Hà Nội: Văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê “âm thầm” tăng giá

Văn phòng hạng A giữ vững phong độ 

Theo Tạp chí Thương Trường, báo cáo của Tổng cục Thống kê ghi nhận lần đầu tiên trong quý I số doanh nghiệp đóng cửa nhiều hơn số doanh nghiệp mới thành lập và hoạt động trở lại. Điều này đã phản ánh những khó khăn mà các doanh nghiệp đang phải trải qua, khi nhu cầu tiêu dùng trong và ngoài nước đều sụt giảm, chi phí đầu vào tăng cao, trong khi đó việc tiếp cận với nguồn vốn chưa dễ dàng. 

“Thị trường văn phòng cho thuê đã bị ảnh hưởng tiêu cực từ bối cảnh kinh tế ảm đạm và các quy định mới về phòng cháy, chữa cháy. Nhìn chung, tâm lý khách thuê tương đối bi quan”, các chuyên gia phân tích của Cushman & Wakefield nhận định.

Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trưởng. Tính đến hết quý I/2023, tại Hà Nội tổng diện tích sàn văn phòng cho thuê lên tới 1,6 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và tăng 2,1% theo năm. Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm có thêm khoảng 21.471 m2 được chào thuê, do khi tòa nhà Lancaster Luminaire (quận Đống Đa) đi vào vận hành. Trong bối cảnh này, lượng hấp thụ thuần rơi vào khoảng 18.600 m2 sàn, chủ yếu nhờ hoạt động thuê của những khách hàng lớn, nhất là tại những tòa nhà chất lượng cao nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc văn phòng cho thuê hạng A đạt 77%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 7,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình của phân khúc bất động sản này cũng tăng 1,3% so với quý trước và tăng 5,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 32 USD/m2/tháng. Điều này cho thấy nguồn cung chất lượng cao vẫn tương đối vững vàng trước những biến động kinh tế khó khăn gần đây.

Ở chiều ngược lại, văn phòng cho thuê hạng B chỉ có tỷ lệ lấp đầy đạt 94%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với quý IV/2022 và giảm 0,8 điểm phần trăm theo năm. Khách hàng thuê phân khúc này có xu hướng giữ nguyên, thậm chí là giảm diện tích thuê văn phòng và di dời đến các tòa nhà khác có giá rẻ hơn để tiết kiệm chi phí vận hành. 

Mặc dù vậy, điều bất ngờ là mức giá thuê phân khúc hạng B giữ vững ở mức bình quân 21 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý nhưng tăng đến 6,6% theo năm.

Cushman & Wakefield thống kê trong 3 năm tới sẽ có hơn 10 dự án gia nhập thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội. Cụ thể, trong năm 2023, nhiều dự án dự kiến đi vào hoạt động: BRG Diamond Park plaza (Hạng A; 31.205 m2, khối Trung học); Lotte Mall Hanoi (Hạng A, Khối 2, 20.500m2); Vinacomin Tower (Hạng B, Tây, 72.000m2, chưa chốt tổng diện tích cho thuê); và Intracom Riverside (Hạng B, Ngoại ô, 24.000m2). Hầu hết các dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý II và quý III năm nay.

Đến năm 2024, 3 trong số 4 dự án có quy mô nhỏ hơn, từ 13.000m2 – 22.500m2 diện tích văn phòng NLA, ngoại trừ Khách sạn Shilla (Trung cấp, hạng A) với hơn 47.000m2 diện tích văn phòng dự kiến.

Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ có 3 dự án được kỳ vọng vào năm 2025-2026 là Landmark 55, Grandeur Palace và Sunshine Empire, đóng góp khoảng 144.000m2 diện tích văn phòng cho thuê. Tất cả các dự án này đều ở thị trường phía Tây thành phố.

Trung tâm thương mại tiếp tục tăng giá cho thuê

Tổng cục Thống kê cho biết tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Hà Nội trong quý I/2023 đạt 184.400 tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 12,2% lên 118.900 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Song song với đó, Cushman & Wakefield ghi nhận mức giá chào thuê trung bình tại tầng trệt các trung tâm thương mại trong quý I/2023 cũng đang trên đà hồi phục, tăng 3,6% so với quý trước, đạt mức 41,6 USD/m2/tháng.

Nguyên nhân có sự thay đổi về giá vì đây là dịp điều chỉnh giá thuê hằng năm, song song với làn sóng cải tạo và nâng cấp mặt bằng cũng như sự mở rộng của những thương hiệu lớn. Có thể kể đến như, Muji sẽ mở cửa hàng thứ 3 tại Aeon Mall Hà Đông, Decathlon và Buy2Sell đều sẽ khai trương cửa hàng mới tại Vincom Mega Mall Times City (Hai Bà Trưng). Decathlon cũng dự kiến mở thêm một cửa hàng mới nữa tại Savico Megamall Long Biên trong mùa hè năm nay.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ ở Hà Nội tính đến hết tháng 3 là khoảng 1,29 triệu m2, 88% trong số đó đến từ các trung tâm thương mại. Phần lớn diện tích bán lẻ được phân bổ ngoài trung tâm, với khu vực thứ cấp và ngoại ô chiếm hơn 75% tổng diện tích nhờ sự tập trung của các dự án trung tâm thương mại. Mặt khác, khối đế bán lẻ phân bổ nhiều hơn ở phía Tây và khu vực thứ cấp.

Bên cạnh nguồn cung mặt bằng bán lẻ vẫn tăng trưởng đều đặn thì tỷ lệ lấp đầy giảm về mức 84%, giảm 2,3 điểm phần trăm theo quý và giảm 4,3 điểm phần trăm theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy giảm chủ yếu do xu hướng cải tạo, tái bố trí và tái cấu trúc cơ cấu khách thuê tại nhiều trung tâm thương mại trên khắp thành phố. Bên cạnh đó, một số trung tâm thương mại vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi từ sau đại dịch và mất đi sức cạnh tranh với các đối thủ khác trong khu vực.

Cushman & Wakefield thống kê, từ nay đến năm 2024, nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại sẽ tăng thêm khoảng 97.200 m2 sàn. Đến từ một số dự án nổi bật sắp được ra mắt bao gồm Aeon Mall Giáp Bát (Hoàng Mai), Shilla Hotel (Bắc Từ Liêm), tòa B khu Starlake (Bắc Từ Liêm)...