Giá căn hộ chung cư “nhảy múa”, tiếp tục tình trạng thừa cầu thiếu cung

Theo NĐT, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong 4 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh khi đạt mức 15.000 doanh nghiệp. Tính chung cả số doanh nghiệp đã trở lại hoạt động hậu Covid và số doanh nghiệp tham gia thị trường trong tháng 4 đã tăng gấp 2 lần so với tổng số doanh nghiệp thoát khỏi thị trường. Có thể thấy những tin tức này mang đến sự lạc quan và tích cực cho hoạt động kinh tế trong nước, nhu cầu nhà ở theo đó cũng tăng nhanh.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, từ thống kê của các văn phòng môi giới nhà đất có thể thấy số lượng người hỏi thuê nhà, thuê phòng tại những chung cư tăng mạnh hơn. Riêng tại TP. HCM ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ, các hợp đồng cho thuê trước đó (thường có thời hạn 1 năm) nay đều ký mới với mức giá tăng thêm từ 10%.

Trong quý I/2022, mức độ quan tâm căn hộ cho thuê tăng vọt tại TP. HCM so với cùng kỳ. Không chỉ nhiều khách hàng có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ ở mà lượng chuyên gia quốc tế trở lại Việt Nam cũng giúp gia tăng nhu cầu trên thị trường.

Tuy nhiên, trái với sức tăng của lượng cầu thì nguồn cung căn hộ tại thành phố lại giảm mạnh. Những tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chỉ đạt khoảng 2.200 căn, giảm hơn 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung chủ yếu đến từ 4 dự án là Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort); Akari City Phase 2; Masteri Centre Point; Picity High Park. Những dự án này đều thuộc phân khúc trung cấp với giá bán bình quân khoảng 57,1 triệu đồng/m2.

Dựa trên số liệu của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ tính đến hết năm 2021 tăng bình quân từ 5 - 7%. Tới quý đầu năm 2022, giá bán căn hộ tiếp tục tăng khoảng 3% so với giai đoạn trước đó. Theo đại diện VARS, đơn vị này nhận thấy thị trường căn hộ chung cư đang hình thành mặt bằng giá mới cao hơn khi nguồn cung liên tục không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng. Nhất là khi tốc độ đô thị hóa đang rất nhanh như hiện nay.

"Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Tp.HCM đều nằm ở các quận/ huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai" - VARS dự báo.

Mặt bằng giá mới cho chung cư

Tương tự TP. HCM, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận mức giá chung cư trên nhiều phân khúc và các vị trí đều đã có mặt bằng giá mới. Báo cáo thị trường trong quý I/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá chung cư Hà Nội đã tăng thêm 5 - 8% so với giá bán trung bình năm 2021. Chẳng hạn, một căn hộ tại các quận Thanh Xuân hay Cầu Giấy cách đây 2 năm có giá bán từ 30 - 40 triệu đồng/m2, thì hiện tại đang được bán với giá 45 - 60 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, tại Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh,... là những vùng có nhiều quỹ đất nhưng giá nhà ở cũng có xu hướng tăng cao, thậm chí tương đương với vùng trung tâm. Ví dụ, một căn hộ có giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2 vào 2 năm trước thì nay tăng đến 30 triệu đồng/m2.

Khảo sát tại một số dự án, căn hộ Phương Đông Green Home tại Long Biên có mức tăng 2% ngay trong quý I/2022, giá bán hiện tại khoảng từ 33 triệu đồng/m2. Dự án Rose Town tại Hoàng Mai từng có giá bán 1,8 - 2,4 tỷ đồng/căn, nay đã đạt mức 2,2 - 3,2 tỷ đồng/căn.

Ở khu vực quận Hà Đông ghi nhận sự nhộn nhịp trên thị trường thứ cấp. Nhiều căn hộ chuyển nhượng khu Vạn Phúc, Dương Nội, La Khê đã tăng giá tới vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng. Trung bình giá bán căn hộ khu vực này từ 33 triệu đồng/m2.

Về sự sụt giảm nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, một trong những nguyên nhân là do chính sách siết chặt thủ tục pháp lý, siết tín dụng ngân hàng và quỹ đầu tư đang dần cạn kiệt. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng tăng cao suốt những tháng qua, từ đó tạo nên áp lực khiến giá căn hộ tăng mạnh. Thực tế, những dự án có mức giá dưới 2 tỷ đồng đang rất hiếm trên thị trường.

Doanh nghiệp đối mặt với bài toán tài chính

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã khẳng định, ngân hàng không hề siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt hơn với các hoạt động rủi ro cao, bất động sản có tính đầu cơ, phân khúc nghỉ dưỡng, cao cấp. Còn ngân hàng rất khuyến khích những sản phẩm nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, sau các sự kiện vi phạm của những doanh nghiệp lớn như Tân Hoàng Minh, nguồn vốn trái phiếu đổ vào bất động sản cũng trở nên khó khăn hơn. Trong tháng 4 vừa qua, không ghi nhận bất kỳ doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu huy động vốn.

