đầu vào tăng cao nên giá nhà phải tăng cao”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội cũng cho rằng, nguyên nhân khiến giá bán của nhà ở xã hội tăng là do giá nguyên vật liệu, nhân công những năm gần đây tăng cao, chưa kể các dự án bị kéo dài thời gian dẫn tới đội thêm chi phí. Theo đó, chủ đầu tư cũng phải nâng mức giá bán.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng với mức giá bán khoảng gần 20 triệu đồng/m2 và lãi suất vay ngân hàng vẫn ở mức cao như hiện nay thì người thu nhập thấp vẫn rất khó có thể mua được nhà. Nếu ưu đãi mua nhà ở xã hội khoảng 5,5% thì người dân dễ tiếp cận hơn.

Đồng quan điểm, vợ chồng anh Nguyễn Phương Tuấn (Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, vợ chồng anh là lao động tự do, thu nhập mỗi tháng hơn 20 triệu đồng. Như vậy, dù thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng với mức giá gần 20 triệu đồng/m2 thì vẫn rất cao so với thu nhập của vợ chồng anh. 

"Để mua được nhà, ngoài số tiền tích lũy, vay mượn người thân thì chúng tôi phải vay khoảng 1 tỉ đồng với lãi suất khoảng 9-10%. Mức lãi suất này thực sự quá khả năng chi trả của rất nhiều người lao động", anh Tuấn nói và cho hay, nếu nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn thì có thể giảm được chi phí xuống, còn với diện tích 70-76m2 mỗi căn thì giá khá cao.

Thủ tục cần thông thoáng

Có thể thấy, một vấn đề lớn của thị trường bất động sản Việt Nam là lệch pha cung cầu khi số lượng nhà trung và cao cấp dư thừa, trong khi thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, thậm chí nhà ở công nhân, nhà ở xã hội rất ít ỏi trên thị trường. Điều đnág nói, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao nhưng việc tiếp cận không dễ dàng.

Bộ Xây dựng cho biết, trong khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai đầu tư trên cả nước, có tới 245 dự án đang trong tình trạng chờ hoàn thành thủ tục đầu tư.

Giai đoạn 2011-2020, cả nước chỉ thực hiện được 248 dự án nhà ở xã hội với 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. Kiểm toán chương trình nhà ở xã hội tại Hà Nội cho thấy, trong 15 dự án thì 2 dự án chưa triển khai, 1 dự án không có thông tin, 2 dự án dừng và 7 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, 3 dự án chuyển sang nhà ở thương mại. Còn tại TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2020 đã rất nỗ lực nhưng cũng chỉ thực hiện được gần 15.000 căn hộ, đạt 75% kế hoạch.

Còn theo Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, người lao động dưới 30 tuổi có thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ chi phí sinh hoạt tại đô thị lớn thì chỉ còn khoảng 6 triệu đồng, như vậy, phải mất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỉ đồng; còn thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng cũng phải mất đến 10-15 năm.

Để người dân có thể tiếp cận được nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng cần phải tăng nguồn cung. Muốn vậy, cần phải có quy hoạch, quỹ đất làm nhà ở xã hội.

“Chúng ta hiện nay bỏ quy định 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội, dẫn đến phải xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, mà các dự án nhà ở xã hội tập trung lại khá xa và việc giải phóng mặt bằng tốn khá nhiều thời gian và nguồn lực, đặc biệt là chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân nên rất mất thời gian, do đó chưa chắc doanh nghiệp đã mặn mà”, ông Quê nói.

Về mặt thủ tục, ông Quê “than” rằng vấn đề này quá chậm. Để triển khai một dự án nhà ở xã hội thì mất 5-7 năm, dù cho có đất sạch. Chưa kể, thủ tục mở bán còn nhiêu khê, việc phê duyệt giá mất nhiều thời gian. Thậm chí, nhiều khi doanh nghiệp đã làm xong móng dự án nhưng vẫn chưa được mở bán vì chưa được phê duyệt giá.

“Trước kia, thủ tục này chỉ làm một vòng. Người mua nhà gửi hồ sơ lên nơi công tác, chính quyền xác nhận và chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng. Nhưng hiện nay, sau khi chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng thì còn thêm một bước là Sở gửi lại quận, phường, thuế…, rất nhiều vòng dẫn đến ùn ứ hồ sơ”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, các quy định của luật không có quy định nào liên quan đến quận, tuy nhiên, Sở Xây dựng lại yêu cầu quận thẩm tra các đối tượng do xã, phường xác nhận. Do đó, thời gian thủ tục không chỉ 30 ngày mở bán mà phải kéo dài 4-6 tháng mới xong thủ tục mở bán. Điều này gây nhiều tổn thất cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, UBND phường, xã hiện không đủ dữ liệu quản lý về đất đai, nhưng lại yêu cầu họ xác nhận người mua chưa có nhà ở trên địa bàn thành phố. "Trách nhiệm là ở họ nhưng họ không dám làm vì sợ sai. Điều này dẫn đến câu chuyện là họ không làm thì dân không đủ điều kiện để nộp, mà họ làm thì họ lại không đủ dữ liệu để kiểm tra, sợ sai. Do đó, đang rất rắc rối ở câu chuyện này".