Dự báo số lượng nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh kể từ năm 2024

Sáng ngày 10/10, các chuyên gia của DKRA Group đã thảo luận tại chương trình Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP HCM và vùng phụ cận quý III/2022. Vấn đề được bàn luận xoay quanh việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho biết nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm nhiều năm qua là vì nhiều lý do. Đầu tiên là vấn đề pháp lý. Đây là vướng mắc chung của toàn bộ thị trường, trong đó có cả phân khúc nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư cảm thấy nản chí khi triển khai phát triển những dự án mới vì rào cản pháp lý vẫn còn gặp những trở ngại, tương tự như quy trình cấp phép dự án mới.

Ông Thắng cho biết: “Hiện tại, phát triển nhà ở xã hội cũng chưa có quỹ đất riêng. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội trên thị trường hiện đều thuộc những dự án có quy mô lớn vì luật quy định các chủ đầu tư buộc phải bỏ ra 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, những dự án đơn lẻ trên thị trường đa phần không có quỹ đất dành cho loại hình này”.

Ngoài ra, chi phí đầu vào để triển khai những dự án bất động sản đã tăng khá mạnh, trong đó có chi phí nhân công, chi phí lãi vay và chi phí nguyên vật liệu… nhất là vấn đề tiếp cận với nguồn vốn vay trong điều kiện hiện nay rất khó khăn. Các chủ đầu tư bị khống chế về mức lợi nhuận tối đa trên tổng mức đầu tư riêng đối với nhà ở xã hội. 

Ông Thắng cho biết chính vì chi phí tăng cao, và lợi nhuận bị khống chế 10% nên các chủ đầu tư tỏ ra không mấy mặn mà trong việc tập trung nguồn lực để phát triển loại hình nhà ở xã hội này.
Trong khi đó, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group nhận định rằng người có nhu cầu mua, thuê nhà ở xã hội sẽ cần nhiều thời gian để chuẩn bị hồ sơ, rồi còn chờ địa phương xác nhận xem có đủ điều kiện hay không.

Bà Huyền dẫn chứng rằng: “Ngay cả những địa phương cũng bị loay hoay khi xác nhận những văn bản này. Họ mất nhiều thời gian để xác nhận và cũng gặp những trường hợp nhũng nhiễu bởi lẽ hiện nay, hệ thống dữ liệu của chúng ta chưa đầy đủ và chưa đồng bộ.

Người dân khó có thể tiếp cận được với những gói mua nhà vì hạn chế về thông tin cũng như giới hạn số lượng nhà ở xã hội. Ở nhiều trường hợp đã hoàn thành xong công đoạn xong hồ sơ, xác minh xong những giấy tờ cần thiết, tuy nhiên lại vướng mắc về thủ tục thế chấp vay vốn. Người mua nhà tới văn phòng đăng ký đất đai nhằm đăng ký thế chấp, tuy nhiên văn phòng đăng ký đất đai lại phản hồi rằng chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ đó ở một tổ chức tín dụng. Mặt khác, chủ đầu tư lại phủ nhận thông tin đó. Bởi vậy, khách hàng đã không thể nào tiến hành và thực hiện những thủ tiếp theo để hoàn tất quá trình”.

Dự báo của các chuyên gia DKRA Group cho thấy toàn bộ thị trường sẽ bị tác động mà không phải riêng nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng dự báo rằng trong thời gian tới, nguồn cung và sức cầu trên toàn thị trường sẽ tiếp tục giảm.

Nguồn cung nhà ở xã hội được cho là sẽ tăng mạnh từ năm 2024 với sự góp mặt của nhiều doanh nghiệp, và khó có thể tăng vọt trong quý 4 của năm sau.

Xét về mặt lâu dài, Việt Nam vẫn cần thúc đẩy triển khai những chương trình nhà ở quốc gia, nhanh chóng hoàn tất việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và tăng cường bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập giống như các quốc phát triển trên thế giới.

Cùng với đó, chính phủ cũng cần quan tâm đẩy mạnh việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt những đối tượng có đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội, sao cho phù hợp với đặc thù kinh tế của từng khu vực, địa phương cũng như vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi.

Ông Võ Hồng Thắng đã có nhận định rằng Việt Nam có thể cân nhắc áp dụng một số mô hình nhà ở xã hội trên thế giới trong tương lai.

Ở Mỹ, quỹ tín dụng dành cho những đơn vị phát triển nhà ở xã hội cho thuê đã được đưa ra. Theo đó, chính phủ nước này sẽ hỗ trợ thuế trong vòng 15 năm. Hay tại Singapore, đối tượng có thể đăng ký mua nhà ở xã hội với mức giá ưu đãi là những người có thu nhập thấp. Họ có thể mua nhà ở loại này với mức giá ưu đãi và nhà nước sẽ thực hiện xây dựng dự án khi lượng hồ sơ đạt tối thiểu 70%. Chẳng hạn như nhà nước đưa ra kế hoạch xây dựng 1.000 căn, dự án này chỉ bắt đầu được khởi công xây dựng khi hồ sơ đăng ký mua đạt 700 căn trở lên.

Tại Trung Quốc, chính quyền Thượng Hải cũng cho xây dựng các dự án nhà ở xã hội, và ký túc xá với diện tích 40 đến 50m2. Những căn nhà được trang bị nội thất cơ bản cho thuê trong khoảng 2 năm và 5 năm là tối đa.

Nhật Bản cũng có chương trình tương tự như vậy. Cụ thể, chính phủ đã kết hợp với địa phương để góp vốn xây dựng chương trình nhà ở. Các đối tượng đủ điều kiện sẽ không cần đóng thêm khoản phí duy trì nào và sẽ được thuê với mức giá ưu đãi. Để giá thuê hàng năm được điều chỉnh phù hợp, người đi thuê sẽ bị kiểm soát thu nhập. Ông Thắng cho biết: “Việt Nam cần đồng bộ hóa các dữ liệu thì mới có thể triển khai mô hình này thành công”.