Đất ở tại đô thị là gì ? Các quy định về đất ở đô thị bạn nên biết

Đất ở tại đô thị là gì ?

Đất ở là gì?

Đất ở là đất xây dựng nhà ở hoặc những công trình phục vụ cho đời sống, vườn, ao, gắn liều với nhà ở trong cùng một thửa đất nằm ở trong khu dân cư, kể cả trường hợp ao vườn gắn liền với nhà ở riêng lẻ và đã được công nhận là đất ở. 

Đất ở tại đô thị là gì?

Dựa theo mục 3, điều 144, Luật Đất Đai năm 2013, đất ở đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư tại đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hiểu một cách đơn giản nhất thì đất ở đô thị chính là đất ở do hộ gia đình hay cá nhân sử dụng tại khu vực đô thị, bao gồm đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cuộc sống, xây ao, vườn,v.v… cùng trong thửa đất.

Hạn mức của đất ở đô thị

Hạn mức đất ở được hiểu là diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa  đã được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang.

Về cơ bản, để xác định phần diện tích đất ở thuộc hạn mức sử dụng hay ngoài hạn mức sẽ được căn cứ vào quyết định về hạn mức đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm xác định xem có được tách thửa, dồn thửa/thực hiện các nghĩa vụ tài chính nếu có.

Tại khoản 2,3,4,5 Điều 144, Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn mức đất ở đô thị như sau:

“2. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

3. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

5. Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Thời hạn sử dụng đất ở đô thị được quy định như thế nào?

Đất ở đô thị là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài, và đã được quy định rõ trong điều 125, Luật đất đai năm 2013 về thời hạn sử dụng. Cụ thể, trong các trường hợp sau thì cá nhân, hộ gia đình có thể sử dụng đất với thời hạn lâu dài ổn định:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật đất đai 2013;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

+ Đất thương mại - dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan được quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật đất đai 2013; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật đất đai năm 2013;

+ Đất được sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 Luật đất đai năm 2013;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử -văn hóa và danh lam thắng cảnh, đất xây dựng những công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật đất đai năm 2013.

Những lưu ý khi mua đất ở tại đô thị

Đầu tiên bạn cần tìm hiểu thông tin về mảnh đất

Những thông tin chung về mảnh đất bao gồm vị trí, quy hoạch khu vực, hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh,v.v… là những điều bạn cần phải nắm rõ trước khi đưa ra quyết định mua vì nó tác động trực tiếp đến cuộc sống của bạn và gia đình.

Vị trí mảnh đất bạn mua có đảm bảo được các nhu cầu cơ bản của bạn như thuận tiện đến cơ quan làm việc, có hệ thống trường học, chợ, các công trình tiện ích khác cho việc sinh hoạt. Và trên hết là khu vực đó có đảm bảo được an ninh, giao thông có thuận tiện cho việc đi lại.

Mảnh đất đó có thuộc diện quy hoạch hay không?

Bạn có thể kiểm tra từ hồ sơ địa chính của Sở Tài nguyên & Môi trường về pháp lý để đảm bảo mảnh đất đó không nằm trong diện bị giải tỏa hay quy hoạch dự án tại khu vực. 

Ngoài ra, bạn cũng cần phải tìm hiểu xem khu vực đó có yêu cầu gì về việc xây dựng nhà ở hay không. Ví dụ như các yêu cầu về chiều cao ngôi nhà, căn nhà có phải thiết kế có chiều cao từng tầng, chiều cao ô-văng, cửa đi hay cửa sổ theo quy định quản lý để đảm bảo thể thống nhất và hài hoà chung của khu vực đó. Bạn nên hỏi kỹ về tình trạng được cấp phép xây dựng của mảnh đất để tránh trường hợp khi mua được đất rồi không có khả năng xây nhà ở.

Đất phải có sổ đỏ riêng

Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng cần đặc biệt chú ý, bởi nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất. Tốt nhất bạn nên mua mảnh đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp của chính mảnh đất cần mua để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có bị thu hồi sau này.

Ngoài ra bạn cũng cần phải xem xét kỹ diện tích của mảnh đất trong sổ đỏ gốc để tránh nhầm lẫn việc mảnh đất đó đang nằm trong một thửa lớn hơn hay có quy hoạch lộ giới mà không biết. Việc nằm trong một “sổ chung” nghĩa là mảnh đất bạn mua chưa có sổ đỏ riêng. Hơn nữa, nếu mua đất chưa có sổ, bạn sẽ không biết bao giờ mới nhận được sổ, trong khi quy định về tách sổ của thành phố tương đối phức tạp, đất phải có diện tích phù hợp, phải có sẵn hạ tầng,v.v... Nếu quyết định vội vàng, bạn sẽ có  thể gặp nguy cơ "tiền mất tật mang".

Cẩn thận hợp đồng mua bán

Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất. Hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán) hoặc bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình để tránh việc tranh chấp tài sản sau này.

Với trường hợp mảnh đất đó là tài sản thừa kế thì trước khi làm hợp đồng đặt cọc, thì các thành viên được thừa kế cần phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ gặp phải tranh chấp giằng co.

Việc giao dịch mua bán đất bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm các thủ tục như sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi  xảy ra tranh chấp.

Do đó, tất cả các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua bán đất cần phải được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý và giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra để các bên liên quan đảm bảo được quyền cũng như lợi ích hợp pháp của mình.

Lời kết

Trên đây thông tin về đất ở tại đô thị là gì. Hi vọng những nội dung trong bài viết sẽ hữu ích và giảm thiểu được rủi ro cho bạn khi tham gia đầu tư vào đất đai.