Giải pháp "chặn" bán nhà hai giá: Cần tính thuế theo giá thị trường

Thời gian qua, tình trạng kê khai 2 giá đã phổ biến lâu nay trên thị trường như: Giá bán cao nhưng kê khai thấp hơn để giảm khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch. 

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết đang xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát giao dịch, quản lý thuế.

Việc thực hiện giao dịch qua ngân hàng, theo Bộ Tài chính, giúp minh bạch kiểm soát giao dịch của các ngành, phục vụ quản lý giao dịch tài sản, bất động sản và quản lý thuế nói riêng.

Đây được xem là một trong các giải pháp để quản lý thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiệu quả trong thời gian tới. Vậy việc triển khai sẽ phải được thực hiện như thế nào, cũng như giải pháp nào giúp chống thất thu thuế. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với PGS TS Đinh Trọng Thịnh – Học viện Tài chính để thảo luận rõ hơn về vấn đề này.

-  Thưa ông, thời gian qua, tình trạng mua nhà hai giá để “né thuế” diễn ra khá phổ biến. Nếu còn kéo dài, tình trạng này sẽ dẫn đến những hệ lụy như thế nào?

Vấn đề mua bán nhà hai giá có rất nhiều hệ lụy liên quan. Trước hết là giá giao dịch bất động sản không còn chính xác nữa. Khi đó, việc kê khai trên giấy tờ sẽ chênh so với giá thực tế. 

Về phía người mua, họ phải bỏ ra số tiền lớn hơn nhiều so với giá kê khai, điều này sẽ gây thiệt hại cho họ khi tính thuế được giảm trừ và các yêu cầu khác về mặt quản lý. 

Đối với người bán, họ bán một bất động sản sẽ thu được một số tiền lớn hơn nhưng số tiền ghi trên sổ sách lại nhỏ hơn và có một khoản chênh lệch. Điều này không chỉ gây khó khăn cho hạch toán mà hơn hết còn làm cho cơ chế sổ sách của họ phải có sự chênh lệch, gây nhiều khó khăn và hệ lụy sau này.

Về phía Nhà nước, vấn đề mua bán nhà hai giá làm thất thoát một khoản thuế, do thuế được tính trên giá bán được ghi trên giấy tờ. Nhưng vấn đề nguy hại nhất là ý thức chấp hành luật pháp của người dân nói chung và những người mua bán bất động sản nói riêng dần dần trở thành thói quen. Mọi người cứ thoải mái mua bán hai giá mà không bị xử phạt và dần dần trở thành thói quen của thị trường. Như vậy, tính thượng tôn pháp luật không còn nữa, luật pháp nhà nước sẽ thiếu tính nghiêm minh, ý thức chấp hành luật pháp của người dân bị bào mòn. Đây chính là mất mát lớn nhất nếu cứ để tình trạng mua bán nhà hai giá được tiếp tục diễn ra.

- Có ý kiến cho rằng nguyên nhân của việc khai gian giá bán là do tồn tại cơ chế hai bảng giá đất cùng lúc, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường. Đây có phải là vấn đề mấu chốt không và chúng ta cần giải quyết vấn đề này thế nào, thưa ông?

Việc quy định hai giá là bình thường, còn việc trốn thuế đó không phải do quy định này gây ra. Bản thân trong quy định của luật thuế có quy định, giá thực tế theo thị trường của giao dịch mua bán là giá thị trường. Chỉ trong trường hợp không có giá thị trường thì khi đó mới lấy giá của Nhà nước quy định áp cho mức phải đóng thuế. Như vậy, quy định ở đây rất rõ ràng và không có vấn đề gì.

Nguyên nhân ở đây chính là thói quen mong muốn giảm thuế phải đóng khi mua bán bất động sản. Trước đây, giá trị khi mua bán nhà cửa không lớn nên số tiền trốn thuế cũng không lớn. Nhưng hiện nay, hệ lụy do mua bán nhà hai giá đem lại nhiều thứ khác nhau. Vì vậy, chúng ta phải thượng tôn pháp luật, đưa việc chấp hành luật thuế trở thành một trong những luật quan trọng nhất trong các loại luật người dân phải chấp hành.

