Giá bất động sản liên tục tăng cao, nhà đầu tư tay ngang e ngại “xuống tiền”

Thị trường bất động sản tăng giá nhanh

Cùng với thị trường chứng khoán, năm 2022 đã ghi nhận sự sôi động chưa từng có của thị trường bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại đây. Giá bất động sản đã tăng hầu hết ở các phân khúc, điển hình là phân khúc đất nền. theo dự báo thị trường bất động sản năm 2022 của giới chuyên gia bất động sản, cơ hội cho giới đầu tư vẫn luôn khá nhiều tiềm năng, tuy nhiên cũng sẽ có những rủi ro hơn cần phải lưu ý.

Theo số liệu công bố của Bộ Xây dựng, tính trên toàn quốc, so với thời điểm năm 2020, giá bất động sản tăng ở tất cả các phân khúc, mạnh nhất là đất nền với mức tăng 20-30%; tiếp theo là nhà liền thổ với 15-20% và chung cư với 5-7%.

Với việc lãi suất ngân hàng thấp (khoảng 7,5%), tổng mức đầu tư công năm 2022 trên 550.000 tỷ đồng đã và đang được giải ngân. Tình hình chính trị ở nước ta ổn định. Bên cạnh đó, uy tín của Việt Nam trên trường quốc tế ngày càng tăng....Tất cả những yếu tố đó đều tác động lên thị trường bất động sản, làm cho giá trị bất động sản gia tăng liên tục.

Tuy nhiên, hiện nay giá bất động sản tăng nhanh trên diện rộng ở nước ta. Số vốn đầu tư bất động sản ngày càng lớn, nở rộ ở nhiều phân khúc gây khó cho nhà đầu tư lựa chọn và phân tích khi đầu tư.

Thời điểm hiện tại giống như năm 2008. Cơ hội rất nhiều nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro không thể lường trước.

Ông Nguyễn Trường Hùng một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ bí quyết đầu tư là làm ngược lại với những gì mọi người đang làm; mua khi mọi người đang bán và bán khi mọi người đang mua.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2022. Theo đó, giá nhà thương mại dự kiến sẽ tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế.

Theo số liệu khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá nhà ở vẫn tiếp tục tăng bất chấp dịch bệnh. Báo cáo về thị trường Việt Nam quý 4/2021 của Savills Việt Nam cho thấy, giá nhà đã lập đỉnh suốt thời gian qua không ngừng nghỉ.

Điều đáng chú ý nhất thời điểm đầu năm là gói phục hồi và kích thích kinh tế tổng thể với quy mô 350.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua từ tháng 1/2022 với nhiều chính sách hỗ trợ, giải ngân trong năm 2022 và 2023. Đây được xem là bệ đỡ vững chắc cho thị trường bất động sản mang đến nhiều lợi ích kép như:

Thứ nhất, dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, giúp tài sản gia tăng giá trị.

Thứ hai, các gói kích thích kinh tế hồi phục góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong năm 2022 sẽ cao hơn so với năm 2021. Đây chính là "cơ hội 1 thập kỷ mới có một lần" cho các nhà đầu tư tăng gấp đôi, gấp ba và gấp bốn lần giá trị ròng của họ.

Lạm phát sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?

Các cơ hội đầu tư bất động sản vẫn luôn có sẵn dự địa, không chỉ riêng năm nay hay thời gian tới, tuy nhiên vấn đề quan trọng nhất với nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại cần lưu ý là lạm phát.

Theo CEO FINA, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng sẽ dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại thị trường bất động sản. Kinh nghiệm cũng cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng, thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho mọi tình huống xấu.

Ông Đào Phúc Tường, Chuyên gia tài chính cho rằng, nếu đặt trong tương quan so sánh giữa các kênh đầu tư khác nhau, thì theo khảo sát “bỏ túi” của chuyên gia, những nhà đầu tư thuộc mệnh Kim, Thổ luôn hợp với đầu tư bất động sản bất kể trong năm nào.

Ông này phân tích, Áp lực lạm phát gia tăng, bất động sản có thể là kênh đầu tư an toàn nhưng nhìn rộng hơn, trong bối cảnh giá hàng hoá leo thang, giá dầu vượt đỉnh 100 USD thùng, không ngoại trừ khả năng lạm phát lên cao hơn so với kịch bản đưa ra dưới 4%, lúc đó Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh mặt bằng lãi suất thì rủi ro với người mua ngắn hạn là yếu tố cần đặc biệt lưu ý.

Phân tích thêm về vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, mục tiêu duy trì lạm phát trong khoảng 4% của Quốc hội là có thể đạt được. Mặc dù vậy, bối cảnh bất ổn chính trị trên thế giới trong đó chiến tranh Nga - Ukraine đang tác động đến hoạt động sản xuất và kinh doanh tại Việt Nam.

“Như vậy, dưới tác động của chiến tranh cũng như những ảnh hưởng vẫn còn tồn tại của Covid-19 khiến mục tiêu giữ lạm phát ở mức dưới 4% là rất thử thách cho nền kinh tế cũng như chính sách tài khóa. Mục tiêu này chỉ có thể đạt được trường hợp khả năng phục hồi của nền kinh tế hậu Covid-19 diễn ra đúng như kỳ vọng và tình hình chiến tranh giữa Nga và Ukraine được giải quyết ổn thỏa thông qua các đàm phán sớm”, ông Khương nói.

Theo ông này, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. 

Vị chuyên gia này phân tích, khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

Đặc biệt, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế nguồn cung. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Chính vì vậy, chuyên gia Sử Ngọc Khương nhận định trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.

Giám đốc cấp cao của Savills nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. “Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng”, ông nói.