Giới hạn giá trị đặt cọc mua nhà trên giấy: “Triệt tiêu” tình trạng huy động vốn trái phép

Giới hạn giá trị đặt cọc

Câu chuyện đặt cọc, giữ chỗ không còn lạ lẫm đối với các chủ đầu tư và người dân khi mua dự án. Theo quy định, phải đến khi thực hiện xong phần móng, chủ đầu tư mới được nhận tiền đặt cọc của các khách hàng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, để huy động vốn, không ít chủ đầu tư đã nhận cọc, bán hàng ngay từ khi mới giải phóng mặt bằng. Không ít chủ đầu tư đã bị phạt khá nặng về hành vi “bán lúa non” dự án.

Cũng cần phải nói thêm, để thực hiện dự án lớn với hàng trăm đến hàng ngàn căn hộ, các chủ đầu tư phải tìm cách huy động vốn ở nhiều nguồn. Có lẽ đầu tiên là các tổ chức tín dụng, đây là nguồn tiền lớn dành cho các chủ đầu tư khi thực hiện dự án. Thậm chí, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho dự án và giải ngân đến khi dự án hoàn thành. Sau đó, các khách hàng mua căn hộ ở đây sẽ vay vốn của chính ngân hàng đó và dùng quyền sở hữu để thế chấp. Tuy nhiên, khi nguồn vốn vẫn chưa đủ, các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu và một nguồn tiền khá lớn nữa là tiền đặt cọc giữ chỗ. Tại nhiều dự án, mức đặt cọc là do chủ đầu tư đưa ra và không dự án nào giống dự dán nào. Có dự án nhận đặt cọc giá trị tiền rất lớn, dự án khách thì ngược lại.

Mới đây, các cử tri TP.HCM đã lên tiếng kiến nghị Bộ Xây dựng cần rà soát, xem xét lại Đề án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Bộ nên “luật hóa” các nội dung của Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về căn hộ du lịch (condotel).

Bên cạnh đó, cử tri cũng đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản”. Cụ thể, tại Điều 6. Hợp đồng kinh doanh bất động sản có quy định: Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định… Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Các cử tri kiến nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào 8 loại hợp đồng mẫu của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Có thể hiểu nôm na là việc đặt cọc cần được quy định về giá trị không được vượt quá 30% và phải có mẫu chung trong việc kinh doanh bất động sản. Bởi trước đây do không có quy định nên mỗi nơi làm một “phách”, mỗi chủ đầu tư quy định một kiểu dẫn đến sự mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà mà không có “trọng tài”.

Vấn đề này không phải là mới. Bởi vào năm 2021, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc giới hạn giá trị đặt cọc. HoREA cho rằng, giá trị đặt cọc là do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 30% giá trị bất động sản giao dịch.

Hết “bài” lợi dụng đặt cọc để huy động vốn

Thực tế cho thấy thời gian qua có không ít sự việc chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc từ khách hàng sau đó chây ì trong việc thực hiện nghĩa vụ xây dựng để bàn giao nhà. Thậm chí, khi đặt cọc xong, khách hàng ngớ người khi một năm sau, dự án vẫn chỉ là một bãi đất hoang. Đây là hành vi chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Về vấn đề này, Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu phát biểu rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mới chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật này chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”. Hiện nay, việc đặt cọc giữa chủ đầu tư và khách hàng còn được thực hiện với văn bản mang bên “hợp đồng góp vốn”.

“Chính kẽ hở trên dẫn đến tình trạng bên bán, tức là chủ đầu tư đã lợi dụng được để huy động vốn của người dân. Vì không có mức quy định về giá trị đặt cọc nên chủ đầu tư “mỗi người một phách”, thậm chí còn xuất hiện tình trạng lừa đảo tiền đặt cọc. Chính vì thế, HoREA đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi”, ông Châu nói.

Đơn cử như sự việc của Công ty địa ốc Alibaba. Công ty này đã ký rất nhiều hợp đồng đặt cọc, góp vốn cho khách hàng. Tuy nhiên, các “thượng đế” đợi mãi vẫn không thấy họ khởi động làm dự án. Khi doanh nghiệp này có vấn đề, rủi ro thuộc về khách hàng.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Hùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng,  các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp đặt cọc quyền mua căn hộ, mua sản phẩm bất động sản hình thành trong trương lại. Trong các giao dịch này, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố. Hơn nữa, hiện nay để “bán lúa non”, nhiều chủ đầu tư đã nghĩ ra rất nhiều giấy tờ để hợp thức hóa như “hợp đồng hợp tác đầu tư”, hợp đồng góp vốn. Khi xảy ra sự việc thì một là khách hàng không đòi lại tiền. Nếu có đòi lại được tiền thì lúc đó được vạ má cũng sưng”, Luật sư Hùng nói.

Theo vị này, việc quy định về giá trị tiền đặt cọc khi mua bất động sản hình thành trong tương lai là điều hết sức cần thiết. Nó sẽ triệt tiêu được việc lợi dụng đặt cọc để huy động vốn. Bên cạnh đó, tránh tình trạng loạn giá trị đặt cọc tại các dự án như hiện nay.

Bên cạnh đó, với việc có một văn bản quy định việc đặt cọc, người dân cũng sẽ có căn cứ pháp lý để bảo vệ họ khi chủ đầu tư có ý định muốn “đánh tháo” hoặc “bùng hàng”. Bởi với giấy tờ như hiện nay, nhiều người khi ra tòa sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu dẫn đến mất tiền và rước  sự bực tức vào người.