Kinh nghiệm đặt cọc bán lướt: “Sợ quá rồi!”

Anh Kim Đông đã có nhiều năm kinh nghiệm là môi giới bất động sản, tham gia thị trường từ năm 2010, đúng thời điểm thị trường bất động sản đóng băng. Nhớ lại những tháng ngày khó khăn, anh Đông kể: “Mấy anh môi giới trong công ty năm ấy làm ăn rất khó khăn nhưng lâu lâu lại có một giao dịch ăn chênh lệch lớn, mình nhìn thấy mà ngưỡng mộ vô cùng. Chỉ biết ước 1 lần được đặt cọc bán lướt và căn nhà đầu tiên cuối cùng cũng xuất hiện…”

Muốn đặt cọc bán lướt nhưng trong tay có 0 đồng

Cơ hội tìm được căn nhà có giá thấp hơn thị trường là rất hiếm. Song, để có thể đặt cọc bán lướt, anh Đông cho rằng nhà đầu tư trước tiên cần có khả năng thẩm định giá, sau là cần có khả năng thương lượng thời hạn đặt cọc:

“Anh còn nhớ căn nhà đó được rao bán với giá 2,2 tỷ đồng, trong khi giá thị trường hoàn toàn bán được với giá 2,5 tỷ, như vậy nếu bán được thì sẽ lập tức lãi 300 triệu đồng. Để cọc mua được nhà thì cần có 100 triệu đồng.

Nhìn thấy tiềm năng của nó nhưng lúc đó trong túi anh không có đồng nào. Nếu bỏ qua thì sẽ rất tiếc nên anh có xin sếp đầu tư, nhưng hồi đó, anh chưa có được sự tín nhiệm. Lúc đầu sếp còn từ chối nhưng vì anh lì và máu chiến quá nên sếp đồng ý bỏ ra 50 triệu, còn lại anh phải đi “vay nóng”. Sau khi mượn đủ tiền cọc, anh thương lượng với chủ nhà thời hạn đặt cọc là 2 tháng. Thực ra lúc này kéo thời hạn được càng dài càng tốt, để mình có đủ thời gian tìm khách bán ra. 

Từ khi đặt cọc đến khi bán được nhà, không tối nào anh ngủ được, vì 50 triệu thời điểm ấy rất lớn, cộng với trả tiền lãi vay nóng cũng mệt. Hồi đó anh nghĩ, nếu phi vụ thất bại thì anh phải bỏ nghề bất động sản, đi làm mướn 2 năm chắc mới trả hết nợ”.

Những khó khăn khi giới thiệu khách mua nhà

Công cuộc đặt cọc bán lướt, theo anh Đông, lúc đầu tưởng đơn giản nhưng làm rồi mới thấy khó khăn khôn cùng. Việc đầu tiên cần vượt qua là Giới thiệu được khách mua nhà khi chủ nhà vẫn ở đó, nếu bị phát hiện đang đặt cọc bán lướt, anh Đông hoàn toàn có thể bị chủ nhà gây khó dễ, dẫn đến mất cọc.

Để có thể dẫn khách xem nhà, anh Đông phải liên tục nói dối khách xem nhà là họ hàng của mình lúc thì “đây là chú con, chú đến giúp con thiết kế lại nhà”, lúc thì cậu, mợ, dì, anh họ… đủ cả. Đồng thời phải tìm cách tách khách hàng và chủ nhà để họ không có cơ hội nói chuyện với nhau, tránh bại lộ. Song mỗi tuần anh Đông cũng chỉ dám chọn 1 khách hàng tiềm năng vào trong nhà xem, còn lại chỉ cho xem vị trí và thiết kế bên ngoài. Công cuộc tìm kiếm kéo dài 1,5 tháng không có kết quả và khách hàng đến với anh trong lúc không ngờ nhất.

“Chạy ngược chạy xuôi 1,5 tháng mà không bán được, hạn cọc nhà chỉ còn nửa tháng, tiền vay nóng cũng bị giục trả liên hồi, lúc này anh đã muốn buông xuôi lắm rồi nhưng thôi cố hết sức một lần để sau không có gì phải hối tiếc.

