Theo Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong nước có quy mô cao hơn trong ba tháng đầu năm. Thị trường bán lẻ đang dần bắt kịp tốc độ tăng so với cùng kỳ các năm trước khi xảy ra dịch bệnh Covid – 19, ước đạt 1321,9 nghìn tỷ đồng và tăng 13,9% so với cùng kỳ năm 2022.  
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nguồn cung bán lẻ trong Quý 1/2023 tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m², tăng 1% theo quý và 4% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 4%/năm trong năm năm vừa qua. Trung tâm mua sắm duy trì tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 962.400m² (56%); tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng của khối đế bán lẻ đã vượt xa các trung tâm mua sắm kể từ năm 2019. Phân khúc này chiếm 15% thị phần.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, Việt Nam hiện đang được xem là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô đối với nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm và đồ thể thao ở Châu Á. Điều này cũng làm gia tăng nguồn cầu đối với mặt bằng bán lẻ tại thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Từ đó mà nhu cầu thuê không chỉ tập trung ở một loại hình mặt bằng nhất định mà rất đa dạng từ nhà phố, khối đế bán lẻ hay mặt bằng tại trung tâm thương mại.
Với triển vọng nguồn cung lớn cùng nguồn cầu trở lại, mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội hứa hẹn đáp ứng tốt cho nhu cầu của các thương hiệu bán lẻ đang dành sự quan tâm với thị trường thủ đô. 
Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng đó, hiện nay có rất nhiều mặt bằng bán lẻ tại cả nhà phố và khối đế trung tâm thương mại hiện đang trống mặt bằng thuê, dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê: thời trang, đồ thể thao, siêu thị, nhà hàng, ăn uống, hay mỹ phẩm,…

Cụ thể, các trung tâm thương mại tại Hà Nội vốn quen thuộc với hình ảnh tấp nập, sôi động với các gian hàng mua sắm, vui chơi và ăn uống vào những ngày cuối tuần thì hiện nay lại trở nên ế ẩm, lác đác vài thương hiệu bám trụ. Đặc biệt là tại các trung tâm thương mại cao cấp, nổi tiếng một thời.
Theo ghi nhận của phóng viên tại một số trung tâm thương mại nằm trên các tuyến phố chính như Nguyễn Trãi, Trường Chinh, Tây Sơn, Cầu Giấy… là những vị trí đắc địa nhưng hầu hết các gian hàng trong trung tâm đều đóng cửa ngừng kinh doanh, đa phần nếu có khách đến thì chủ yếu đi siêu thị ở tầng thấp, hoặc xem phim tại các rạp chiếu phim tại đây, còn những khu vực gian hàng đang tồn tại thì dù liên tục giảm giá nhưng vẫn hiếm có người qua lại.

Chị Hà Ngọc, nhân viên bán hàng mỹ phẩm tại một trung tâm thương mại trên quận Hai Bà Trưng cho biết, gian hàng trước đây đều đón lượt khách ổn định mỗi ngày, duy trì doanh thu ổn định, thế nhưng hiện nay, các gian hàng khác đều đã đóng cửa rất nhiều khiến lượt mua sắm của khách hàng khi đến thăm quan tại đây cũng giảm đáng kể. 
Theo một số chuyên gia, các trung tâm thương mại này hoạt động chủ yếu phục vụ vào đối tượng khách hàng cao cấp với các nhãn hàng đắt đỏ, xa xỉ so với thu nhập của đại đa số người dân, không có nhiều sự lựa chọn đa dạng về phân khúc dẫn đến người mua chuyển sang các trung tâm thương mại hoạt động đa dạng hơn. 
Ngoài ra, một số trung tâm thương mại cũ chưa bắt nhịp được với xu hướng mua hàng mới, còn theo lối đi cũ chưa bao quát được đa dạng nhu cầu của khách hàng chỉ chú tâm vào nhu cầu mua sắm mà chưa để ý đến nhu cầu giải trí, vui chơi. Hơn nữa, hiện nay xu hướng mua bán online ngày càng được thúc đẩy dẫn đến số lượng mua bán trực tiếp tại các cửa hàng giảm đáng kể. 
Có thể thấy rằng, thị trường đang gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là về khả năng hấp thụ của các khối đế tại các trung tâm thương mại, chung cư ghi nhận tỷ lệ trống tăng cao. Một phần do các chủ đầu tư không lường trước được biến động của thị trường mà đầu tư quá ồ ạt, nhanh chóng dẫn đến tình trạng tìm kiếm các mặt bằng mới rẻ hơn. Trong khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn còn rất nhiều tiềm năng, đặc biệt là các nhóm khách thuê như nhà hàng, mỹ phẩm, thời trang, siêu thị,… 

