GS Đặng Hùng Võ chỉ ra hai vấn đề lớn của thị trường bất động sản

Hai vấn đề lớn của thị trường bất động sản

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, hiện nay, ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, chúng ta chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.

Ông Võ cho biết, quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết. “Điều chúng ta cần là quy định bản chất”, GS Đặng Hùng Võ đánh giá.

Chia sẻ về cách xây dựng pháp luật hiện nay, GS Đặng Hùng Võ cho rằng vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.

Còn thực tế, cơ hội phát triển bất động sản còn rất lớn. Theo tính toán của Ngân hàng Thế giới, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.

Trong khi giá nhà cao, chúng ta lại chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5-2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.

“Điều thứ hai là các số liệu chúng ta đưa ra hiện nay chủ yếu vẫn là số liệu từ các dự án chủ đầu tư chứ chưa có số liệu từ người dân hay các cơ quan quy hoạch”, ông Võ cho biết.

Phải vượt qua sức ì của thị trường

Lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành, nghề khác. Theo thống kê, đóng góp trực tiếp và gián tiếp của ngành bất động sản đối với kinh tế là khoảng 14%.

Tuy nhiên theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã điểm danh 5 vấn đề lớn của thị trường bất động sản hiện nay: Một là hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản còn những điều chưa đồng bộ; Hai là các địa phương tháo gỡ đã được khoảng 70%; Ba là nguồn cung giảm nhưng giá chưa hợp lý, thiếu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp; Bốn là sức mua kém; Năm là khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Trước đây, thị trường, doanh nghiệp chờ đợi Chính phủ tháo gỡ nhưng hiện nay doanh nghiệp và Chính phủ cùng tháo gỡ, đồng hành.

Thời điểm hiện nay có 3 vấn đề chính ảnh hưởng đến sự lên xuống của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Ông Hải thông tin, qua làm việc với tổ công tác của Chính phủ vấn đề còn gây ra khó khăn vướng mắc đầu tiên đó là liên quan đến pháp lý, đặc biệt là liên quan đến khó khăn về quỹ đất, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, đấu giá đất. Ngoài ra còn vướng mắc pháp luật về quy hoạch như quy hoạch chi tiết không phù hợp với quy hoạch cấp trên. Hay liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc không cho phép lựa chọn chủ đầu tư khi dự án nhà ở không dính đất ở. Hay chưa có những ưu đãi trong việc lựa chọn chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội. Điều kiện mua nhà ở xã hội như cư trú, thu nhập… vẫn còn nhiều rắc rối…

Liên quan đến khó khăn về nguồn vốn, ông Hải cho biết, về trái phiếu hiện có hàng chục, hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đã phát hành và cần trả nợ cuối năm nay. Về quản lý tổ chức của các địa phương, cũng còn nhiều thiếu sót, bệnh sợ trách nhiệm. Cuối cùng là một số thông tin không chính xác về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu tràn lan dẫn đến tâm lý người dân e ngại nghe ngóng, chuyển sang kênh đầu tư khác, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.

“Vì vậy, sau khi nhận diện được các vấn đề, Chính phủ đã có Nghị quyết 33 như “cẩm nang cầm tay chỉ việc” cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn”, ông Hoàng Hải thông tin.

“Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng, Bộ Xây dựng cùng các ban ngành đề ra đạt được kết quả như mong đợi thì cần có thời gian, và cần có sự vào cuộc phối hợp nhịp nhàng giữa các cấp ban ngành, sự ủng hộ, đồng tình của người dân và coi đây là nhiệm vụ cấp bách quan trọng thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết”, ông Hải kết luận.

Cùng quan điểm, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết thêm, nói về thị trường bất động sản, chúng ta không thể nói chung chung. Việc nhận định thị trường bất động sản phải theo từng phân khúc, bởi mỗi phân khúc sẽ có những chuyển biến khác nhau.

Dự báo vẫn chỉ là dự báo. Có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế nên bất cứ khó khăn nào của thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến nền kinh tế. Vì vậy, dự báo thị trường bất động sản phải đi vào dự báo từng phân khúc.

“Việc dự báo thị trường bất động sản trong tương lai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là nền kinh tế thế giới. Thứ hai là diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước”, ông Long nói. Cũng theo ông Long, kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không là yếu tố quan trọng.

Chia sẻ về nhận định thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, GS Đặng Hùng Võ cho rằng nó phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. “Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. Và nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó”, ông Võ đánh giá.