Giải pháp "chặn" bán nhà hai giá: Có nên áp dụng hệ số K?

Giải pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS) không gì khác là UBND cấp tỉnh xác định hệ số K phù hợp (có thể là hệ số riêng) để có mức giá đất thị trường làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế mà không cần căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Qua đó khuyến khích người dân ghi trung thực giá chuyển nhượng vì quyền và lợi ích của chính mình, góp phần tạo nên sự minh bạch của thị trường.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Công ty Luật SBLaw để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

- Thưa ông, thời gian qua, tình trạng kê khai 2 giá đã phổ biến lâu nay trên thị trường như: Giá bán cao nhưng kê khai thấp hơn để giảm khoản thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% trên tổng giá trị giao dịch. Về lây dài, tình trạng mua nhà hai giá để “né thuế” sẽ dẫn đến những hệ lụy như thế nào?

Về phía Nhà nước, việc áp dụng tính thuế 2% thuế thu nhập cá nhân đối với người bán trên giá trị bất động sản được giao dịch sẽ bị thất thu một khoản thuế lớn trong trường hợp giá trị giao dịch thực tế cao hơn nhiều giá trị giao dịch ghi trên hồ sơ. Ví dụ, giá trị giao dịch bất động sản thực tế là 10 tỷ, nhưng giá trị được ghi trong hồ sơ chỉ có 3 tỷ, số thuế phải nộp giữa 3 tỷ và 10 tỷ chênh lệch rất lớn. Trong thực tế, tình trạng này xảy ra rất nhiều, điều này gây thất thu thuế cho Nhà nước một khoản ngân sách rất lớn.

Mặt khác, người bán và người mua cũng phải chịu những rủi ro rất lớn về mặt pháp lý. Theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, giao dịch bất động sản mà không ghi đúng, ghi đủ là hành vi trốn thuế. Theo Nghị định xử phạt hành chính trong lĩnh vực thuế, hành vi trốn thuế bị phát hiện sẽ bị phạt từ 1-3 lần số tiền trốn thuế. Ngoài ra, người giao dịch còn đối mặt với tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 của Bộ luật hình sự. Điều luật này quy định, hành vi trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên có thể bị khởi tố và khung hình phạt tối đa cho tội trốn thuế lên tới 7 năm tù.

Một rủi ro khác của giao dịch hai giá là khi có tranh chấp về nhà đất, vấn đề tranh chấp này xảy ra rất nhiều ở Việt Nam. Nếu xảy ra tranh chấp và đưa ra tòa án để xử, chắc chắn tòa sẽ phải căn cứ vào giá giao dịch được ghi trong hồ sơ hợp đồng. Còn giá trị giao dịch thực tế bên ngoài giữa hai bên chỉ nói miệng với nhau là rất khó. Nếu tòa tuyên hợp đồng đó là vô hiệu thì chỉ tuyên theo giá trị ghi trên hợp đồng. Do đó, sẽ có rất nhiều hệ lụy khác nhau khi giao dịch bất động sản hai giá.

- Hiện nay, mỗi lần sang tên bất động sản sẽ phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, tức là càng giao dịch nhiều, đóng thuế càng lớn. Như vậy có hợp lý không, thưa ông?

Tôi thấy cách tính hiện nay chưa hợp lý, nó chỉ có lợi cho cơ quan thuế trong việc dễ dàng tính thuế. Giả sử, A bán cho B một mảnh đất trị giá 1 tỷ đồng, cơ quan thuế sẽ thu một khoản thuế bằng 2% của 1 tỷ đồng này. Sau đó B lại bán cho C mảnh đất này với giá 1,5 tỷ đồng và cơ quan thuế lại tiếp tục thu 2% của 1,5 tỷ đồng này. Như vậy là không công bằng, cơ quan thuế chỉ nên thu 2% của 500 triệu đồng tăng thêm thôi. Trong thời gian tới, để khuyến khích các bên đóng thuế đúng với giá trị thực tế đã giao dịch, cơ quan thuế nên áp dụng thu thuế theo hình thức đó. 

Đồng thời, theo tôi không nên áp dụng mức thuế 2% chung cho tất cả các giao dịch bất động sản như hiện nay. Chẳng hạn như, với giao dịch dưới 1 tỷ thì áp thuế 3%, từ 1 tỷ đến 3 tỷ thì 2% và trên 10 tỷ thì áp 1% hoặc 0,5%. Áp dụng cách tính thuế như vậy sẽ góp phần khuyến khích người dân khi giao dịch bất động sản  có sự tôn trọng pháp luật hơn và họ thấy được sự công bằng trong giao dịch.

