Góc nhìn chuyên gia: Hướng đi nào cho nguồn cung nhà ở bình dân trên thị trường?

Vẫn câu chuyện thiếu nguồn cung NOXH

Năm 2020, khi tổng kết quá trình phát triển NOXH, Chính phủ đã xác định kế hoạch phát triển NOXH phá sản vì không thực hiện được đúng kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, đến hiện nay thực trạng này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Thậm chí, trong các năm 2020 - 2022, lượng cung ứng NOXH trên địa bàn TP. Hà Nội chỉ chiếm một tỉ lệ rất nhỏ (7- 8% tổng số sản phẩm trên thị trường). 

Còn ở TP.HCM, trong giai đoạn 2020 - 2022, gần như không có dự án NOXH nào được ra mắt. Vì lẽ đó, đây trở thành vấn đề bức xúc. Các phân khúc BĐS cao cấp dư thừa sản phẩm nhưng khả năng tiêu thụ chỉ đạt từ 30 - 50%. Trong khi đó, nhà ở trung cấp, giá rẻ hoặc NOXH gần như không có. 

Từ khoảng tháng 4/2022, một số địa phương như TP. Hà Nội, TP. HCM, Thanh Hóa, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hải Phòng đã đẩy mạnh việc xem xét và triển khai các dự án NOXH. Thị trường BĐS đã xảy ra tình trạng nhu cầu thực của người dân vẫn còn đó, nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ.

Hệ quả, nhà ở thuộc phân khúc trung cấp và giá rẻ bị đẩy lên cao, kéo theo cả các phân khúc khác tăng giá theo, bao gồm cả chung cư cao cấp. Điều này đã dẫn đến nghịch lý chung cư cao cấp không bán được, thanh khoản rất thấp nhưng giá vẫn tăng rất cao trong thời gian vừa qua.

Chính vì lẽ đó, thị trường BĐS đứng trước thử thách làm sao để hướng nguồn cung thực vào những phân khúc mà xã hội đang thực sự cần, bản thân các chủ đầu tư cũng như địa phương cũng cần nhận thức thực tế thị trường phải “nén đau” để tái cấu trúc.

“Nỗi đau” hai bên cung - cầu

Nhận định về những thách thức thị trường BĐS phải đối mặt trong phát triển nguồn cung NOXH, nhà ở giá rẻ, trung cấp, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế tài chính nhấn mạnh vào nguồn vốn đóng vai trò vô cùng quan trọng từ hai phía địa phương và các chủ đầu tư.

Một mặt, các dự án NOXH, nhà ở giá rẻ, trung cấp sẽ cần đòi hỏi tại các địa phương một kế hoạch quy hoạch đầy đủ, rõ ràng, kết nối đồng bộ các trung tâm về trường, trạm, điện, nước,... Điều này đồng nghĩa với việc các địa phương phải có mục tiêu về nguồn vốn, hỗ trợ nguyên vật liệu, thủ tục hành chính, điều kiện để từ đó chủ đầu tư thực hiện quá trình xây dựng. 

Song, ông Thịnh bày tỏ những quan ngại, “Tuy nhiên, đây là mục tiêu không hề đơn giản. Việc đơn giản hóa thủ tục và đáp ứng yếu tố pháp lý cho các dự án cũng không phải việc dễ dàng. Trên thực tế có rất nhiều dự án đã hoàn thành hoặc gần hoàn thành nhưng vẫn xong thủ tục để pháp lý để chủ đầu tư có thể rao bán các tài sản, dòng vốn của doanh nghiệp chưa thể quay vòng”.

Mặt khác, về phía chủ đầu tư, nguồn vốn là yếu tố “sống còn” trong câu chuyện phát triển dự án dài hạn. Nhìn lại năm 2022, thị trường cổ phiếu trong năm 2022 gần như đứng lại và lao dốc, mất đến hơn 40% giá trị. Vì lẽ đó, giá trị tài sản của hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều sụt giảm theo. Khó khăn chồng chất khó khăn, doanh nghiệp muốn phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư và phát triển lại gặp tình cảnh không bán được cho ai. 

Thị trường trái phiếu nhấn nút “tạm dừng” kể từ tháng 04/2022 để chờ đợi sự thay đổi trong cơ chế chính sách cũng khiến lòng tin của nhà đầu tư sụt giảm, doanh nghiệp đứng trước nguy cơ không trả được nợ, thậm chí phá sản, thị trường náo loạn khi nhiều trái phiếu sẽ đến hạn trong quý I/2023, 

Có thể thấy, vốn doanh nghiệp đang rất khó, “Về vốn tự có, họ không bán được sản phẩm, không vay được. Về vốn dài hạn, phát hành thông qua cổ phiếu và trái phiếu riêng lẻ cũng không khả thi. Vay ngân hàng phải kèm theo nhiều điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, đáp ứng các điều kiện mà ngân hàng đề ra, chưa kể lãi suất vẫn neo cao”, ông Thịnh nhận diện những khó khăn.

Đầu cung đã khó, nhưng đầu cầu còn khó hơn. Nguồn vốn từ nhà đầu tư ở thời điểm này vẫn là vấn đề nan giải khi lĩnh vực địa ốc đang đứng trước đòi hỏi tái cấu trúc thị trường. Theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, “Kể từ năm 2022, BĐS đã thể hiện mức tăng trưởng cao (15 - 16%), lượng tín dụng vào BĐS chiếm ưu thế song bước vào năm 2023, tín dụng lại trở thành vấn đề gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường. 

