Doanh nghiệp bất động sản trong cơn "đại phẫu"

Hiện nay, thị trường vốn Việt Nam với những chuyển biến bất ngờ thời gian qua cũng đang tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp tìm vốn. Kênh ngân hàng cũng đã ghi nhận tín dụng siết chặt cũng như lãi suất tăng dần, huy động từ trái phiếu cũng như cổ phiếu cũng đang đối mặt với những thách thức mới. 

Và trước những khó khăn bủa vây thì các doanh nghiệp đang phải tìm cách thích nghi với bối cảnh mới như việc cải thiện quản trị và tiết giảm chi phí, thay đổi với bối cảnh mới như cải thiện quản trị và tiết giảm chi phí, thay đổi các kế hoạch tăng vốn hay là tìm kiếm cho mình các nguồn vốn bổ sung. Trong đó thì các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều thách thức từ siết chặt tín dụng, môi trường lãi suất tăng cao hay là thanh khoản thị trường suy yếu đã buộc phải trải qua cuộc đại phẫu để tìm cách tồn tại. 

Thực trạng hiện nay là khó huy động vốn

Theo thống kê của Savills cho thấy, lượng giao dịch căn hộ trong quý 3 ở TP. HCM giảm đến 89% so với quý trước đó và tương đương chỉ hơn 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới thậm chí đã về mức thấp nhất từ năm 2019 đến hiện tại, chỉ đạt mức 15%. 

Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM - bà Võ Thị Khánh Trang cho biết: “Một số dự án từng có kế hoạch mở bán vào cuối năm nay đã quyết định tạm hoãn trong 1-2 quý. Lý do là chủ đầu tư muốn xem lại thị trường để đảm bảo cung cầu phù hợp hơn”. 

Nhiều dự án đang được các chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán và lãi suất vay 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài. Các dự án cao cấp còn đưa ra mức chiết khấu lớn từ 40 - 50% khi mà khách hàng thanh toán vượt tiến độ. 

Cũng theo đó, lãi suất ngân hàng tăng cao cũng gây ra áp lực đến cả doanh nghiệp địa ốc và người vay mua nhà. Như thế, hoạt động phát hành trái phiếu của khối bất động sản cũng đã thu hẹp với trên 8.000 tỷ đồng trong quý 3, so với cùng kỳ giảm 90% càng tạo thêm áp lực vốn cho doanh nghiệp. 

Việc huy động ở trên thị trường chứng khoán cũng không sáng sủa hơn khi mà các chỉ số đã liên tục rơi về mức thấp và hàng loạt cổ phiếu bị bán tháo trong các tháng vừa qua. Hệ quả chính là nhiều công ty phải thay đổi các kế hoạch tăng vốn cho phù hợp với xu hướng. 

Gần đây nhất là phải kể đến Novaland đã thông báo hủy đăng ký cuối cùng 14/11 thực hiện quyền phát hành cổ phiếu để có thể tăng vốn cổ phần. Và việc tạm hoãn bởi lãnh đạo của Tập đoàn nhận thấy phương án này không còn phù hợp với tình hình hiện tại. 

Novaland thông tin thêm: “Hội đồng quản trị cam kết sẽ xin ý kiến Đại hội đồng cổ đông về thời điểm triển khai phương án phát hành tại cuộc họp gần nhất”. 

Một ông lớn khác đó là DIC Corp cũng phải điều chỉnh phương án huy động vốn. Công ty cũng có kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông với mức giá bán đầu là 30.000 đồng/cổ phiếu. Mặc dù vậy thì diễn biến xấu ở trên thị trường cũng khiến cho đơn vị điều chỉnh giá bán về mức 20.000 đồng và trong lần gần đây nhất chỉ còn 15.000 đồng. 

Ngoài nhóm bất động sản thì còn có nhiều công ty khác cũng phải thay đổi kế hoạch tăng vốn. Đại gia phân phối xe sang Haxaco đã phải 2 lần rút hồ sơ chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và Viconship cũng đã phải dừng triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ 40 triệu cổ phiếu hoặc là các đại diện khác như Danameco, Cienco4, CKG, Sao Mai, Ladophar, Louis Capital,…

Các doanh nghiệp cần tìm hướng thích nghi

Đứng trước nhiều khó khăn của doanh nghiệp địa ốc, Bộ Xây dựng cho hay sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật với mục đích tháo gỡ vướng mắc để có thể đưa ra giải quyết về kiểm soát lại cơ cấu tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo sử dụng đúng với mục đích, tránh rủi ro và tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực này. 

