Đất vườn là gì? Thủ tục để chuyển đổi đất Vườn sang Thổ cư

Đất vườn là gì?

Trước khi tìm hiểu các thủ tục, chuyển nhượng đổi sổ thì đầu tiên chúng ta cần phải hiểu rõ khái niệm đất vườn là gì? Hiện nay pháp luật nước ta chưa có định nghĩa chính xác về mảnh đất như thế nào thì được gọi là đất vườn. Tuy nhiên dựa vào tình hình thực tế, ta có thể hiểu một cách đơn giản như sau: Đất vườn là diện tích đất sử dụng trồng cây lâu năm hoặc cây trồng một năm có gắn liền với nhà ở trên mảnh đất đó.

Như vậy đất vườn có thể là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp tùy vào diện tích thửa đất theo quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Phân biệt đất vườn và một số loại đất khác

Nhu cầu chọn mua đất vườn tại các địa phương nước ta để làm nhà ở ngày càng gia tăng. Nhưng nhiều người vẫn chưa phân biệt rõ loại đất này với một số loại đất khác như đất ở hay đất trồng cây lâu năm. Để có thể giải đáp được những thắc mắc đó hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết qua nội dung dưới đây.

Phân biệt đất vườn với đất trồng cây lâu năm

Theo Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, trong đó quy định:

Đất vườn: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình tại các khu dân cư, trồng xen kẽ các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng được để tính diện tích cho từng loại.

Đất trồng cây lâu năm: Là diện tích đất chuyên để trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả và  cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu vực dân cư, cây có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa, nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này.

Đồng thời, tại Phụ lục kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 30/11/2001 hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ:

Mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước (hướng dẫn ghi Sổ địa chính và Giấy chứng nhận QSDĐ) có loại đất làm vườn (Vườn) và đất trồng cây lâu năm (LN) thuộc vào nhóm đất nông nghiệp.

Như vậy, sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn với đất trồng cây lâu năm đó là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải được gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.

Phân biệt đất vườn và đất ở

Theo quy định trong Luật đất đai 2013 về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt sau :

Đất ở: Mục đích sử dụng của đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể  được dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm hay trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về xử phạt về hành vi này.

Đất vườn: Đất vườn là đất có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra thành một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng đất vườn có thể được dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Điều 57 Luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về việc sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên, đất vườn không được phân loại vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo phân loại đất tại Điều 10 Luật đất đai 2013.

Khi nào đất vườn được xác định là đất ở?

Đất vườn là gì? Khi nào đất vườn được xác định được đất vườn là đất ở. Theo quy định của Luật đất đai 2013, một thửa đất vườn đủ điều kiện để tách thửa được công nhận là đất ở khi đáp ứng những điều kiện sau:

• Miếng đất có xây dựng nhà trên thửa đất đó;
• Thửa đất có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
• Diện tích đất vườn được công nhận là đất ở được xác định cụ thể như sau:

- Đối với đất hình thành trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng có các loại giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại Khoản 1,2,3 Luật đất đai năm 2013 mà trong giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích đã được công nhận QSDĐ.

- Trường hợp người sử dụng sở hữu giấy tờ về QSDĐ thuộc Khoản 1,2,3 Luật đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở bằng 5 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Điều 143, 144 Luật đất đai 2013.

- Đối với đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước 1/7/2004 và người sử dụng có giấy tờ về QSDĐ thuộc Điều 100 Luật đất đai năm 2013, trong giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích của đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

- Ngược lại, nếu trong giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định tối đa bằng với hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh. Diện tích đất vườn lớn hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương được xác định theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp.

Đất vườn là gì? Có được xây nhà ở trên đất vườn hay không?

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về đất đai, đất vườn muốn xây dựng nhà ở trên đó thì cần phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn. Người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan Tài nguyên & môi trường có thẩm quyền giải quyết hồ sơ. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của người sở hữu đối với diện tích đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng
• Nơi nộp hồ sơ: UBND cấp tỉnh nếu chủ sở hữu là tổ chức, UBND cấp huyện nếu chủ sở hữu là hộ gia đình, cá nhân.

Bước 2: Nộp tiền sử dụng đất tại cơ quan thuế

• Người nộp hồ sơ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tương ứng với diện tích cần chuyển đổi. Ngoài nộp việc tiền sử dụng đất, người nộp hồ sơ còn phải nộp thêm một số khoản phí và lệ phí khác theo quy định của pháp luật.

 Bước 3: Nhận kết quả thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Người nộp hồ sơ đến Cơ quan Tài nguyên & môi trường nhận giấy cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Có nên mua bán đất vườn để xây dựng nhà ở, chuyển đổi thành đất thổ cư không?

Đây có lẽ là vấn đề đang được nhiều người quan tâm vì mua đất vườn giá cả thường sẽ rẻ hơn so với đất thổ cư. Hiện nay, vấn đề mua đất vườn sau đó chuyển đổi thành đất ở đang khá phổ biến. Bởi vì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện được.

Tuy nhiên, khi thực hiện mua bán loại đất này khách hàng nên chú ý một số điểm sau đây:

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bên bán.: Chỉ mua bán đất khi có giấy tờ chứng minh QSDĐ, thửa đất đó không trong tình trạng tranh chấp, hay là tài sản bảo đảm nghĩa vụ cho giao dịch dân sự khác.

Nên chọn mua những mảnh đất có nhà ở trên đất cùng một thửa đất hoặc chọn mua thửa đất đã xác định rõ ranh giới và diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cuối cùng là thửa đất đó có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không, có bị hạn chế về chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

Lời kết

Đất vườn là gì? Đất vườn có thể chuyển đổi được sang đất thổ cư hay không? Bài viết trên đây đã cung cấp thông tin đầy đủ và chi tiết liên quan đến đất vườn. Hy vọng bài viết đã cung cấp những nội dung hữu ích đến quý bạn đọc, giúp bạn có thể thuận lợi giao dịch khi mua bán loại đất này.