Đến bao giờ giá bất động sản về tiệm cận với người có nhu cầu ở thực?

Dựa vào lương thì phải 120 năm mới đủ mua nhà

Cách đây 10 năm, vợ chồng chị Mùi (ở Thanh Hoá) cùng 2 người nhỏ mới tuổi chập chững biết đi, bỏ lại vườn tược, nhà cửa ở quê để vào TP.HCM lập nghiệp, những mong con cái được học hành chốn phồn hoa.

Thế nhưng, dù đã cố gắng làm tăng ca triền miên trong các khu công nghiệp, chi tiêu dè sẻn, thậm chí hạn chế cả việc về quê, vài năm mới dám về quê đón Tết một lần, nhưng vợ chồng chị đến nay vẫn không thể mua nổi một căn nhà ở xã hội vì giá nhà liên tục tăng.

5 năm qua, giá nhà tại Việt Nam đã tăng trung bình 4-5%/năm. Hiện tại, giá nhà vẫn đang tiếp tục tăng 5-6% trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, tốc độ đô thị hóa mạnh tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Vậy hiện giá nhà tại Việt Nam đã hợp lý chưa? So với các nước trong khu vực như Nhật Bản, HongKong, Singapore… thì hiện giá nhà Việt Nam vẫn đang khá thấp. Hiện nay, giá trung bình của một căn hộ cao cấp ở TP. HCM giao động ở mức 1.781 USD/m2, tức khoảng 178.000 USD/ căn 100m2. Trong khi đó, căn hộ tương tự tại Thái Lan, Singapore, Indonesia, Thượng Hải, Malaysia... sẽ giao động ở mức 500.000-600.000 USD, tức cao hơn 3-4 lần so với giá nhà tại TP.HCM.

Tương tự, trung bình một căn hộ giá rẻ ở TP.HCM giao động ở mức 30.000-40.000 USD (tương đương 650-850 triệu đồng/căn) thì nhà giá rẻ ở Hong Kong, Bangkok, Manila ở mức 300.000 USD/căn, tức gấp 10 lần so với Việt Nam.

Tuy nhiên, để khẳng định giá nhà là cao hay thấp thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Hiện tại, GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm sau luôn cao hơn năm trước. Thế nhưng, con số này vẫn còn thua xa so với nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á. Cụ thể, năm 2020, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đạt 3.561 USD, vẫn thua xa GDP bình quân đầu người của Thái Lan với 7.189 USD; Malaysia với 10.402 USD; Trung Quốc với 10.500 USD và Singapore với 59.798 USD. Theo dự báo thì đến năm 2030,  GDP bình quân đầu người của Việt Nam sẽ đạt 7.000 - 7.500 USD, tương đương của Thái Lan năm 2019 và chưa thể theo kịp của Malaysia năm 2010.

Như vậy, từ những số liệu về mức thu nhập của người dân và giá nhà ở trên, có thể thấy, giá nhà ở Việt Nam vẫn đang cao hơn so với thu nhập trung bình của người dân và cao hơn so với giá nhà của các nước trong khu vực.

Theo GS Đặng Hùng Võ, muốn đánh giá được giá nhà là cao hay thấp trong khu vực thì chỉ cần nhìn vào tỷ số giá nhà ở trung bình/ tiền lương trung bình trong năm của người dân khu vực đó.

Tại các nước châu Âu, tỷ số này là 2. Tại Thái Lan, tỷ số này là 7. Tại Việt Nam, trong cơn “sốt” đất giai đoạn năm 2007 - 2008, tỷ số này là 25, trong cơn “sốt” đất hiện nay, tỷ số này là 30.

GS Đặng Hùng Võ phân tích, giả sử mỗi người lao động tiết kiệm được 25% tiền lương mỗi tháng thì sau 4 năm đi làm sẽ tiết kiệm được 1 năm tiền lương. Với tỷ số nêu trên, người dân ở châu Âu sẽ mất 8 năm lao động để tích tiền mua nhà; người dân Thái Lan cần 28 năm lao động để đủ tiền mua nhà và người dân Việt Nam cần 100 – 120 năm đi làm thì mới đủ tiền mua được nhà. Trong khi đó, lại có một bộ phân nhỏ những người giàu lên từ đất, từ việc kinh doanh nhà ở.

“Rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam chưa phục vụ nhu cầu tiêu dùng của số đông người dân mà chỉ đáp ứng một bộ phận nhỏ giới đầu cơ, những người giàu lên vì đất” – ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Đồng quan điểm này, công ty DKRA Việt Nam cho rằng, thế hệ sinh sinh từ năm 1981 – 1991 ở Việt Nam hiện nay nếu chỉ nhìn vào mức lương thì sẽ rất khó mua nhà nếu không có sự hỗ trợ của gia đình, người thân hay nhiều nguồn thu khác bởi mức thu nhập bình quân của họ đang còn thấp so với mặt bằng giá nhà. Trong khi đó, giá nhà ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì liên tục tăng.

Ngăn chặn đầu cơ bất động sản

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, từ giữa năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra những biện pháp siết tín dụng bất động sản để ngăn chặn tình trạng "sốt" đất. Tuy nhiên, giải pháp lâu dài thì vẫn phải tìm cách loại bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào kinh doanh, sản xuất. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ về sắc thuế bất động sản phù hợp; có giải pháp kiểm soát được lượng vốn đầu tư vào bất động sản và so sánh với lượng vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Và phương án dùng công nghệ số, chuyển đổi số cũng là một giải pháp cần thiết để công khai, minh bạch, thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản…

Ông Trần Xuân Lượng - Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, giá đất do Nhà nước quy định hiện vẫn chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách Nhà nước, khiếu nại, tạo kẽ hở cho tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Để tăng cường năng lực quản lý đất đai, đặc biệt là giá đất, bình ổn thị trường bất động sản, khai thác tốt nguồn thu từ đất, sử dụng đất đai hiệu quả, chúng ta cần phải nghiên cứu các giải pháp làm sao nhằm định giá đất cho tiệm cận với giá trị thị trường.

Việc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Kết quả định giá sẽ giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch. Cụ thể, đó là cơ sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất. tiếp đó, định giá đất là cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như việc tính thuế, cho thuê, thế chấp, cầm cố… Cuối cùng, đó là cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, định giá đất còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội, đặc biệt là giải quyết tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.