Hàng loạt khó khăn của thị trường bất động sản còn tồn tại, chờ ngày được tháo gỡ

Nhiều dự án còn gặp vướng mắc về pháp lý

Theo Nhà đầu tư, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết dù bất động sản là ngành quan trọng hàng đầu trong 21 nhóm ngành của nền kinh tế nhưng các doanh nghiệp trong lĩnh vực này vẫn phải chịu khoảng thời gian vô cùng khó khăn trong năm vừa qua. Trong đó, khó khăn về pháp lý chiếm tới 70%.

Nếu như thị trường bất động sản có 42.991 sản phẩm được tung ra vào năm 2017 thì đến năm 2022, con số giảm còn hơn 12.100 sản phẩm. Đặc biệt, qua từng năm thì tốc độ giảm quy mô trong lĩnh vực địa ốc càng tăng dần. Đó là vì những vướng mắc về pháp lý khiến thị trường thiếu dự án.

Mặt khác, theo nhìn nhận của TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc Hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, hiện nay những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là pháp lý và tài chính. Cụ thể, có 20% khó khăn về nguồn vốn và 65% khó khăn về pháp lý, ngoài ra còn có 20% khó khăn liên quan đến dòng vốn nhưng cũng là từ pháp lý. Có thể thấy, những nút thắt về pháp lý là nguyên nhân gây nên những khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp địa ốc nói riêng.

Nguồn cung thị trường giảm tới 50.000 căn hộ

Theo báo cáo của Bộ xây dựng, các dự án bất động sản mới được cấp phép trong năm 2022 tiếp tục giảm so với các năm trước. Do đó, nguồn cung bất động sản, nhà ở, nhất là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp vẫn còn khá hạn chế.

Cả nước có 126 dự án phát triển nhà ở thương mại với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); và có có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Về dự án du lịch nghỉ dưỡng, có 12 dự án được cấp phép trên toàn quốc, số lượng dự án bằng khoảng 23% so với năm 2021 và có 30 dự án đã hoàn thành xây dựng.

Về dự án nhà ở xã hội, có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng. Ngoài ra, còn có 27 dự án với 8.245 căn hộ có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo từ Sở Xây dựng.

Về dự án nhà ở công nhân, có 2 dự án được cấp phép mới với 1.729 căn hộ, 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng, 4 dự án với 2.328 căn hộ có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cả nước có 252 dự án với 65.909 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Con số này đã giảm gần 50.000 căn hộ và chỉ bằng khoảng 58% so với năm 2021.

Ngoài ra, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước đạt con số 787.637. Trong đó, nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư là 154.756 giao dịch, còn đất nền là 630.881 giao dịch. Riêng tại TP HCM có 10.780 giao dịch thành công và TP Hà Nội có 7.662 giao dịch thành công.

Về cơ bản, trong các quý của năm vừa qua, lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư đều không ổn định. Quý II ghi nhận lượng giao dịch này tăng cao nhất, nhưng rồi lại giảm và thấp nhất trong quý cuối năm.

Giá nhà vẫn neo cao

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng giá nhà không ngừng tăng lên trong 5 năm qua. So với mức thu nhập trung bình của xã hội thì giá nhà bình dân (khoảng 2 tỉ đồng trở lại) đã cao hơn khoảng 20 lần.

Thị trường đã có dự án và căn hộ siêu sang kể từ năm 2019 đến nay, được rao bán lên tới trên dưới 500 triệu đồng/ m2, đặc biệt còn có mức giá đến 1 tỷ đồng/ m2.

Tại một số nơi, xuất hiện tình trạng cò đất đầu cơ, làm giá và thổi giá khiến đất nền và đất nông nghiệp rơi vào cơn sốt ảo. Điều đó đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường. Dù thị trường đã chậm lại và ảm đạm, nhưng giao dịch nhà đất suy giảm, trong khi giá nhà đất vẫn neo ở mức cao.

