Giá chung cư Hà Nội từ năm 2019 tăng mạnh, người dân càng khó sở hữu nhà hơn

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, báo cáo gần đây của Savills cho thấy trong quý II/2023, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội tăng 76% so với quý I và tăng 125% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.596 căn. Trong đó, thị trường sơ cấp cơ 20.412 căn, tăng 5% và 14% lần lượt theo quý và theo năm.

Mặt khác, thị trường nhà liền kề và biệt thự không có thêm dự án mới trong quý, tất cả nguồn cung mới đều đến từ 126 căn của các dự án đã hiện hữu, tăng 334% theo quý, tuy nhiên lại giảm 14% theo năm. Nguồn cung sơ cấp có 797 căn đến từ 14 dự án, tăng 5% theo quý và giảm 20% theo năm.

Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại thị trường Hà Nội ở thời điểm quý II/2023 đạt 53 triệu/m2, tăng nhẹ theo quý, tuy nhiên lại tăng 17% theo năm. Mức giá này cao hơn 73% so với quý I/2019, đã tăng trong 18 quý liên tiếp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội chỉ ra lý do là vì giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Bên cạnh đó, việc phải đầu tư cải thiện chất lượng sản phẩm và các cơ sở hạ tầng tiện ích xung quanh, dự án nội khu cũng khiến giá thị trường sơ cấp và giá của dự án mới luôn neo ở mức cao so với mặt bằng chung của thị trường căn hộ.

Mặt khác, giá biệt thự và nhà liền kề ở thời điểm quý II trong tương quan so sánh với trước đây theo quý đã có sự điều chỉnh giảm ở một số sản phẩm nhà phố hay biệt thự. Các sản phẩm nhà liền kề chưa giảm giá.

Đối với biệt thự, giá sơ cấp giảm 10% theo quý còn 100 triệu đồng/ m2 đất. Tại khu vực Mê Linh, hàng tồn kho cùng với thêm nguồn cung sơ cấp gây nên tình trạng dư cung, còn nhu cầu khách hàng vẫn chưa tăng. Shophouse giảm giá 7% theo quý. Còn giá nhà liền kề chứng kiến mức tăng 4% theo quý, ghi nhận mức 173 triệu đồng/m2.

Bà Hằng đưa ra nhận định về tình trạng trái chiều đối với giá sản phẩm căn hộ và thập tầng rằng việc giảm giá của thị trường biệt thự và nhà liền kề là vì có những dự án ở xa trung tâm được bán với giá phù hợp khiến mặt bằng của thị trường cũng giảm. Trên thực tế, phân khúc thấp tầng vẫn ghi nhận giá ở mức cao, nhất là ở những khu vực cận kề Vành đai 2, Vành đai 3 của Hà Nội và các khu vực đã phát triển, có quy hoạch về hạ tầng giao thông ổn định, hạ tầng xã hội hay những khu có mật độ dân số cao.

Thu nhập không theo kịp đà tăng của giá nhà

Do tỉ lệ di cư thuần dương, tỉ lệ đô thị hóa và tăng trưởng dân số cao, nguồn cầu nhà ở dài hạn vẫn neo ở mức cao. Ngoài ra, dự báo từ năm 2023 đến năm 2025 cho thấy sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình tại Hà Nội. Thế nhưng, nguồn cung tương lai chỉ có 9.000 nhà ở thấp tầng, 59.000 căn hộ các hạng, 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán.

Câu hỏi đặt ra trước nhu cầu mua nhà lớn là thu nhập trung bình của người dân liệu có thể chi trả để có nhà tại Hà Nội không. Theo báo cáo của Savills, Hà Nội đang hướng đến mục tiêu có thu nhập bình quân đầu người năm nay đạt 150 triệu/ người/ năm. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Mặt khác, từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023, mức tăng trưởng giá căn hộ là 13%/năm.

Theo nhận định của bà Hằng, thực tế rõ ràng là mức thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng thấp hơn so với mức tăng trưởng của giá nhà. Đó là ví dụ cho thấy nếu khoảng cách này còn được nới rộng thì việc sở hữu nhà của người dân sẽ còn lâu hơn.

Trong trường hợp hai con số này không tiến lại gần nhau thì việc sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là những người đang sống ở Hà Nội và người dân tỉnh khác muốn có nhà tại đây để làm việc và cho con cái sẽ càng khó khăn hơn. Hơn nữa khi giá dòng sản phẩm nhà ở thấp tầng ở mức cao thì người mua cũng sẽ xem xét về mức độ hợp lý của giá và độ phù hợp với giá trị thực của sản phẩm. Từ đó, khiến người mua sẽ chậm chạp khi đưa ra quyết định hơn.

Thế nhưng, vị này cho biết nếu sản phẩm biệt thự và nhà liền kề có giá hợp lý và dự án có quy hoạch bài bản thì vẫn hấp dẫn được người mua. Điều đó thể hiện ở việc giao dịch phân khúc thấp tầng theo quý ở Hà Nội có khuynh hướng được cải thiện sau quý đầu trầm lắng, với 106 căn đã bán, tăng 20% theo quý.

Bà Hằng nhận định rằng đó là một trong những tín hiệu khả quan được ghi nhận ở thời điểm cuối quý II/2023 khi thị trường chứng kiến giá chào bán của sản phẩm thấp tầng rơi vào khoảng 10 tỷ đồng/ căn. Tại Hà Nội, quý II ghi nhận các dự án có giá sơ cấp dưới mức 10 tỷ đồng, chiếm 39% lượng giao dịch, căn 10 đến 20 tỷ đồng chiếm khoảng 28%, trong khi căn trên 30 tỷ đồng chỉ chiếm 13%. Số liệu đang chỉ ra rằng sản phẩm càng có giá phù hợp thì tỉ lệ thoát hàng càng tốt.

Chuyên gia Savills cho rằng nguồn cung của sản phẩm sơ cấp hạn chế, song điểm thuận lợi của người mua nhà tại thị trường Hà Nội hiện này có thể là lựa chọn sản phẩm thứ cấp với nhiều loại đã được phát triển từ trước, có giá hợp lý hơn và được đảm bảo về yếu tố pháp lý. Giá của thị trường thứ cấp trong điều kiện hiện nay vẫn ghi nhận ở mức cạnh tranh so với thị trường sơ cấp.