Việc cơ quan thuế quay trở lại bắt phải kê khai đúng giá mua bán bất động thực tế là việc làm cần thiết và nó đảm bảo tính công bằng, tính công khai minh bạch và tính song phẳng trên thị trường bất động sản của chúng ta. Nhằm làm cho thị trường bất động sản của chúng ta trở lên bình đẳng hơn, công khai hơn, minh bạch hơn và góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. 

- Hiện nay, mỗi trường hợp người dân sang tên bất động sản sẽ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân. Với cách tính thuế chuyển nhượng BĐS như hiện nay thì một BĐS càng mua bán nhiều lần thì Nhà nước thu thuế càng nhiều. Vậy theo ông phần thuế này chúng ta sẽ phải tính như thế nào cho hợp lý?

Việc áp dụng thuế mua bán nhà ở đây là thuế mua bán bất động sản và chúng ta không mong muốn các cá nhân mua đi bán lại những bất động sản đó nhiều lần. Chính vì vậy, mỗi lần giao dịch, yêu cầu đều phải đóng thuế. Bên cạnh đó, việc áp mức thuế chung nó phù hợp với giá trị của các giao dịch đó. Nghĩa là, bất kể ai mua bán bán nhà đều phải đóng thuế như vậy. Những người mua nhà giá trị thấp, họ mới lập gia đình, kinh tế còn hạn hẹp thì sẽ  phải đóng thuế ít hơn những người mua nhà giá trị cao, có điều kiện kinh tế hơn. Với điều kiện hoàn cảnh như ở Việt Nam, chúng ta ủng hộ người nghèo được sở hữu nhà với mức thuế thấp, còn những người giàu, sở hữu bất động sản giá trị lớn hay sở hữu nhiều bất động sản thì phải đóng thuế cao. Chúng ta không mong muốn việc mua đi bán lại nhiều lần. Vì vậy, chúng ta tính thuế chung trên giá trị giao dịch bất động sản trên thị trường.

- Đã có nhiều đề xuất rằng, cần có hệ số K riêng khi tính thuế mua bán nhà đất, đồng thời bảng giá đất của từng địa phương công bố phải là bảng giá đất xác định theo giá thị trường được thay đổi hàng năm chứ không phải 5 năm như quy định hiện nay. Nhận định của ông về đề xuất này?

Trong các quy định của luật đất đai, Chính phủ đưa ra khung giá đất cho tất cả các địa bàn, các địa phương. Từ đó, UBND tỉnh sẽ cụ thể hóa giá đất của địa phương mình ở từng khu vực, từng địa bàn theo khung giá đất mà nhà nước đã quy định và 5 năm mới có một khung giá đất mới. Thị trường thay đổi hàng ngày nên giá của thị trường thường khác xa so với giá nhà nước quy định. Chính vì vậy, nhiều người đã dựa trên các quy định của luật pháp, nếu không có giá của thị trường thì lấy giá của UBND Tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế. Tất nhiên, đầu tiên phải căn cứ theo giá thị trường, nếu không có mới tính đến giá của UBND. Mặc dù khung giá đất 5 năm mới thay đổi một lần nhưng đây không phải là lý do xuất hiện giao dịch hai giá trong giap dịch bất động sản hiện nay.

Theo tôi, việc xây dựng hệ số K riêng là không cần thiết, chúng ta có nhiều cách để xác định giá trị thực trong mua bán bất động sản. Nếu xây dựng hệ số K, sẽ phải dựa vào mức giá của UBND Tỉnh và nhân với hệ số đó để ra giá tính thuế. Nhưng theo quy định của luật là giá thị trường và giá thị trường chúng ta có thể nắm được. Cơ quan Thuế có cả hội đồng tư vấn thuế ở địa phương, họ có thể xuống tận thôn xóm để nắm bắt được giá trị của bất động sản khu vực đó. Cơ quan Thuế chỉ cần tham khảo hội đồng tư vấn thuế này là biết giá thị trường của lô đất đó là xong. Để phòng ngừa một mức nào đó, UBND Tỉnh cần quy định cụ thể hơn trong khung giá đất Chính phủ quy định, nhưng có thể quy định từng năm để có thể đưa ra một mức giá tương đối sát với thực tế của địa phương mình.

