Giá nhà đất giảm sâu, chung cư cao tầng tăng không điểm dừng

Thứ ba, 12/09/2023-10:09

Nửa năm qua, giá nhà liền kề, biệt thự giảm liên tục trong khi giá chung cư lại tăng suốt 18 quý. Có thể thấy thị trường bất động sản luôn trong trạng thái bất ổn. Khi chỉ trong 6 tháng mà các phân khúc nhà ở đã có những biến động trái chiều.

Nhà liền kề, biệt thự giảm mạnh ở những khu “hot”

Theo Chất lượng&Cuộc sống, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong 6 tháng đầu năm nay, các sản phẩm nhà ở giá trị cao hơn 20 tỷ đồng như nhà liền kề, biệt thự có mức giảm tới 30% so với đợt đỉnh. Tuy nhiên, mức này vẫn cao hơn nhiều giá mua ban đầu từ chủ đầu tư.

Không ít nhà đầu tư hiện đang sở hữu các sản phẩm BĐS giá trị lớn như biệt thự, liền kề, căn hộ cao cấp, căn hộ hạng sang chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. Đơn cử, một căn nhà liền kề diện tích 80m2 ở Ecopark Hưng Yên có giá 14 tỷ đồng vào năm 2022, thì nay chỉ còn 8 tỷ đồng. Một số căn liền kề đường nội khu thuộc dự án Kiến Hưng Luxury rao cho thuê với giá chỉ khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng.

Luật Thuế bất động sản dự kiến được thông qua vào năm 2025

Bộ Tài chính dự kiến trình Luật Thuế bất động sản để Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024), thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

Tỷ lệ hấp thụ biệt thự, liền kề giảm đáng kể

Cách đó không xa, không ít căn liền kề khu đô thị Văn Phú được xây dựng 4 tầng đang treo biển cho thuê với giá khoảng 22 - 30 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và khách thuê. Hợp đồng thanh toán 6 tháng/kỳ, đặt cọc 1 tháng. So với những căn xây thô thì giá cho thuê những căn liền kề hoàn thiện chênh từ 7 - 8 triệu đồng.

Thông tin về thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội của Savills chỉ ra, phân khúc biệt thự, liền kề trong quý II/2023 có 126 căn mới tới từ 2 dự án hiện hữu, giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đến từ 14 dự án, đạt 797 căn, giảm 20% theo năm. Trong quý ghi nhận 106 giao dịch, giảm 65% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ thấp, đạt 13%, giảm 17 điểm % theo năm.

Biệt thự sơ cấp giảm giá 10% theo quý, xuống mức 100 triệu đồng/m2 đất, nguồn cung mới có giá thành phải chăng, huyện Mê Linh ghi nhận lượng hàng tồn kho thấp nhất. Trong khi giá nhà liền kề tăng 4% theo quý, đạt mức 173 triệu đồng/m2 đất. Trong quý II/2023, giá sản phẩm thứ cấp thấp hơn 20% so với sản phẩm sơ cấp.

So với cùng kỳ năm 2022, một số quận, huyện tại Hà Nội có mức giá trung bình sơ cấp giảm như Hoài Đức, Gia Lâm, Hoàng Mai, Mê Linh. Trên thị trường thứ cấp, số lượng quận có giá bán giảm so với cùng kỳ năm 2022 chiếm tỷ trọng nhiều hơn.

Giá bị đẩy lên cao, thiếu các tiện ích xã hội, xa trung tâm, giao thông không thuận lợi nên buộc phải giảm giá bán

Giải thích lý do cho việc giá sản phẩm biệt thự, liền kề giảm, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn- Savills Việt Nam cho rằng, vì giá bị đẩy lên cao, dự án thiếu các tiện ích xã hội, ở vị trí xa trung tâm, giao thông không thuận lợi.

Theo bà Hằng, để bán hoặc cho thuê các sản phẩm này cần lưu ý tới các yếu tố như pháp lý dự án đảm bảo cung cấp được hoặc đã có “sổ đỏ”, giá bán/thuê phù hợp, chất lượng công trình tốt, cảnh quan đẹp, giao thông thuận lợi, tiện ích xung quanh có sẵn (như trường học, chợ, khu tập luyện thể thao), chủ đầu tư uy tín.

Giá nhà liên tục tăng, khách mua chật vật

Tuy các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự không ngừng giảm giá, nhưng căn hộ chung cư Hà Nội lại không ngừng tăng liên tiếp trong 18 quý, giá bán chung cư hiện đã neo cao khiến nhiều khách hàng gặp khó trong việc tìm mua căn hộ an cư.

Báo cáo thị trường nửa đầu năm 2023 của Savills cho thấy, tại thị trường căn hộ, nguồn cung mới tăng 76% theo quý và tăng 125% theo năm, đạt 3.596 căn. Thị trường sơ cấp đón thêm 20.412 căn, tăng 5% theo quý và tăng 4% theo năm.

Tại quý II/2023, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội là 53 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và tăng 17% theo năm. Mức giá này đã tăng liên tiếp trong 18 quý (tức 4 năm rưỡi) và cao hơn 73% so với quý I/2019.

Tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội ở mức thấp hơn mức tăng trưởng giá căn hộ

Theo Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nguyên nhân khiến giá nhà tăng phi mã là vì giá đất cùng chi phí xây dựng tăng cao. Bên cạnh đó, việc phải đầu tư nâng cấp chất lượng sản phẩm và những tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng khiến cho giá thị trường sơ cấp hay giá của các dự án mới luôn ở mức cao so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ để bán.

Thực tế, nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn còn duy trì ở mức cao vì tỷ lệ di cư thuần dương, tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa cao. Cộng với đó, dự báo từ năm 2023 - 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Nhưng nguồn cung tương lai chỉ gồm 59.000 căn hộ các hạng, 9.000 nhà ở thấp tầng, 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Trong khi vẫn thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở rất lớn, câu hỏi đặt ra là liệu thu nhập bình quân của người dân có thể mua được nhà ở Hà Nội hay không. Theo báo cáo của Savills, Hà Nội đang phấn đấu để thu nhập bình quân đầu người năm 2023 là 150 triệu đồng/người/năm. So sánh tương quan, năm 2019 mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi mức tăng trưởng giá căn hộ trong giai đoạn nửa đầu năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.

Theo nhận định của đơn vị này, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội ở mức thấp hơn mức tăng trưởng giá căn hộ. Dự theo mức thu nhập bình quân mỗi tháng được Chuyên trang xếp hàng dữ liệu Numbeo cung cấp, NetCredit ước tính giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương với 45 năm thu nhập bình quân của người dân. Con số này đã đưa Hà Nội vào nhóm những thành phố thủ đô có giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân toàn cầu.

Tạo tin đăng