Đất phi nông nghiệp là gì? Những quy định và câu hỏi liên quan đến đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là nhóm đất phổ biến đang nhận được sự quan tâm của nhiều người. Vậy đất phi nông nghiệp là gì? Pháp luật quy định như thế nào về đất phi nông nghiệp? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối có thể gặp phải khi tiến hành thủ tục pháp lý về đất phi nông nghiệp.

1. Đất phi nông nghiệp là gì?

Đất phi nông nghiệp là gì? Thế nào là đất phi nông nghiệp? Đất phi nông nghiệp là đất gì?,... là những câu hỏi mà nhiều người thắc mắc. Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 chia đất thành 3 nhóm là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. 

Luật Đất đai quy định rõ: “Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh”.

2. Đất phi nông nghiệp gồm những loại nào?

Sau khi hiểu được đất phi nông nghiệp là gì, tiếp đến bạn cần hiểu xem đất phi nông nghiệp gồm những loại nào? Theo Khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp bao gồm 8 loại. Cụ thể:

Đất phi nông nghiệp tại nông thôn

 Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp phép, sử dụng phù hợp với quy định sử dụng đất, xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc mở rộng mô hình nông thôn mới. Đất ở khu vực nông thôn bao gồm: 

• Đất xây nhà ở
• Đất xây dựng trường, trường học, trại, ao, vườn cùng khuôn viên của thửa đất dân cư

Đất phi nông nghiệp tại đô thị

Đây là khu vực đất nằm trong quy hoạch đô thị, do đơn vị có thẩm quyền cấp phép sử dụng để xây dựng đô thị, nhà ở, hội trường, ao hồ và các công trình xây dựng khác phục vụ cho đô thị.

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

Đây là loại đất có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào nhằm mục đích phục vụ cho quốc phòng - an ninh, đảm bảo an ninh quốc gia. Đất phi nông nghiệp ở trường hợp này có thể sử dụng làm căn cứ quân sự, xây dựng doanh trại, khu tập luyện quốc phòng, sẵn sàng khi đất nước rơi vào hoàn cảnh khó khăn hoặc có sự đe dọa dùng vũ lực, vũ trang từ bên ngoài.

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng

Với trường hợp này, đất được sử dụng để xây dựng đền, chùa, thánh thất, thánh đường, nhà nguyện, niệm phật đường, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các sơ sở khác của tôn giáo được sự cho phép hoạt động của Nhà nước.

Trong những năm trở lại đây, xu hướng xây dựng xây dựng từ đường và nhà thờ họ của người dân ngày một gia tăng, vấn đề sử dụng đất vào mục đích này cũng cần quan tâm và quy hoạch một cách chặt chẽ.

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp

Đất ở khu vực này được sử dụng để xây dựng các trụ sở, văn phòng quốc hội, các cơ quan nhà nước, nhà văn hóa, căn cứ tổ chức chính trị, đại sứ quán, bảo tàng và khu vực dành riêng cho y tế, giáo dục, thể thao, môi trường, ngoại giao, khoa học - công nghệ,...

Đất làm nghĩa trang - nghĩa địa

Loại đất này phải được quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc thăm viếng, chôn cất, đảm bảo vệ sinh môi trường và tiết kiệm đất. Đất phi nông nghiệp trong trường hợp này được sử dụng làm nơi chôn cất, nghĩa trang, nghĩa địa, nơi an nghỉ cho người đã khuất.

Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, nhóm đất này được quản lý và sử dụng theo quy định như sau:

• Đối với khu vực dùng làm đường, các công trình thủy lợi mang tính chất cho cộng đồng mà không đan xen nông nghiệp
• Đối với đất có mặt nước chuyên dùng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng và khai thác thủy sản hoặc phi nông nghiệp, nhà nước giao cho tổ chức để quản lý sử dụng và khai thác.
• Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, thuê hoặc sử dụng để phát triển kinh tế và thu tiền thuê đất mỗi năm. Hàng năm, Nhà nước cho thuê sông, ngòi, kênh rạch, suối và thu tiền thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản. Việc này góp phần tạo thêm nguồn thu lớn cho Việt Nam cũng như thu hút vốn đầu tư từ các nước, thúc đẩy kinh tế phát triển cùng với sự giao lưu văn hóa giữa các quốc gia.
• Cuối cùng là đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất, đất xây dựng kho, nhà chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Đất sử dụng cho khu di tích, danh lam thắng cảnh

Đất phi nông nghiệp dùng cho khu di tích, danh lam thắng cảnh được cấp để xây dựng khu du lịch hoặc dùng để phát triển các khu danh lam thắng cảnh nổi tiếng. 

