Khánh Hòa: Cấp sổ đỏ cho dự án đất ở không hình thành đơn vị ở rất khó nhưng có thể làm

Đất ở không hình thành đơn vị ở tại Khánh Hòa 

Theo kinhtedothi.vn, nhằm tăng tính hấp dẫn trong chính sách thu hút đầu tư phát triển hạ tầng du lịch trong giai đoạn 2013 - 2017, tỉnh Khánh Hòa đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một số doanh nghiệp để triển khai xây dựng các khu du lịch nghỉ dưỡng tại Bắc bán đảo Cam Ranh, trong đó có một phần diện tích là đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở).

Thời điểm đó, cơ quan quản lý địa phương giải thích cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư về loại hình đất ở tại nông thôn thuộc một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai - nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, tỉnh Khánh Hòa đặt điều kiện, không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm… có nghĩa là “ đất ở không hình thành đơn vị ở”.  

Đến nay, tại một số dự án khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh các nhà đầu tư thứ cấp mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. 

Ngược lại, tại một số dự án khác nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được tỉnh Khánh Hòa giải quyết cấp sổ đỏ, dù đơn vị chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất. Những dự án này đã hoàn thành và đưa vào sử dụng được một thời gian, các quy định về nghĩa vụ tài chính, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Do đó, việc nhà đầu tư thứ cấp bị chậm trễ trong việc cấp sổ đỏ đã khiến các doanh nghiệp đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề về uy tín và tài chính. 

Ông Đào Công Thiên (khi còn giữ chức Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa) từng chia sẻ: “Cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do tỉnh Khánh Hòa “sáng tạo và làm trước thời đại” nhằm đem lại lợi ích cho cả nhà nước và nhà đầu tư khi phát triển các dự án condotel; đồng thời không cho hình thành các khu dân cư vì liên quan đến hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…). Tuy nhiên, cụm từ này lại không có trong Luật Đất đai nên dẫn đến một số bất cập chưa thống nhất”.

Vào năm 2017, Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa phù hợp với Luật Đất đai và các quy hoạch chung.
Do đó, từ cuối năm 2020, đã thực hiện một số hành động khắc phục, điều chỉnh nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ” để phù hợp với quy hoạch chung đã được phê duyệt tại nhiều dự án.

Phương án cấp sổ đỏ

Tại Hội nghị, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân cho biết, trước đây, chính quyền tỉnh Khánh Hòa xác định các trường hợp đất đó là đất thương mại, dịch vụ, tỉnh cấp phép để làm du lịch, chứ không phải để doanh nghiệp xây lên, bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Vì vậy, việc các nhà đầu tư thứ cấp muốn cấp sổ đỏ cho “đất ở không hình thành đơn vị ở” là rất khó. 

Do đó, các dự án chưa triển khai, Khánh Hòa sẽ chuyển về đất thương mại dịch vụ như quy hoạch ban đầu. Đối với, các dự án đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, Tổ công tác của Chính phủ đề xuất hai hướng xử lý. Với các dự án thuộc khu vực xét thấy đủ cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, giao thông… thì có thể chuyển thành đất ở. Đơn vị chủ đầu tư phải nộp thêm ngân sách để chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Rồi sau đó làm thủ tục cấp sổ đỏ cho các căn hộ này.

Đối với các dự án không thể điều chỉnh, Khánh Hòa đã đề xuất với Trung ương chuyển về đúng với quy hoạch ban đầu là đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, căn cứ vào giấy phép đầu tư tỉnh Khánh Hòa sẽ báo cáo Trung ương cấp số hồng cho các nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu trong 50 năm, với loại đất là thương mại dịch vụ.

"Nếu các bộ ngành và Chính phủ đồng ý các đề xuất tỉnh sẽ tiến hành cấp sổ cho các dự án.Đối với các dự án đã cấp sai thì sẽ thu hồi, hủy hoặc tiến hành kiểm tra lại quy hoạch xem có phù hợp không. Hiện các tổ công tác của Chính phủ đã vào làm việc với tỉnh, nếu được cơ quan có thẩm quyền giải quyết cho Khánh Hòa thì sẽ khơi thông rất nhiều các dự án. Đồng thời, Khánh Hòa cũng xin Trung ương cho thực hiện các dự án tương tự trong các trường hợp nói trên", ông Tuân thông tin. 

Đối với các trường hợp đã cấp sổ đỏ sai, ông Tuân đề xuất 2 phương án giải quyết. Một là thu hồi và hủy sổ. Hai là kiểm tra lại quy hoạch, nếu không phù hợp thì phải trả lại hiện trạng ban đầu. 

Giải quyết quyền lợi của nhà đầu tư 

Tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh tập trung rất nhiều dự án đầu tư liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, việc “tắc nghẽn” do việc người mua thứ cấp không được cấp sổ đỏ, ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của chính họ, cũng như đơn vị chủ đầu tư. 

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học QGHN, thay đổi chính sách quản lý đối với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở” sẽ khiến tiến độ dự án kéo dài. Nguyên nhân là do phải điều chỉnh hình thức sử dụng đất, thay đổi quy hoạch dự án. Một số rủi ro có thể phát sinh, khách hàng khiếu nại, khiếu kiện về việc sản phẩm dự án không đúng như cam kết ban đầu.

Về phía các doanh nghiệp đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” vì phải đối mặt với tranh chấp, khiếu kiện từ phía khách hàng, uy tín của doanh nghiệp thiệt hại nghiêm trọng. 

Phương án gỡ vướng của UBND tỉnh Khánh Hòa về “đất ở không hình thành đơn vị ở” được các chuyên gia đánh giá là cần hướng đến giải pháp tối ưu nhất. Đó là hoàn thiện hệ thống chính sách pháp lý theo hướng đồng bộ, nhất quán. Khi đó, sẽ không còn tồn tại những lỗ hổng pháp lý, quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp được bảo vệ, góp phần ổn định cho sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Nếu các địa phương không có giải pháp cấp bách giải quyết loại hình "đất ở không hình thành đơn vị ở" sẽ làm nản lòng các doanh nghiệp, các nhà đầu tư thứ cấp”. Trên thực tế, trong 3 năm trở lại đây, lực hút đầu tư vào hoạt động phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu giảm sút nhiều.