Muốn tín dụng chảy vào bất động sản, cần sớm tháo bỏ “rào chắn”

Chờ đợi các giải pháp đột phá

Theo Doanh nhân Việt Nam, dù từ đầu năm tới nay, thị trường BĐS đã đón nhiều “chất xúc tác”, song nhịp độ vẫn không được cải thiện, nhiều ý kiến lo ngại rằng khả năng tới hết năm vẫn chưa thoát cảnh “chợ chiều”. Nhận định về những nút thắt trên thị trường BĐS cần sớm tháo gỡ, chuyên gia cho rằng, vấn đề mấu chốt đầu tiên là tăng tổng cầu cho thị trường. 

Ngân hàng Nhà nước mới đây thông báo tiêu dùng tín dụng cho BĐS giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ. Cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư BĐS khó tiếp cận tín dụng hay giảm nhu cầu tín dụng có liên quan tới sự mất niềm tin vào thị trường. Nếu có cơ chế hỗ trợ sẽ giúp được sức mua cũng như tăng tổng cầu cho thị trường. 

Thứ 2 là tăng nguồn cung, trước hết cần tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở nhằm tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Ông Nguyễn Mạnh Hà đánh giá, trong tình thế thị trường BĐS vẫn còn khó khăn như hiện nay, bên cạnh cơ chế chính sách, thể chế, thì tín dụng chính là giải pháp mang tính đột phá và lan tỏa nhanh nhất. 

Cũng tương tự các giai đoạn trước, thị trường BĐS hạ nhiệt khi chính sách tiền tệ bị thắt chặt. Vì vậy có thể thấy thị trường BĐS gắn kết chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Nhưng theo quan sát, thấy rằng vốn cho thị trường BĐS từ kênh tín dụng và trái phiếu là không bền vững. 

“Chúng tôi nhận thấy ở chính sách lần này, nhất là liên quan tới các luật đang sửa đổi như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai thì chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Với những quốc gia khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của BĐS vì nguồn vốn vào thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp, thời gian vay vốn dài hơn… Chúng ta chưa có định hướng mạnh vào đợt này trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Sắp tới, nếu vẫn chưa đưa ra giải pháp đột phá hơn thì BĐS vẫn sẽ gặp khó khăn” - VNREA nhấn mạnh.

Mới đây, tại Diễn đàn Kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm 2023 chủ đề "Vượt gian khó đón tương lai", Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu trăn trở về việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn còn 305 sẽ áp dụng kể từ ngày 01/10/2023 là chưa phù hợp với tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay, cần dời lại ít nhất là một năm. 

Theo ông Châu, bất cập này sẽ dẫn tới một phần nguồn vốn là các khoản vay tín dụng trung và dài hạn, qua tài trợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS “bị chôn”, kéo theo hệ lụy là “kẹt vốn” trên toàn thị trường. Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS cuối năm 2022 đạt trên 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, đạt tỷ lệ khá cao trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. 

Còn nhiều băn khoăn

Sau yêu cầu NHNN nới lỏng chính sách tiền tệ, Chủ trì phiên họp thứ 5 Ban chỉ đạo cải cách hành chính của Chính phủ, vào ngày 19/7 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã tiếp tục yêu cầu các cơ quan không ban hành thêm văn bản làm cản trở, tăng chi phí, có thể phát sinh tiêu cực… 

Nhưng trái với sự quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ nút thắt vốn, pháp lý, thủ tục hành chính, một số cơ quan có thẩm quyền đặt ra các quy định siết chặt khiến các giải pháp không hiệu quả. Những bất cập của Thông tư 08, 03 chưa giải quyết thấu đáo, ở thời điểm này thì người dân, doanh nghiệp lại “đứng ngồi không yên” khi các “rào cản” từ Thông tư 06 còn khoảng hơn 1 tháng nữa sẽ có hiệu lực, vô tình làm “cửa hẹp thêm”, khiến nút thắt vốn đã chặt nay còn siết chặt hơn. 

“Đáng nhẽ cần phải nới điều kiện vay, như chỉ cần chấp thuận chủ trương đầu tư, tiêu chí nhóm nợ nần phải điều chỉnh hỗ trợ doanh nghiệp thì ngân hàng chỉ lo siết…” - Giảng viên trường Đại học Kinh tế Quốc dân - TS Trần Xuân Lượng nhìn nhận.

Nếu còn trăn trở về những bất cập của Thông tư 06, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) Nguyễn Quốc Hiệp chỉ ra, quy định dự án BĐS phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn là chưa hợp lý. 

“Doanh nghiệp BĐS phải thi công hạ tầng trước, đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật mới được mở bán. Khi dự án đủ điều kiện mở bán thì việc vay tín dụng không còn ý nghĩa, ai dại đi vay nữa? Trong khi việc xét duyệt cho doanh nghiệp vay, ngân hàng cũng kiểm tra rất kỹ các phương án kinh doanh, không phải dễ cho vay. Ngân hàng cũng yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp bằng dự án, bằng tài sản bổ sung" - Vị chuyên gia cho hay.

Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia - TS Cấn Văn Lực lưu ý, không cho vay tất cả, chỉ cho vay những khoản góp vốn hay hợp tác đầu tư/kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay. 

Do đó, Ngân hàng cần xem xét lại theo hướng dự án có thể chưa đủ điều kiện nhưng có thể đủ trong tương lai, theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay.