Giải pháp nào khơi thông dòng vốn bất động sản?

Lên báo, lên ti vi để...vay tiền?

Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đánh giá đây là lĩnh vực rủi ro với hoạt động ngân hàng, cần có các giải pháp kiểm soát. Việc chênh lệch kỳ hạn và lãi suất giữa vốn, cho vay lĩnh vực bất động sản tiềm ẩn rủi ro rất lớn với các ngân hàng. Bởi theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, hiện khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản là cho vay trung, dài hạn, trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước  đã "rung chuông" kiểm soát chặt tín dụng bất động sản từ các năm trước đó, và có động thái mạnh mẽ hơn vào năm 2022 khi thị trường này phát triển nóng một cách bất hợp lý. Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ trên 26% năm 2018 xuống 12% năm 2020. Đến cuối năm 2021, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 12% nhưng thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung. Đến quý 1/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng, giảm đáng kể so với giai đoạn trước đây.

Thực tế ghi nhận nhiều ngân hàng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản. Dù trên truyền thông, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng hay chặn tín dụng bất động sản mà mới chỉ dừng ở kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản. Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, các dự án bất động sản khả thi, hiệu quả thì dù lớn hay nhỏ đều được các ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay. Nguồn vốn vẫn được ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật. Dòng vốn chỉ hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ. 

Tuy nhiên, diễn biến thực tế lại phức tạp hơn sự rõ ràng ngữ nghĩa trong phát ngôn của Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước. Hành trình vay vốn, tiếp cận nguồn vốn của không ít doanh nghiệp, người dân không khác gì câu chuyện “lên báo, lên ti vi để vay tiền”. 

Trên thực tế, rất nhiều doanh nghiệp và cả người dân có nhu cầu mua thực đang không tiếp cận được nguồn vốn vay bất động sản do hết room tín dụng. Tắc nguồn vốn khiến doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với muôn vàn khó khăn khi không có dòng tiền triển khai, xây dựng dự án khiến thị trường bất động sản thiếu nguồn cung trầm trọng, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, việc tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. 

Báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết tính đến hết 6 tháng đầu năm 2022, lượng cung toàn thị trường đạt mức thấp kỉ lục chỉ còn 22.769 sản phẩm, bằng 1/7 so với năm 2018. Tổng lượng giao dịch chỉ còn 11.592, bằng khoảng 1/10 so với năm 2018. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt khả năng chi trả của người dân, trong khi đó tín dụng lại bị siết khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Giải pháp nào khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản?

Nhìn nhận về thực trạng bất cập của nguồn vốn, tiến sĩ Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho rằng cần có cái nhìn đa dạng và linh hoạt về nguồn vốn bất động sản. Tín dụng ngân hàng không phải là kênh dẫn vốn chính nhưng không giữ thế độc nhất. Để khởi thông nguồn vốn, ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...

Khi các kênh dẫn vốn vào thị trường bất động sản như tín dụng, cổ phiếu… đang bị tắc nghẽn thì cơ hội cho các quỹ đầu tư nước ngoài đang được mở ra. Điều quan trong là các doanh nghiệp bất động sản phải tìm cách tiếp cận được nguồn vốn này.   

Nhìn nhận về vấn đề khơi thông nguồn vốn, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản như sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ. Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp trong xếp hạng tín nhiệm, là cơ sở để phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.

Cùng quan điểm, Tiến sĩ Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng 2 kênh đầu tư trái phiếu bất động sản và chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản là các kênh dẫn vốn nếu được quản lý hiệu quả sẽ mang lại giá trị cho nền kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư, đồng thời giảm thiểu các rủi ro và giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp và quản trị rủi ro. Ngoài ra, quỹ đầu tư bất động sản cũng là một kênh dẫn vốn cần được phát triển của thị trường. Với quỹ đầu tư bất động sản, thay vì mua sản phẩm là nhà đất thì nhà đầu tư lại mua chứng chỉ do quỹ phát hành. Theo đó, thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn,... nhà đầu tư sẽ nhận được những khoản lợi nhuận dưới dạng cổ tức và được trả theo định kỳ. Quỹ đầu tư bất động sản ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư bất động sản còn đóng vai trò huy động những nguồn vốn nhỏ lẻ, tạo thành dòng vốn lớn để tạo ra lợi nhuận, chia sẻ rủi ro nhờ tăng lợi thế theo quy mô và tính chuyên nghiệp và tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng như các chuẩn mức tài chính, giám sát cao.