Tại TPHCM, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư cao nhất trong năm vừa qua lên tới 440 triệu đồng/ m2, thấp nhất là 38 triệu đồng/ m2. Tại Bình Dương, mức giá thấp nhất là 17,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 60,1 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, thấp nhất là 37 triệu đồng/m2; và cao nhất là 41 triệu đồng/m2. Giá thấp nhất tại Bà Rịa Vũng Tàu là 32 triệu đồng/2, thấp nhất là 47,8 triệu đồng/m2. Hay tại Long An, thấp nhất là 21 triệu đồng/m2, và cao nhất là 23 triệu đồng/ m2.

Như vậy, mức giá này đã vượt quá mức thu nhập của nhiều người lao động. Theo khảo sát tại TP HCM, không có dự án căn hộ chung cư nào có giá dưới 40 triệu đồng/ m2 trong năm vừa qua. Đa phần dự án đều ở phân khúc từ 50-65 triệu đồng/ m2.

Phân khúc cao cấp dư thừa

Bộ Xây dựng cho biết số lượng bất động sản, nhà ở trong các dự án mới trong năm 2022 đưa ra giao dịch hạn chế, phần lớn các sản phẩm đưa vào giao dịch là tồn kho của những dự án vốn đã mở bán. Hầu như các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền đều không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt, trong khi nhu cầu đầu tư và mua sử dụng của người dân vẫn còn cao.

Hầu như lượng tồn kho bất động sản chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, nhất là với các dự án ở những vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về giới đầu tư thứ cấp.

Ví dụ như tại TP HCM, tình trạng lệch pha phân khúc trong vài năm gần đây đã biểu hiện ngày càng rõ hơn. Phân khúc cao cấp đang ngày càng chiếm tỉ lệ lớn trong khi thị trường lại đang thiếu hụt phân khúc nhà ở bình dân trầm trọng.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP HCM, phân khúc cao cấp tăng mạnh qua các năm kể từ năm 2017 đến nay. Cụ thể thị trường có 10.987 căn, chiếm 25,5% vào năm 2017, rồi 8.502 căn, chiếm 30% năm 2018, 15.479 căn, chiếm 67,1% năm 2019, 7.114 căn, chiếm 42,1% năm 2020, 10.404 căn, chiếm 72% năm 2021. Trong năm qua, TP HCM có tổng 9.510 căn chiếm đến 78,3% tổng nguồn cung của thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó vì thiếu vốn

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã đối mặt với nhiều thách thức trong năm qua và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Họ buộc phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tinh giản bộ máy tối đa, cắt giảm nhân sự, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, dừng tạm hoãn hoạt động đầu tư, dừng triển khai các dự án mới, dừng IPO, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, thậm chí có tập đoàn đã giảm tới 50% lực lượng lao động nhằm đối phó với các điều kiện khó khăn.

Về cơ bản, hoạt động của doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều rắc rối vì những khó khăn trong việc phát hành trái phiếu, huy động vốn của khách hàng hay tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Do vậy, nhiều doanh nghiệp khát vốn đã phải tạm dừng triển khai thực hiện dự án hoặc giãn tiến độ.

Tỉ giá ngoại tệ, lãi suất cho vay, giá vật liệu xây dựng hay xăng dầu đều tăng khiến doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí cao hơn, gây ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Việc khách hàng mua bất động sản khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng hay doanh nghiệp thiếu dòng tiền để chi trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương cho người lao động vì chủ đầu tư không có nguồn tiền thanh toán và nộp thuế đã ảnh hưởng gián tiếp đến thanh khoản của sản phẩm, dự án bất động sản. Do đó, các doanh nghiệp không thể thu hồi vốn và tái đầu tư vì không bán được sản phẩm.

Do gặp khó khăn trong việc huy động vốn và phát hành trái phiếu nên nhiều doanh nghiệp đã không thể trả nợ và thanh toán đúng hạn.

Theo nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong năm 2022 đã gặp nhiều thách thức vì khó tiếp cận được nguồn vốn, trong khi tỉ giá ngoại tệ, lãi suất và giá cả nguyên vật liệu đầu vào đều tăng. Những khó khăn của thị trường kéo dài khiến nhà thầu, cung ứng vật liệu cũng như nhiều ngành nghề khác cũng gặp khó khăn, ảnh hưởng không nhỏ đến an sinh xã hội.

Thị trường BĐS và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đã gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư, thủ tục pháp lý, hay lệch pha cung cầu.