Các chuyên gia cho rằng, trong 3 năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp đã là một kênh huy động vốn mạnh của các nhà phát triển bất động sản. Hiện nay, ngoài việc quản lý chặt hơn để dòng tín dụng vào bất động sản đi đúng hướng thì việc Nhà nước kiểm soát mạnh trái phiếu doanh nghiệp nói chung và của lĩnh vực BĐS nói riêng rất được chú ý.

Ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Asian Holding nhận định, dòng vốn của ngân hàng như mạch máu của thị trường BĐS. Nếu chặn mạch máu này bằng cách siết tín dụng thì thị trường lập tức chịu ảnh hưởng. Cụ thể, hệ quả hiện nay là nhiều khu vực, dự án đang đứng yên, không phát sinh giao dịch.

Ông Hậu cũng cho rằng, bất động sản vốn là ngành có đóng góp rất lớn cho nền kinh tế. Vì vậy, nếu không có sự điều chỉnh phù hợp thì nguy cơ thị trường sẽ xảy ra hiệu ứng domino gây ảnh hưởng tiêu cực cho nền kinh tế.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trước đó đã kiến nghị ban hành các chính sách kiểm soát tốt với những dự án rủi ro, ví dụ như dự án tích trữ, đầu cơ, mua gom đất, thổi giá,... Còn với những dự án tiềm năng nên được khuyến khích, thúc đẩy để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuận lợi hoạt động và giúp thị trường có thêm nguồn cung tốt.

Dự đoán tình trạng giá bất động sản thời gian tới

Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện nay giá bất động sản liên tục đạt đỉnh mới. So với giai đoạn 2009 - 2010, thị trường hiện nay cũng tương tự ở hiện tượng giá cao, nhưng độ nóng trên hai giai đoạn này là khác nhau. Theo ông Quang, nhà đầu tư hiện tại thông minh và nhiều kinh nghiệm hơn. Họ sẽ suy nghĩ kỹ lưỡng, thận trọng chứ không bất chấp mua hàng hay tranh dành để mua. Hơn nữa, từ bài học trước đó, Nhà nước cũng đang can thiệp từ từ thay vì như trước đây.

Ông Cao Minh Thành - Tổng giám đốc MLAND Pro cũng nhận định, thị trường bất động sản hiện nay không xảy ra tình trạng “bong bóng” hay đóng băng nhiều như giai đoạn trước. Bởi, thị trường đã phát triển minh bạch hơn từ thông tin cho đến sản phẩm. Các nhà đầu tư có thêm kinh nghiệm và thông thái hơn.

Ông Thành phân tích thêm, các sản phẩm trên thị trường bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn hiện hữu, thể hiện thông qua việc hạ tầng đồng bộ, pháp lý rõ ràng. Hơn nữa, không phải do “sốt ảo” khiến giá bất động sản tăng hay tâm lý đầu tư theo số đông như năm 2010. Thực tế, hiện tại bất động sản đang tăng theo giá trị thật, nhờ hạ tầng phát triển cùng dự án có chất lượng tốt.

Dù thị trường đang rất biến động nhưng với những sản phẩm có giá trị thực vẫn mang lại thanh khoản tốt. Còn tại giai đoạn 2010 - 2011, hầu hết các dự án bất động sản đều nằm trên giấy, chưa hoàn thiện pháp lý nhưng đã tung ra thị trường để giao dịch. Lúc này, nhà đầu tư mua các sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ không có giá trị hiện hữu. Vì vậy, khi ngân hàng siết tín dụng sẽ kéo theo sự sụt giảm của nhu cầu đầu tư. Những dự án không có giá trị hiện hữu chắc chắn không có thanh khoản tốt.

Ở giai đoạn hiện nay, nếu có những biến động thì kịch bản xấu có thể xảy ra là hiện tượng cắt lỗ. Tuy nhiên, với lợi thế hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng chỉ xảy ra cục bộ trên một số địa phương hoặc vài phân khúc. Tình trạng lan rộng ra thị trường sẽ khó xảy ra. Thêm một yếu tố tích cực khác là Nhà nước đang kiểm soát tốt hơn về lãi suất và lạm phát. Tuy nhiên, theo dự báo của ông Thành, trong trường hợp giá bất động sản tăng cao, thì đến một giai đoạn nhất định nó sẽ tự xuống. Mốc thời gian để giá bất động sản có thể hạ nhiệt dự kiến diễn ra vào giữa năm 2023.