- Đã có nhiều đề xuất rằng, cần có hệ số K riêng khi tính thuế mua bán nhà đất. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Việc áp dụng hệ số K hiện nay không hợp lý. Hệ số K hiện nay vừa là hệ số để áp dụng vào giao dịch bất động sản, vừa áp dụng vào tính giá đền bù khi thu hồi đất. Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất của dân, chỉ áp khung giá đất do UBND Tỉnh ban hành. Còn khi tính thuế giao dịch bất động sản lại áp thuế trên mức giá của thị trường là bất hợp lý.

Do đó, theo tôi nên xây dựng riêng một hệ số K cho giao dịch bất động sản trên địa bàn đó. Hệ số K này không được sử dụng trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng mà chỉ áp dụng cho giao dịch bất động sản. Mỗi địa phương, căn cứ vào điều kiện nắm bắt chặt chẽ biến động của thị trường cuả mình để xây dựng hệ số K này. Hệ số K này phải được cập nhật hàng năm theo giá thị trường sẽ sát với thực tế hơn.

- Mới đây, Bộ Tài chính cho biết sẽ xem xét kiến nghị bổ sung quy định chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?

Tôi cũng đồng tình với đề xuất này của Bộ Tài chính là sẽ yêu cầu giao dịch bất động sản sẽ thông qua hệ thống ngân hàng.

Thứ nhất, giúp chúng ta thống kê được các giao dịch bất động sản trên toàn quốc, giúp có thông tin và xây dựng được giá của thị trường giao dịch.

Thứ hai, với sự phát triển của hệ thống ngân hàng đặc biệt là ngân hàng số đồng bộ, đầy đủ trên cả nước sẽ rất dễ triển khai. 

Tuy nhiên, đây không phải là giải pháp toàn vẹn cho việc chống việc giao dịch bất động sản hai giá. Bởi người ta vẫn có thể chỉ chuyển tiền qua ngân hàng số tiền hai bên đã kí, đã thỏa thuận với nhau từ trước đó và vẫn chi dùng tiền mặt.

- Như ông chia sẻ, việc sử dụng hệ thống ngân hàng để kiểm soát giao dịch BĐS đã được nhiều quốc gia áp dụng hiệu quả song tại Việt Nam được đánh giá không dễ dàng thực hiện. bởi nhu cầu sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn. Vậy chúng ta cần xử lý vấn đề này như thế nào?

Ở Việt Nam hiện nay, giao dịch tiền mặt rất phổ biến nên để chuẩn hóa thì cần thời gian. Trong đó, việc quy chuẩn của Bộ Tài chính đi vào hiện thực, người dân bắt buộc phải giao dịch qua hệ thống ngân hàng sẽ dần dần thay đổi thói quen mua bất động sản của người Việt Nam lâu nay. 

Bộ Tài chính cũng khá năng động và cần có nhiều biện pháp khuyến khích, thường người dân không dùng tiền mặt trong giao dịch

-Vậy ông có đề xuất gì để minh bạch giá đất trong điều kiện như hiện nay để không bị thất thu thuế chuyển nhượng BĐS?

Để ngăn giao dịch bất động sản hai giá, tôi có đề xuất một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, tuyên truyền giáo dục, thuyết phục người dân nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật, đặc biệt là trong giao dịch mua bán bất động sản.

Thứ hai, tôi không đồng ý với quan điểm của một số cơ quan thuế địa phương khi không thông qua việc nộp thuế giao dịch đất của người dân, trả lại và yêu cầu khai lại đúng giá. Ngay lập tức Tổng cục thuế đã ra công văn các cơ quan thuế địa phương phải giải quyết và sẽ áp dụng cơ chế hậu kiểm chứ không tiền kiểm như hiện nay. Không thể hạn chế quyền giao dịch của người dân khi chúng ta chưa có dữ liệu xác thực về việc người dân có trốn thuế hay không.

Thứ ba, cần có sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc chống lại giao dịch hai giá. Giao dịch hai giá ở Vn diễn ra rất nhiều năm, người dân, doanh nghiệp coi đó là điều đương nhiên và "vin" vào giá ủy ban quy định. Chúng ta cần thay đổi và tính toán xem giá ủy ban đó có phải là cơ sở để tính thuế khi giao dịch bất động sản hay không. Đó là vấn đề gốc chúng ta cần thay đổi.  Các cơ quan soạn thảo hay các nhà làm chính sách thuế phải thay đổi cơ bản quy định đó.

- Xin cảm ơn ông!