HoREA: Nhà đầu tư chấp nhận "bán lỗ" vào cuối năm khi thị có dấu hiệu giảm tốc

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu của năm 2022 đồng thời cũng kiến nghị một số giải pháp để cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững gửi đến Chính phủ. 

Thị trường bất động sản lệch pha cung - cầu

Phía HoREA cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản cũng đã có dấu hiệu dần hồi phục trở lại với nguồn cung là 11.600 căn nhà, so với 9 tháng đầu năm 2021 tăng 70,5% nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2021  nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường. 

Nhận định của thị trường TP. Hồ Chí Minh cũng cho thấy có dấu hiệu dần phục hồi nhưng HoREA cho biết, tổng thể vẫn còn nhiều khó khăn. Chi tiết, nguồn cung 9 tháng có 11.600 căn nhà, so với cùng kỳ năm 2021 tăng 70,5% nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ của năm 2017. 

Cũng trong 9 tháng đầu năm 2022, TP. Hồ Chí Minh có 21 dự án đủ điều kiện để huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà và trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. 

Đối với nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có mức giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) còn nhà ở xã hội cũng đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế ở trong xã hội là người có mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị cũng đã góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Trong đó có loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ và chiếm 1% còn năm 2021 và trong 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân.  

Cũng theo nhận định của HoREA, hiện nay thị trường bất động sản cũng đã có dấu hiệu giảm tốc và trầm lắng khi giao dịch nhà đất có dấu hiệu sụt giảm 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn đang neo ở mức cao. Đưa ra lý giải về điều này, HoREA cho rằng doanh nghiệp cùng các nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết âm lịch. 

Mặc dù vậy thì do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thường sẽ chiếm từ 50 - 70% nên sức chịu đựng cũng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành xả hàng và thậm chí chấp nhận bán lỗ để có thể cắt lỗ nhằm bảo tồn phần vốn còn lại. 

Thị trường đang “lệch pha” tín dụng

HoREA cho biết, hiện nay có tình trạng lệch pha tín dụng với các phân khúc cũng như nhu cầu của thị trường. Chi tiết, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng ở thành phố cũng đã lên đến 103.780 tỷ đồng (tăng 654%), so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỷ đồng) cao hơn 6,5 lần.

Trong khi đó thì tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp trong 9 tháng chiếm khoảng 80,2%, trong đó ngân hàng thương mại thường sẽ cho vay từ 60 - 70% - điều này cũng sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Đặc biệt, giá trị của căn nhà cao cấp sẽ thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa với túi tiền nên đã dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi đó 70% khách hàng đầu tư vào phân khúc này lại là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc với mục đích để bán lại. Thực tế cho thấy, giá nhà cao cấp có thể cao gấp hàng chục lần so với giá nhà vừa túi tiền. 

Những kiến nghị giải pháp phát triển thị trường

Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Hiệp hội đã kiến nghị nhiều giải pháp phát triển thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngắn hạn và dài hạn, sửa đổi luật và các quy định Nhà nước…”. 

Trong đó, với các giải pháp tăng nguồn cung nhà ở cho TP. Hồ Chí Minh thì hiệp hội cũng đã kiến nghị tổ công tác của Chính phủ cùng các cơ quan có thẩm quyền của trung ương sớm xem xét và có kết luận dứt điểm 64 dự án ở thành phố bị dừng triển khai để có thể rà soát pháp lý thời gian qua bởi sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công hay do cổ phần hóa để có thể tăng nguồn cung nhà ở. 

Có liên quan đến tín dụng, hiệp hội cũng kiến nghị nới trần thêm 1 - 2% để có thêm nguồn vốn 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ cho nền kinh tế ở trong giai đoạn cao điểm cuối năm. 

Còn về thị trường trái phiếu, hiệp hội cũng kiến nghị sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư và mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. 

Song song với đó là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu và công ty đại chúng, công ty niêm yết ở trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì sẽ được phát hành riêng lẻ chào bán cho các nhà đầu tư cá nhân không phải là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. 

Cùng với đó, Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh ở trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, công viên vui chơi giải trí, giáo dục, công viên chuyên đề. 

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Tài chính và Chính phủ cho phép các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để có thể bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực kinh doanh khác. 

Không những thế, Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Chính phủ cho phép cấp đổi và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, các công trình khác như công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch gọi chung là condotel trên đất dịch vụ, thương mại mà trước đây đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” trái pháp luật đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi hoặc hủy bỏ Giấy chứng nhận.

Hiệp hội cũng có đề nghị Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh chủ trì cuộc họp để có thể thống nhất thực hiện “Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cấp D trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”  cũng như tiếp tục chỉ đạo việc xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị “vướng mắc” của các doanh nghiệp đồng thời đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với những người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.