Anh nhớ mãi ngày hôm ấy, đúng 12 giờ 30 trưa, khi anh vừa dẫn khách đi xem nhà đó về, ngay lúc đói và mệt nhất thì lại có người muốn xem nhà. Đầu tiên anh định hẹn khách buổi chiều vì giờ chẳng còn hơi đâu mà trở lại nhưng nhỡ chiều mưa thì sao, anh nghĩ mình cần phải cố gắng nắm bắt cơ hội. Thế là anh ôm cái bụng cồn cào, phi xe gần 10 km quay lại căn nhà anh đang đặt cọc bán lướt. Và mọi sự hao tâm tổn sức đã được đền đáp, khi người khách này thực sự có nhu cầu muốn mua.

Trong lúc vui sướng nhất, anh lại nhận ra khó khăn tiếp theo: Làm sao mua bán khi không có sổ hồng trong tay?”, anh Đông chia sẻ.

Tìm được khách đã khó, bán được nhà còn khó gấp bội

Nhờ sếp giúp sức thuyết phục, khách hàng của anh Đông đồng ý đặt cọc 30 triệu đồng khi sổ hồng vẫn đứng tên cô chủ nhà cũ. Bước đến đây tưởng chừng đã rất gần với thành công, nhưng đời không như mơ, khó khăn lại liên tiếp ập đến với anh Kim Đông.

“Cô chủ nhà đổ bệnh nặng nên đã sang tên cho hai người con mình (mới chỉ 18, 19 tuổi). Vấn đề lớn là phía bên khách hàng của anh khi đi công chứng giấy tờ thấy sổ hồng hai lần hai tên chủ khác nhau, họ thắc mắc và không dám ký tên.

Dù anh giải thích thế nào họ cũng không tin, thậm chí người chồng còn đòi về, chấp nhận mất 30 triệu tiền cọc vì giấy tờ quá phức tạp. Lúc đó anh rất hoảng, bởi đã đến nước này mà chuyện còn có thể đổ bể. Cũng may người vợ tiếc tiền nên quyết làm cho ra lẽ. Cô ấy đem giấy tờ đến một phòng công chứng khác, chỗ người quen làm việc để xác định nguồn gốc và khi hồ sơ được xác định là hợp lệ thì hai cô chú mới ký tên hợp đồng mua bán.

Anh đã thở phào nhẹ nhõm nhưng như vậy vẫn chưa xong. Vấn đề cần giải quyết tiếp theo là: Làm sao lấy được 300 triệu tiền chênh lệch?

Do vấn đề giấy tờ quá phức tạp nên bên khách mua nhà chỉ đồng ý chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng của chính chủ nhà cũ, chứ nhất quyết không chuyển tiền cho ai khác. Như vậy có nghĩa là anh không thể lấy được tiền.

Lúc này anh nghĩ ra một cách là nhờ bên khách mua thanh toán một phần chuyển khoản (2,2 tỷ đồng) một phần tiền mặt (300 triệu đồng - số tiền chênh lệch). Bên khách đồng ý nhưng cũng chỉ chấp nhận đưa tiền mặt cho chủ nhà cũ.

Ngày hai bên ký giấy tờ biên nhận, lúc tiền được chuyển sang bên chủ nhà cũ, tay anh run cầm cập. Lúc đầu hai bạn chủ nhà cũ nhất quyết không chịu đưa số tiền chênh lệch cho anh do không hiểu chuyện gì đang xảy ra, tiền trong tay thì họ giữ. Nhưng may mắn là người chú đi cùng họ nhận ra mọi chuyện nên đã bảo hai bạn đưa tiền cho anh. 

Cầm được 300 triệu trong tay, anh thề rằng sẽ không bao giờ đặt cọc bán lướt nữa. Chỉ khi nào đủ tiền mới mua rồi bán lại. Chứ như này sợ quá rồi."