Huy động vốn qua IPO: Con đường không dễ dàng với doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp "đôn đáo" tìm nguồn vốn

Các dự án bất động sản với đặc thù giá trị lớn nên hiện nay chủ yếu được phát triển nhờ nguồn vốn vay. Theo số liệu từ Motley Fool, trên thế giới, thường các dự án bất động sản sẽ vay ngân hàng 60-80% số vốn cần thiết. Số vốn còn lại chủ đầu tư sẽ huy động từ các nhà đầu tư và có thể chỉ khoảng 3% trong tổng số vốn phát triển dự án đến từ vốn chủ sở hữu.

Tại Việt Nam cũng không ngoại lệ, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào vốn vay. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản Việt cũng có nguồn huy động vốn đó là từ chính những người mua nhà với hình thức bán tài sản hình thành trong tương lai. Chính vì đặc thù này, mà hiện nay, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Con số này thực tế có thể lớn hơn nhiều khi không ít khoản vay mua nhà đất nằm dưới dạng vay tiêu dùng, vay hộ kinh doanh.

Với thực trạng cơ cấu nguồn vốn như vậy, khi tín dụng cho bất động sản bị siết chặt hơn dẫn đến nguồn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị thu hẹp. Đây không còn là câu chuyện đưa ra bàn thảo và cân nhắc như nhiều năm qua. Bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản đã được triển khai. 

Đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu cần kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng và chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp. Ngoài ra, cần thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn xảy ra tình trạng sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao…

Đến cuối tháng 3/2022, một số ngân hàng thương mại rục rịch hạn chế giải ngân các khoản vay mua nhà. 

Việc huy động vốn qua kênh tín dụng ngân hàng hay phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn dễ dàng buộc các nhà đầu tư bất động sản phải tìm phương thức khác và việc IPO (phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng) được tính đến. Tuy nhiên, kênh huy động vốn này cần có sự chuẩn bị chu đáo và mất nhiều thời gian, trong khi việc phát triển dự án thường cần dòng vốn “nóng”.

Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp địa ốc, mặc dù doanh nghiệp đã có trong tay một số dự án, quỹ đất sạch và có thể triển khai ngay nhưng doanh nghiệp lại gặp khó khi tìm nguồn vốn để phát triển dự án. Dù có tính toán tới việc IPO nhưng để IPO thành công còn có nhiều tiêu chí. Có thể kể đến việc công ty phải có 2 năm liên tục liền trước năm đăng kí chào bán kinh doanh phải có lãi. Rào cản về kĩ thuật và thời gian khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn hoãn việc IPO để lựa chọn chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để có dòng tiền, tránh tình trạng “đất chết”.

Có thể thấy, mục đích cao nhất của IPO là huy động vốn từ nhà đầu tư đại chúng, nhưng thực tế cho thấy, các nhà đầu tư lại lựa chọn đầu tư vào các doanh nghiệp đã niêm yết có chiến lược đầu tư kinh doanh rõ ràng, hiệu quả hoạt động tốt và quản trị một cách minh bạch, trong khi nhiều doanh nghiệp chưa niêm yết khó đáp ứng các tiêu chí này. Chưa kể, nếu IPO mà không đạt được mục đích huy động vốn thì doanh nghiệp địa ốc sẽ “tiến thoái lưỡng nan”, mắc kẹt trong chính kế hoạch của mình.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, thời điểm hiện tại, do các sự kiện địa chính trị quốc tế khiến chính sách tiền tệ được triển khai theo hướng thận trọng hơn, thị trường trong nước cũng chưa có nhiều nguồn cấp vốn khác như các quỹ đầu tư, điều này dẫn đến đa phần doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với việc khó tìm kiếm nguồn vốn trung và dài hạn để phát triển dự án.

Với hoạt động IPO, ông Thành cho rằng, nếu huy động thành công qua kênh này sẽ giúp doanh nghiệp xoay vốn tốt hơn, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, do lực lượng doanh nghiệp địa ốc chưa phải là công ty đại chúng đa phần là doanh nghiệp nhỏ và vừa nên để IPO hiệu quả là không đơn giản. Từ thực tế này, ông Thành gợi ý, doanh nghiệp cần nguồn vốn ngắn hạn cần tập trung huy động từ các nhà đầu tư cho sản phẩm hình thành trong tương lai.