Loại hình đất phi nông nghiệp này được Nhà nước quy định theo từng khu vực. Ngoài ra, mục đích sử dụng đất tại các khu vực này cũng khác nhau. Do đó, khách hàng cần hiểu rõ và lựa chọn khu vực đất phù hợp với mục đích sử dụng của mình.

3. Những giải đáp về đất phi nông nghiệp

Để tránh những tranh chấp không đáng có xảy ra, người mua cần hiểu rõ những vấn đề liên quan đến loại hình đất phi nông nghiệp này.

Đất phi nông nghiệp có được cấp Sổ đỏ không?

Theo Điều 100, 101 và 102 Luật Đất đai 2013, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất phi nông nghiệp như sau:

• Với các cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và sở hữu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được cấp Sổ đỏ. Các loại giấy tờ này bao gồm chứng minh quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993, các giấy tờ thừa kế, cho, tặng, giấy tờ thanh lý, hoá giá,…
• Đối với các cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, Cơ quan có thẩm quyền cần xác minh việc đất không có tranh chấp, được sử dụng đúng mục đích và quy hoạch của địa phương, công dân có hộ khẩu tại địa phương để xem xét cấp Sổ đỏ.
• Đối với cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Sổ đỏ khi Nhà nước cho phép hoạt động hợp pháp và không có tranh chấp.

Đất phi nông nghiệp có được xây nhà không?

Theo Khoản 1, Điều 170, Luật Đất đai 2013, đất phi nông nghiệp không được dùng để xây nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở, chủ sở hữu cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Đất vườn có phải đất phi nông nghiệp không?

Trong các văn bản pháp luật hiện chưa có quy định về đất vườn, nên loại đất này chưa được xác định là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đất vườn bao gồm phần đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa đất. Đất vườn chỉ dùng với mục đích trồng cây hoa màu, cây lâu năm,... Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn, người sử dụng cần làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo thông tư  153/2011/TT-BTC quy định, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản tiền phải nộp đối với đất sản xuất kinh doanh, đất ở, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào các mục đích kinh doanh. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo cách sau:

Số thuế phải nộp = số thuế phát sinh - số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Số thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất (%)

Trong đó:

• Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
• Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
• Thuế suất với đất ở được tính như sau:

Bậc thuế 1 có diện tích hạn mức với thuế suất 0.03%
Bậc thuế 2 có phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức với thuế suất 0.07%
Bậc thuế 3 có phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức với thuế suất 0.15%

Các loại đất phi nông nghiệp khác nhau sẽ có thuế suất khác nhau:

• Đất sản xuất kinh doanh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh: 0.03%
• Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định: 0.15%
• Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.
• Đất chiếm, đất lấn: 0.2%

Khi nộp thuế đất phi nông nghiệp, khách hàng cần đến cơ quan thuế cấp huyện, cơ quan thuế thành phố cấp tỉnh, quận hoặc thị xã để thực hiện. Trước khi nộp thuế, cá nhân/tổ chức cần đăng ký, khai một số thông tin liên quan. Sau đó, cán bộ cục thuế sẽ tính số thuế mà người sử dụng đất phi nông nghiệp cần nộp. Bên cạnh đó, một số địa phương cho phép người sử dụng đất nộp thuế tại cơ quan hoặc nộp trực tiếp cho cá nhân được cơ quan thuế có thẩm quyền ủy quyền thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bài viết trên đây đã giải đáp chi tiết cho câu hỏi “Đất phi nông nghiệp là gì?” và những vấn đề liên quan đến loại đất này. Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn những thông tin hữu ích để áp dụng vào các tình huống thực tế.