Điều gì khiến bất động sản công nghiệp bất ngờ giảm tốc?

Bất động sản công nghiệp bước vào mùa trầm lắng

Báo cáo của Cushman & Wakefield đã chỉ ra, vùng trọng điểm phía Nam có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn đã giảm lần lượt 8/11 và 9 điểm phần trăm so với cùng kì năm trước. Đi ngược với xu thế hạ nhiệt của lượng tiêu thụ, giá thuê nhà kho và đất công nghiệp tại đây vẫn trăng lần lượt 8,1-13% theo năm, suy chỉ có nhà xưởng xây sẵn giá cho thuê giảm 3.3% so với cùng kì.

Nguyên nhân được Cushman & Wakefield chỉ ra là do tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu. 

Cũng theo báo cáo của Cushman & Wakefield, đất cho thuê trong quý 1 nguồn cung khoảng 28.000 ha, không tăng nhiều so với quý trước nhưng tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 81%, ổn định theo quý và có mức tăng 8 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê tăng 2,5% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kì năm ngoái đạt 163 USD/m2/ chu kì thuê. 

Thống kê thị trường nhà xưởng xây sẵn, báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy tổng diễn tích nguồn cung tính tới hết tháng 3 là 4,85 triệu m2, tăng 1,6% theo quý và 6% theo năm. 78% là tỷ lệ lấp đầy, tăng 2 điểm phần trăm so với quý IV/2022 và tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước. Giá thuê bình quân ổn định theo quý và giảm 3,3% theo năm đạt 4,6USSD/m2/tháng. 

Về phần nhà kho xây sẵn, báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra, nguồn cung của thị trường khoảng 5,07 triệu m2, tăng 1,3% theo quý và tăng 25% theo năm. 73% là tỷ lệ lấp đầy trong quý I, giảm 3 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê của phân khúc này ổn định theo quý và tăng 8,1% so với cùng kỳ năm 2022, dao động 4,4 USD/m2/tháng.

Cũng theo Cushman & Wakefield, nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ không được bổ sung thêm trong năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai đối với nhà xưởng và nhà kho có thể tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn năm 2022. Cả hai đều sẽ ở mức gần 1,1 triệu m2.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định bất ổn của kinh tế toàn cầu cùng với tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm sẽ tác động đến nhu cầu trong ngắn hạn. Vì vậy, điều này sẽ khiến giá thuê bất động sản xây sẵn ổn định, thậm chí có thể giảm trong giai đoạn 2023-2025. Bên cạnh đó, ngành công nhiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức khi cùng một lúc nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. Trong quý I/2023, số vốn đăng kí và vốn thực hiện của các doanh nghiệp FDI giảm lần lượt là 38,8% và 2,2% so với cùng kì năm ngoái. Ngoài ra, các hoạt động thương mại cũng chậm lại và ảnh hưởng tới sản xuất. Đặc biệt, chỉ số sản xuất công nghiệp của toàn ngành cũng như lĩnh vực chế biến chế tạo đều hạ xuống mức âm trong quý I/2023. Đó là điều chưa từng xảy ra kể từ quý III/2021. 

Trong báo cáo công nghiệp quý I/2023, CBRE Việt Nam đã cho thấy sự phân hóa lẫn cạnh tranh giữa bất động sản công nghiệp ở thị trường cấp 1 và 2 tại khu vực miền Nam. Trong đó, thị trường cấp 1 gồm các thủ phủ công nghiệp phát triển sớm như: TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Thị trường cấp 2 có vị trí xa thành phố lớn như Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh. So sánh giữa hai thị trường CBRE cho biết, thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê "mềm" hơn, chi phí nhân công rẻ so với thị trường cấp 1 đồng thời quỹ đất còn nhiều, giúp khách thuê có nhiều lựa chọn hơn.

Trước đó, báo cáo công nghiệp của JLL cũng chỉ ra những tín hiệu giảm tốc này khi cho thấy thị trường nhà kho xây sẵn trại khu vực miền nam và có dấu hiệu bước vào mùa trầm lắng ngắn hạn. Cũng theo JLL, 3 tháng đầu năm thị trường được thúc đẩy chủ yếu nhờ nhu cầu thuê của khách nội địa, do hoạt động xuất khẩu cuả cả nước còn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém.

Còn nhiều dư địa phát triển?

Bình luận về tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Việt Nam, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills cho biết thị trường này còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.

Cũng theo ông John Campbell, các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm hệ thống logistics 4.0 và dịch vụ giao hàng chặng cuối. Bên cạnh đó, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm mà các chủ đầu tư có thể tận dụng để phát triển dự án mới và tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu để đáp ứng các yêu cầu về kỹ thuật cũng là điểm thu hút nhà đầu tư.

Thực tế nhiều năm qua, Việt Nam đã thu hứt khá nhiều nhà máy sản xuất lớn như Lego với vốn đầu tư 1 tỷ USD; LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD cùng nhiều đối tác của Apple như Foxconn, Quanta Computer và BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) đều đã có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà máy tại Việt Nam.

Các chuyên gia tại Colliers đã nhìn nhận rằng với sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, phát triển kết nối giao thông giữa các khu vực cảng biển và hỗ trợ cho dịch vụ hậu cần thì bất động sản khu cồng nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng trong thời gian tới.

Chuyên gia Colliers dự báo, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp để làm dịch vụ hậu cần tại hầu hết khu kinh tế trọng điểm của cả nước. Điều này cho thấy bất động sản công nghiệp đang được nhà đầu tư xem như một kênh an toàn khi cả tình hình vĩ mô và toàn cầu còn nhiều bất ổn. 

Cùng quan điểm này, các chuyên gia phân tích của SSI cũng nhấn mạnh hoạt động đầu tư vào khu công nghiệp trong thời gian tới được đánh giá hấp dẫn do tiền VNĐ mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực. Chuyên gia SSI nhấn mạnh, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi. Đồng thời, giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan.

Tuy nhiên, trong bối cảnh Việt Nam trở thành một trong những điểm đến của làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, các chuyên gia cho rằng từ việc phải đi mời chào, đưa ra các ưu đãi để thu hút dự án FDI. Tuy nhiên, theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cần xây dựng bộ công cụ sàng lọc dự án FDI để lựa chọn các dự án hiệu quả, phù hợp với tiêu chí phát triển của Việt Nam.

Phó tổng thư ký VCCI nhấn mạnh việc xây dựng bộ công cụ sàng lọc sẽ từng bước khắc phục được những hạn chế của hoạt động thẩm định dự án FDI hiện tại, đồng thời đón dòng vốn phù hợp với định hướng của Việt Nam.