Cùng với đó, tái cấu trúc BĐS sẽ là thách thức lớn, bởi lẽ sẽ có nhiều nhà đầu tư không chịu được “nhiệt” mà ra đi. Nhiều người hạ giá 30 - 40% tài sản mà vẫn không ai mua, lòng tin của người tham gia thị trường giảm sút trầm trọng”.

Những “nút thắt” dần được tháo gỡ

Rồi khó khăn trong năm cũ 2022 sẽ qua đi, nhưng để lại là “nỗi đau” cần thời gian và những lực đẩy dần phục hồi thị trường BĐS trong chu kỳ mới của năm 2023. Trong đó, từ góc độ chuyên gia, sự hỗ trợ về nguồn lực chính sách của Nhà nước được coi là “điểm sáng” để ngăn chặn sự “sôi trào” của bong bóng địa ốc, đạt được mục tiêu gia tăng nguồn cung ở phân khúc bình dân, giá rẻ.
 
Đề xuất gói giải pháp, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội cho biết, quay trở lại giai đoạn 2011 - 2013, đây là thời điểm thị trường BĐS gặp phải khủng hoảng “thừa”, tồn kho nhiều sản phẩm, tuy nhiên phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình lại thiếu hụt. Khi đó, Nhà nước đã có gói hỗ trợ trị giá 30.000 tỷ, qua đó góp phần phục hồi hoạt động trên thị trường BĐS, đồng thời lan tỏa sự phục hồi trên lĩnh vực kinh tế. 

Tương tự, giai đoạn này cũng cần tăng nguồn lực để đầu tư, chia sẻ từ ông Cường, bên cạnh gói hỗ trợ mới, còn những nguồn lực đầu tư của chương trình phục hồi kinh tế đã được Quốc hội phê duyệt và Chính phủ ban hành từ năm 2022. Cho đến nay, hầu như việc giải ngân của gói hỗ trợ chương trình phục hồi kinh tế cũng đang diễn ra tương đối chậm. 

“Do đó, cần phải cơ cấu lại, tính toán dành nguồn lực thỏa đáng để hỗ trợ đầu tư và phát triển BĐS nhà ở có mức giá thấp. Đây sẽ là yếu tố có sức tác động mạnh mẽ khi vừa đáp ứng nhu cầu người dân, vừa thúc đẩy thị trường hồi phục”, ông Cường nhấn mạnh.

Ở diễn biến khác, đa dạng hóa phương thức để người dân tham gia góp vốn đầu tư BĐS cũng là cách giúp nguồn vốn BĐS “chảy” tập trung vào nguồn cung bình dân hướng đến nhu cầu ở thực. Hiện nay, các dự án chỉ huy động vốn từ người dân thông qua việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Trong khi đó, cách thức huy động vốn này cần phải có những điều kiện đi kèm, dự án phải được triển khai đến một giai đoạn nào nhất định thì mới có thể thực hiện huy động vốn. 

Đề xuất từ ông Cường cho rằng, “Nếu chúng ta có một hình thức tốt, không chỉ dừng lại như trái phiếu doanh nghiệp hiện nay mà còn có thể phát triển các loại hình khác như trái phiếu công trình, trái phiếu chuyển đổi với sản phẩm BĐS thì tôi cho rằng sẽ có thể huy động được nhiều nguồn lực từ người dân hơn vào các dự án đầu tư BĐS tiềm năng. Từ đó, có thể đa dạng hóa các nguồn lực cho thị trường”.  

Cũng chia sẻ quan điểm về nguồn vốn, ông Thịnh đánh giá cao tầm quan trọng của vốn ưu đãi, ưu tiên tín dụng đối với các doanh nghiệp trong phát triển NOXH và nhà ở giá rẻ. Ngoài ra, huy động nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ là hình thức rất tiết kiệm với chi phí thấp mà có hiệu quả. Do đó cần chỉnh sửa Nghị định 65 nhanh chóng và kịp thời để phù hợp với thực tiễn. Lúc đó các doanh nghiệp có thể tiếp tục phát hành, nguồn vốn DN sẽ quay vòng tốt hơn.

“Phải có sự hỗ trợ cho doanh nghiệp, từ giá thành, đầu vào nguyên nhiên vật liệu cho đến thủ tục, biện pháp hành chính để giúp các doanh nghiệp xây dựng giảm chi phí xuống mức thấp nhất. Khi đó quá trình khởi công, xây dựng được tinh giản, các dự án mới có điều kiện hình thành để cung cấp sản phẩm thực ra thị trường mới có thể gọi là giá rẻ đúng nghĩa”, ông Thịnh nói thêm. 

Vị chuyên gia cũng khuyến nghị, bản thân các doanh nghiệp, chủ đầu tư phải tính toán kết hợp để kết nối các công việc lại với nhau một cách hài hòa như: thời gian, khối lượng và giá trị phù hợp với nhau. Khi đó chi phí sử dụng vốn sẽ thấp đi. Đơn cử, khi chi phí kho bãi, xây dựng giảm, chi phí BĐS từ đó mới được tạo động lực giảm.