Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn góp phần giảm giá nhà chung cư 

Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án

Theo Tiền phong, mới đây, vào ngày 17/3 tại cuộc họp góp ý về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã không tán thành quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, sau buổi họp đại diện Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục chờ ý kiến của Chính phủ liên quan đến đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn và tiếp tục lấy ý kiến của các bên có liên quan về vấn đề này cũng như những vấn đề liên quan dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sẽ được đưa ra thảo luận lần đầu tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội vào tháng 5 tới đây.

Trong nội dung về sở hữu nhà chung cư, thời hạn sở hữu nhà chung cư do cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án. Phương án 1 là bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư. Phương án 2 là không quy định về sở hữu nhà chung cư. 

Trong tờ trình mới nhất gửi lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ chỉ đưa ra 1 phương án duy nhất là sở hữu nhà chung cư cần có thời hạn. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền quyết định. 

Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, chung cư có thời hạn sẽ do chính quyền địa phương xem xét quyết định, phụ thuộc theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư muốn xây dựng dự án 70 năm, chính quyền địa phương cũng phê duyệt thời hạn 70 với giá tính theo thời hạn này. Còn nếu thiết kế 100 năm thì sẽ phê duyệt theo thời gian này, theo đó, thời hạn sở hữu chung cư sẽ linh hoạt. “Một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là sẽ tồn tại 70 năm, cơ quan chức năng sẽ thẩm tra, phê duyệt. Vấn đề này tùy theo chủ đầu tư”, ông Sinh nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết thêm, theo phương án trên, chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, tuy nhiên phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Mức kinh phí đóng góp để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu cá nhân với suất đầu tư (tại thời điểm lập phương án bồi thường).

Trong trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phục vụ công tác tháo dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án. 

Trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sẽ ghi rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trường hợp chung cư hết thời hạn sở hữu chung cư những vẫn còn đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng theo kết luận của cơ quan kiểm định, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị sở quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu. 

Sở hữu chung cư có thời hạn làm giảm giá nhà chung cư

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam quy định thời hạn sở hữu chung cư nhằm cải tạo chung cư dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng, đồng thời còn góp phần làm giảm giá nhà chung cư. 

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có quan điểm đồng ý với quy định sở hữu chung cư có thời hạn, bởi việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề rất khó hiện nay. Do đó, nếu quy định thời hạn sở hữu chung cư thì việc cải tạo lại các chung cư đã xuống cấp sẽ đơn giản hơn do hết hạn sử dụng, người dân phải di chuyển đi nơi khác. “Tuy nhiên, khi thông qua Luật Nhà ở 2014, nhiều người phản đối quy định chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ rất nan giải”, ông Võ thừa nhận.

Trong khi đó một số chuyên gia lo ngại nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn được thông qua thì người dân sẽ lại đổ xô đi mua chung cư sở hữu vĩnh viễn. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Savills Hà Nội nói: “Tồn tại song song 2 loại hình này gây rối trên thị trường”. Bà Hằng cho rằng chỉ nên tồn tại 1 loại hình sở hữu nhà chung cư, một là sở hữu chung cư có thời hạn, hai là sở hữu vĩnh viễn như hiện nay. 

Về phía doanh nghiệp bất động sản, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Cty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, người Việt Nam có tâm lý nhà là tài sản lớn và có tính kế thừa nên chung cư có thời hạn càng về sau giá sẽ càng giảm. 

“Chung cư có thời hạn sử dụng chi phí xây dựng vẫn như nhau, chỉ khác là tiền sử dụng đất sẽ giảm đi, trong khi chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện dự án. Theo đó, giá chỉ rẻ đi khoảng 10 - 15% thì không hấp dẫn người mua. Thay vào đó, người dân sẽ bỏ thêm tiền để mua những tài sản có giá trị lâu dài như nhà đất trong ngõ và nhà ở vùng ven”, ông Toản nói. 

Theo ông Toản, về ngắn hạn chung cư có thời hạn sẽ khó thực hiện. Bên cạnh đó, tính hấp dẫn sẽ thấp đi với người mua nhà, các chủ đầu tư cũng không còn mặn mà thực hiện. Thay vào đó, việc áp dụng thời hạn sở hữu chung cư chắc chắn sẽ khiến phân khúc có cùng tầm giá như nhà đất trong ngõ, nhà ở vùng ven tăng giá cao.