-Mới đây, Bộ Tài chính cho biết sẽ xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này? Nếu chúng ta áp đụng dược việc chuyển nhượng phải thanh toán qua ngân hàng, chúng ta sẽ phải tiến hành như thế nào cho tối ưu?

Tại nhiều quốc gia trên thế giới, việc mua bán bất động sản nói riêng và các tài sản lớn nói chung đều phải thông qua ngân hàng để đảm bảo tính công khai minh bạch của nguồn vốn cũng như tránh tình trạng chuyển tiền, tham ô, hối lộ trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, đề xuất của Bộ Tài chính mua bán thông qua ngân hàng tôi cho rằng là đề xuất hợp lý.

Về lâu dài cần mở rộng ra, mua bán các tài sản lớn đều thông qua tài khoản ngân hàng, để từ đó công khai minh bạch thu nhập cũng như mua bán tài sản của cá nhân, tổ chức và xa hơn là nền kinh tế của chúng ta. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, việc sử dụng mua bán qua tài khoản ngân hàng cần dần trở thành thói quen, nề nếp để từng bước đưa nền kinh tế của chúng ta công bằng hơn, minh bạch hơn, đảm bảo tính điều tiết của các quy luật trong nền kinh tế phù hợp.

Việc chúng ta áp dụng các cơ chế quản lý và thanh toán qua ngân hàng là biện pháp cơ bản để giải bài toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Dần dần, với sự phát triển của nền kinh tế, với sự phát triển của công nghệ số, chúng ta cần có nhiều hình thức thanh toán số, buộc các cá nhân doanh nghiệp sử dụng hình thức không dùng tiền mặt, vừa tiện dụng, vừa có thể quản lý xã hội.

-Vậy làm sao để minh bạch giá đất trong điều kiện như hiện nay để không bị thất thu thuế chuyển nhượng BĐS. Ông có thể có những đề xuất cụ thể?

Để có thể công khai minh bạch, triệt tiêu mua bán nhà hai giá trước mắt việc mua bán cần xác định theo giá thị trường để tính toán thuế. Muốn làm điều này tốt, cơ quan công chứng khi chứng thực mua bán cũng phải xác định được mức giá này rồi. Trường hợp cơ quan công chứng không làm được thì cơ quan thuế phải yêu cầu người có giao dịch mua bán phải kê khai đúng.

Chúng ta có nhiều các để xác định để tính thuế bởi cơ quan thuế có nhiều "chân rết" của mình, đó là các hội đồng tư vấn thuế của thôn xóm xã phường, đó là cơ sở để chúng ta có thể xác định được chính xác giá trị giao dịch. 

Thứ hai chúng ta cũng cần có những chế tài xử phạt hành vi trốn thuế, gian lận thuế một cách nghiêm mình. Ngoài việc có chế tài xử phạt 1,5-3 lần số thuế định trốn, theo tôi cần có các quy định. Ví dụ, ở mức 100 triệu nhưng tái phạm lần 2 trở đi sẽ xử lý hình sự.

Ngoài ra, tôi cho rằng, cần xây dựng được một ngân hàng dữ liệu về đất đai, trong đó có quy định cụ thể cho từng mảnh đất, giá mua bán ở từng lần sang nhượng. Toàn bộ lịch sử của mảnh đất đều có ở kho dữ liệu bất động sản đó. Việc mua bán, tính thuế rất đơn giản, việc quản lý xã hội, quản lý đất đai sẽ đi vào nền nếp. Việc ứng dụng công nghệ vào quản lý bất động sản cũng như nhiều lĩnh vực ngành kinh tế trở nên cực kì quan trọng. Và sự kết nối liên thông giữa cơ quan thuế với lĩnh vực BĐS cũng phải đi vào nền nếp.

Việc minh bạch giao dịch bất động sản hoàn toàn có thể xử lý được ngay nếu chính quyền địa phương vào cuộc và xác thực giá trị của mảnh đất đó. Cùng với giao dịch qua ngân hàng, viện pháp này sẽ góp phần làm cho lĩnh vực BĐS ngày càng minh bạch, công khai hơn. 

- Xin cảm ơn ông!