Mặc dù đánh giá IPO sẽ là xu thế tất yếu với các doanh nghiệp bất động sản khi nền kinh tế vĩ mô với các chính sách liên quan đến việc vay vốn hay phát hành trái phiếu sẽ ngày càng chặt chẽ hơn và kênh huy động này sẽ càng ngày càng khó khăn hơn, ông Lê Vũ Trường, Lãnh đạo Dịch vụ Tư vấn Kế toán Tài chính, EY Đông Dương Lê Vũ Trường cho rằng để IPO hiệu quả phụ thuộc vào chính sự chuẩn bị của bản thân các doanh nghiệp. Đây sẽ là một kênh huy động vốn cực kỳ tốt nếu doanh nghiệp chuẩn bị tốt. Bởi khi đã lên sàn nghĩa là mọi thứ đều phải minh bạch, các thông tin của doanh nghiệp tới nhà đầu tư đều phải rõ ràng.

"Kiếm" vốn qua IPO không dễ dàng

Các chuyên gia đánh giá, thời điểm hiện tại, tỉ trọng vốn đến từ ngân hàng và nguồn trái phiếu vẫn là quan trọng tuy nhiên sẽ giảm, nguồn liên quan đến IPO sẽ tăng và có một nguồn tiềm năng nữa đến từ người mua - là người đóng tiền và người mua cuối cùng. Trong 5-10 năm tới, đây sẽ là nguồn vốn chủ đạo.

Chuyên gia kinh tế Phạm Thế Anh đánh giá, trong bối cảnh hiện tại, việc huy động vốn là sức ép không nhỏ đối với các doanh nghiệp bất động sản nói chung, doanh nghiệp chưa niêm yết nói riêng và đưa cổ phiếu lên giao dịch là một giải pháp khả dĩ. Tuy nhiên, muốn niêm yết và huy động vốn thành công qua kênh này thì doanh nghiệp phải thỏa mãn nhiều điều kiện, trong đó quan trọng nhất là phải minh bạch, chuyên nghiệp.

“Thị trường cổ phiếu hoạt động dựa trên cơ sở minh bạch của doanh nghiệp nên hàng rào kỹ thuật cũng nhiều hơn, trong khi tính minh bạch trên thị trường trái phiếu còn hạn chế, cũng chưa có xếp hạng tín nhiệm và nhà đầu tư chủ yếu mua qua sự tư vấn của các môi giới nên chưa đảm bảo tính khách quan”, chuyên gia Thế Anh nói và cho biết thêm, các doanh nghiệp muốn huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu đô-la thường là doanh nghiệp đầu ngành, quy mô lớn, có tiềm lực tài chính và khả năng đáp ứng các yêu cầu khắt khe của các tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm quốc tế.

Còn chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá, việc đưa cổ phiếu lên giao dịch trên thị trường chứng khoán không chỉ là một cách huy động vốn, mà còn là hướng đi tốt cho các công ty muốn đại chúng hóa và để làm được điều này, điều kiện tiên quyết là phải công khai, minh bạch các hoạt động. Với trái phiếu ngoại tệ, theo ông Lực, đây cũng giải pháp các doanh nghiệp nên tính tới, tuy nhiên, cũng phải đủ tầm vóc, vị thế mới lựa chọn cách làm này.

“Tương tự như môn bóng đá, việc phát hành trái phiếu ngoại tệ muốn thành công cũng cần phải có lộ trình, có nghĩa là phải chứng minh được thực lực từ sân chơi khu vực Đông Nam Á (Seagames), sau đó là châu lục (Asiad), rồi mới tính đến giấc mơ vươn ra thế giới (Wold Cup)”, ông Lực ví von.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE chia sẻ: “Nguồn vốn chính là xương sống của doanh nghiệp và đặc biệt thời gian vừa qua dịch bệnh đã ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của các doanh nghiệp. IPO là một kênh rất ưu việt và phát triển rất tốt trên thế giới. Tại thị trường Việt Nam, mặc dù là một thị trường rất phát triển nhưng mà số lượng các doanh nghiệp niêm yết trên sàn vẫn chưa có nhiều, chiếm tỉ trọng thấp ở trong khu vực”. 

Để làm tốt câu chuyện hút vốn, gọi vốn từ các nhà đầu tư, phải hiểu rõ khẩu vị của nhà đầu tư. Để làm điều đó phải xây dựng chiến lược nền tảng phát triển bền vững từ bản thân doanh nghiệp: Có chính sách nhân sự cạnh tranh; hệ thống thông tin minh bạch rõ ràng; cấu trúc tinh gọn và hợp lý; phân quyền phù hợp; quy trình hiệu quả; chiến lược khác biệt...