Giá chung cư tại Hà Nội tăng bình quân 7%/năm

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp 

Theo Vneconomy, tại chương trình “Chỉ dấu nào cho thị trường chung cư năm 2023?” diễn ra vào chiều ngày 29/3, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết theo thống kê của đơn vị này trong quý I/2023, nguồn cung mở bán mới và tiêu thụ chung cư tại Hà Nội tiếp tục suy giảm. Trong đó, nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 760 căn, lượng tiêu thụ đạt 1800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu vực phía Đông, phía Tây Hà Nội. 

Có thể thấy, số lượng căn hộ chung cư tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở mới thể hiện quỹ căn hộ mở mới có tỷ lệ hấp thụ cao. Đồng thời lượng hàng tồn của các quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này. Bởi các chủ đầu tư đang hạn chế ra hàng mới. 

Xét về giá bán, ở phân khúc chung cư trung - cao cấp hiện đang chiếm chủ yếu nguồn cung trên thị trường, từ 2017 đến hết quý IV/2022, giá tăng trung bình 13,8% hàng năm. Mức tăng giá cao nhất được ghi nhận tại Văn Giang - Hưng Yên với 29%/năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/ năm. Những khu vực phía Tây và phía Bắc Hà Nội giá chung cư tăng trung bình 7%/năm.

Còn theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý 1/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate phân tích, giá chung cư tăng phi mã do nhiều nguyên nhân như quỹ đất trung tâm hiện tại không còn nhiều khiến giá đất và chi phí đền bù đều tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, giá nhân công và nguyên vật liệu leo thang; lãi suất cho vay biến động… Tuy nhiên nguyên nhân chủ yếu vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển One Housing cũng có cùng quan điểm, xét những yếu tố đầu vào không có yếu tố nào có tác động kéo giảm giá căn hộ, đặc biệt là với phân khúc trung và cao cấp. Vướng mắc về pháp lý, quỹ đất hạn hẹp, giá vật liệu liên tục tăng, cùng với tiền thuê các đối tác quốc tế cũng tăng; trong thời gian tới, khi bỏ khung giá đất, giá đền bù sẽ tăng cao (tiệm cận với giá thị trường), do đó giá bán căn hộ chung cư tại Thủ đô sẽ có xu hướng tăng chứ khó có khả năng giảm. 

Nguyên nhân về việc lượng giao dịch bất động sản thời gian qua chỉ tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh khó khăn về kinh tế, người giàu mới có tiền để sẵn hàng giao dịch bất động sản và phân khúc họ hướng tới cũng là phân khúc cao cấp. Những người mua để đầu tư (chiếm tới 43% khách hàng) cũng lựa chọn phân khúc trung và cao cấp để đầu tư bất động sản. 

Thiếu hụt chung cư bình dân 

Nguyên nhân lượng giao dịch chiếm phần lớn thị trường thuộc về chung cư trung và cao cấp cũng do thiếu nguồn cung nhà ở bình dân. Thời gian trước, phân khúc bình dân thường được nhiều doanh nghiệp lựa chọn phát triển, tuy nhiên khi giá đất tại Hà Nội, đặc biệt là khu vực gần trung tâm cao như hiện nay thì không thể làm nhà ở giá rẻ được. 

Trong khi đó, tại những vị trí thuận lợi, các chủ đầu tư lớn đều lựa chọn sản phẩm thuộc phân khúc cận cao cấp trở lên. Như vậy những căn hộ bình dân chỉ có thể được xây dựng ở các khu vực xa trung tâm. Để thu hút người dân đến ở nhằm kéo giãn dân số ra khu vực ngoại thành, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa việc đầu tư hạ tầng giao thông nhằm dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm, đồng thời xây dựng thêm các hạ tầng như trường học, bệnh viện, siêu thị tại ngoại thành nhằm phục vụ nhu cầu của người dân. 

Thống kê của One Mount cũng cho thấy, trong quý I/2023 các dự án chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội chủ yếu có vị trí gần với các tuyến vành đai 3, vành đai 3,5, với 42% đến từ các quận phía Tây và 45% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm đến gần 60% nguồn cung và hơn 50% giao dịch căn hộ trên toàn thị trường. Tại khu vực phía Nam và khu Trung tâm, các chủ đầu tư đẩy mạnh bán nốt quỹ hàng đã mở bán trước đó thay vì ra mắt quỹ hàng mới.

Đơn vị này dự báo trong 2 năm tới, thị phần nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Đông và Văn Giang (Hưng Yên) sẽ đạt 46%, trở thành khu vực dẫn đầu và nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Cũng trong giai đoạn này, Masterise Homes và Vinhomes sẽ dẫn đầu thị trường về số lượng nguồn cung tương lai với lần lượt là 27.100 và 24.600 căn hộ được tung ra thị trường, chiếm 51% nguồn cung tương lai của Hà Nội.

Những dự án được ra mắt trong thời gian tới hầu hết đều được định vị ở phân khúc cận cao cấp trở lên. Đồng nghĩa với việc thị trường vẫn thiết hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ. Bên cạnh đó, lượng lớn người đầu tư thường lựa chọn phân khúc trung cấp trở lên thì sự gia tăng tầng lớp trung lưu (hiện chiếm 1,2 triệu người tại Hà Nội, dự kiến đến hết 2023 là 1,6 triệu người) sẽ tiếp tục thúc đẩy nguồn cầu phân khúc căn hộ trung và cao cấp trong 3-5 năm tiếp theo.