Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Cách tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất là một yếu tố quan trọng trong việc định giá đất có tính phí sử dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết khái niệm hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Để nắm được đầy đủ và chi tiết nhất về khái niệm này cũng như cách tính giá đất theo hệ số này hãy tham khảo thông tin trong bài viết dưới đây.

1. Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?

Hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K. Đây là hệ số giúp xác định giá đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hệ số này dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương và bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Thông thường, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do Sở Tài chính tại các tỉnh, thành xác định, sau đó được UBND tỉnh, thành công bố hàng năm. Hệ số này có sự chênh lệch tùy từng khu vực, vị trí, tuyến đường cũng như mục đích sử dụng.

Sau khi đã xác định được hệ số, Sở Tài chính sẽ trình UBND cấp tỉnh ban hành sau thời gian xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Việc thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm thay vì giữ cố định để phù hợp với điều kiện phát triển thực tế của từng địa phương. Với trường hợp UBND chưa thể ban hành quyết định quy tắc hệ số K cho một năm nào đó, thì sẽ tiếp tục được xác định theo quy định được ban hành vào năm gần nhất trước đó.

2. Các phân biệt hệ số điều chỉnh giá đất với bảng giá đất

Hai khái niệm Hệ số điều chỉnh giá đất và Bảng giá đất đều liên quan đến giá đất và dược cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành. Tuy nhiên, trong khi bảng giá đất được UBND tỉnh ban hành theo định kỳ mỗi 5 năm (công bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ), thì hệ số điều chỉnh giá đất lại được ban hành hàng năm, sau khi xin ý kiến của Thường trực HĐND cùng cấp và được thông qua. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho một năm nào đó thì hệ số này được xác định theo quyết định cũ đã ban hành vào năm liền trước.

3. Trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất?

Tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: Hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với các trường hợp sau:

- Các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc TW; dưới 10 tỷ với các tỉnh miền núi, vùng cao và dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại.

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình. 

- Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điểm a Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

- Tính tiền sử dụng đất khi  Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng không thông qua hình thức đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng (Điểm b Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

- Tính tiền thuê đất với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá (Điểm c Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê, tính tiền thuê đất với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm (điểm d khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê theo quy định (khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013).

4. Các bước tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy trình sau:

Bước 1: khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá) thuộc từng khu vực định giá đất.

Trường hợp khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất. 

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

- Với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập cũng như chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá) thuộc khu vực định giá đất.

- Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

– Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 điều này.

- Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung ở một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất sẽ được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Để xác định hệ số điều chỉnh giá đất sẽ căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

- Với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này, thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương đó, giá đất cụ thể được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

- Với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

Bước 4: Tính giá đất của khu vực theo hệ số K

Công thức tính giá đất dựa theo hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Giá đất cụ thể tính theo hệ số điều chỉnh giá đất = Giá đất theo quy định x Hệ số K x Hệ số điều chỉnh (Đ) (nếu có)

Trong đó: Hệ số điều chỉnh Đ là hệ số điều chỉnh tại các trục đường giao thông.

Trên đây là những thông tin về khái niệm hệ số điều chỉnh giá đất là gì và các bước tính giá đất theo hệ số K. Hy vọng bài viết trên đã mang đến thông tin hữu ích cho mọi người.