Lãnh đạo của Bộ cũng nhấn mạnh rằng sẽ đưa ra các giải pháp liên quan đến huy động vốn và tháo gỡ những khó khăn về đầu tư đồng thời các doanh nghiệp có năng lực và có tín nhiệm có dự án tốt cần tạo điều kiện để có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng phát triển dự án từ đó góp phần tăng nguồn cung. 

Còn ở phía doanh nghiệp thì các công ty bất động sản cũng đang tìm cách thích nghi với môi trường mới như tăng mạnh chiết khấu và ưu đãi bán hàng để có thêm nguồn tiền hay các biện pháp về tiết kiệm giảm chi phí hoạt  động đầu tư hay cắt giảm nhân sự,...

Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng xác nhận các doanh nghiệp cũng đang gặp nhiều khó khăn bởi thị trường bất động sản đi xuống và cũng có ảnh hưởng từ các nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu. Hai yếu tố cùng ập đến khiến cho doanh nghiệp khó đỡ hơn. 

Ông Quang nói rằng: “Do đó doanh nghiệp cần có giải pháp ngay lập tức, việc đầu tiên phải làm là rút gọn và giảm tối thiểu chi phí nội bộ, cắt giảm lương và quy mô hoạt động tối đa”. 

Hơn thế, các công ty cũng nên ưu tiên bán sản phẩm đang thu hút nhà đầu tư và cần có chính sách khuyến mãi, chiết khấu hấp dẫn. Bởi vì chi phí vốn thực tế cũng đã tăng cao nên cần chiết khấu tốt cho khách hàng nhằm tận dụng được nguồn vốn hay kéo dài thời gian thanh toán để hỗ trợ cho khách hàng. 

Cũng theo đó, các chủ đầu tư cũng cần chào bán các bất động sản mang tính riêng biệt, tính riêng phân khu để có thể tráng việc khi mà  chiết khấu có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư cũ. 

Chuyên gia Trần Khánh Quang: “Không những thế, doanh nghiệp cũng cần có giải pháp ngay lập tức và việc đầu tiên đó là rút gọn cũng như giảm thiểu chi phí nội bộ, cắt giảm lương và quy mô hoạt động tối đa”. 

Và dù đối mặt với nhiều thách thức thì các tập đoàn bất động sản lớn cũng đang có vị thế tài chính tương đối ổn định. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng cho thấy dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cũng đã tăng mạnh với con số dương gần 2.000 tỷ đồng. Cũng nhờ đó mà việc lưu chuyển tiền thuần trong 3 quý vừa qua đạt hơn 3.900 tỷ đồng. 

Có thể thấy, diễn biến trên cũng giúp cho quy mô tiền và tương đương tiền của Novaland tiếp tục được mở rộng lên mức 21.166 tỷ đồng. Quy mô này cũng là tương đối an toàn để cho doanh nghiệp có thể chống chịu với những khó khăn trong thời gian tới. 

Hay ví dụ ở Nam Long, doanh nghiệp vẫn có quy mô tiền nhàn rỗi tăng 9% so với hồi đầu năm lên gần 4.200 tỷ đồng. Nguồn tiền này cũng đã giúp cho đại gia địa ốc này chủ động phát triển dự án trong bối cảnh bất động sản bị kiểm soát tín dụng và rà soát trái phiếu, lãi suất tăng. 

Khoản tiền mà khách hàng đặt cọc mua sản phẩm của các công ty cũng duy trì được con số vô cùng ấn tượng. Novaland cũng ghi nhận khoản mục người mua trả tiền trước 14.864 tỷ đồng, so với quý II cao hơn 2.300 tỷ đồng và so với đầu năm hơn 6.500 tỷ đồng. Còn Nam Long cũng có gần 3.838 tỷ đồng, so với đầu năm tăng 56%. Vinhomes thậm chí còn có hơn 60.400 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng thêm 11.400 tỷ đồng trong quý vừa qua.