Đứng trước bối cảnh thị trường mặt bằng khối đế tại các trung tâm thương mại đang bị lãng quên, bỏ trống gây lãng phí không gian, diện tích đòi hỏi các chủ đầu tư phải có những hành động linh hoạt trong việc đổi mới, cải tổ để đáp ứng nhu cầu bán lẻ, đa chức năng hơn, giá cả phù hợp hơn với nhu cầu và túi tiền của các khách hàng nếu không sẽ dễ dàng bị loại bỏ.
Bà Hoàng Minh Nguyệt đã chỉ ra một số bất cập và hướng giải quyết để các chủ đầu tư thương mại nắm rõ để có hướng điều tiết lại, đưa các trung tâm thương mại sớm quay trở lại hoạt động nhộn nhịp
Thứ nhất, các khách thuê bán lẻ không còn mở rộng tràn lan như trước, mà tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập. Các nhãn hàng còn phải tính toán tới việc lựa chọn địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không hay có vị trí cho người giao hàng đỗ xe lấy đồ hay không.
Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, hay cấm grab/taxi trong giờ cao điểm.

Thứ hai, việc kiểm soát chặt phòng cháy chữa cháy hiện nay, đặc biệt cho khối khách bán lẻ, vô hình trung yêu cầu khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn, tránh trường hợp sau khi thi công nội thất không đạt được phê duyệt dẫn đến phải đóng cửa. Các dự án khối đế trung tâm thương mại xây dựng theo quy chuẩn PCCC cũ cần được cập nhật quy định mới và có hỗ trợ nhất định tới các khách thuê bán lẻ trong việc thực hiện quy trình thẩm định PCCC cho thi công nội thất để có thể giải quyết được bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho khách thuê
Thứ ba, riêng đối với khối đế trung tâm thương mại, việc cho thuê lẻ riêng từng khách sẽ khó thu hút được các nhãn hàng lớn, mà cần có chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược quảng cáo, “marketing” trong suốt quá trình vận hành hoạt động để có thể thu hút được khách hàng đến trung tâm thương mại, đồng thời tạo được thành công cho các khách thuê kinh doanh trong dự án. Những dự án trung tâm thương mại thiếu đi hai bài toán này sẽ khó có thể thu hút được khách thuê trong việc chốt mặt bằng.

Cuối cùng là yếu tố pháp lý, các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về công năng bán lẻ hoặc thương mại dịch vụ thay vì các công năng chuyển đổi từ các công năng khác sang, dẫn đến việc khách thuê không xin được giấy đăng ký kinh doanh hay phê duyệt PCCC cho mặt bằng sử dụng. 
Bà Minh chia sẻ thêm, có một thực tế rằng bên cạnh những trung tâm thương mại có nhiều mặt bằng trống thì vẫn có những trung tâm thương mại vẫn đạt được thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ. Có thể kể đến trung tâm thương mại như Aeon, Lotte hay Vincom Bà Triệu.

Có thể thấy, điểm chung của các trung tâm thương mại này là có vị trí tốt, được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo số lượng khách tới tham quan mua sắm. Chính khách thuê hiện nay cũng tìm kiếm những mặt bằng tốt như vậy thay vì lựa chọn nhà phố, vốn không đảm bảo được tính pháp lý trong kinh doanh, và nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành, và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm.
Bên cạnh việc thay đổi hướng hoạt động để thu hút khách hàng, thì các trung tâm thương mại cần phải chú trọng tích hợp thêm các gian hàng thương mại điện tử để phát triển thành nơi tập trung các ngành hàng trực tuyến. Khách hàng có thể lựa chọn việc đến mua sắm tại trung tâm thương mại hoặc đặt đơn hàng giao tận nơi để tăng sức kết nối giữa các trung tâm thương mại với khách hàng.