Đất dôi dư là gì? Quy trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất dôi dư như thế nào?

Đất dôi dư là gì?

Đất dôi dư là gì? Đất dôi dư so với Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc là so với số liệu trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 có thể được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, tương ứng với mỗi trường hợp đó sẽ có cách xử lý (cách hợp thức hóa) khác nhau.

Các loại đất dôi dư

Đất dôi dư do đo không chính xác

Có thể thấy, diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ không phải khi nào cũng giống nhau, nhất là đối với thửa đất có hình thể phức tạp, phần nào đó là bởi đo thủ công.

Đối với trường hợp ranh giới không thay đổi tuy nhiên có đất dôi dư thì lý do là bởi đo đạc không chính xác, đối với trường hợp này xử lý theo quy định ở khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định ở Điều 100 của Luật này hoặc là Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc là cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo như số liệu đo đạc thực tế. Những người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”. 

Theo đó thì ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc là cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc là cấp đổi Sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Tức là diện tích dôi dư nghiễm nhiên thuộc về người sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Đất dôi dư do lấn chiếm

Ngược lại với trường hợp trên, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Sổ đỏ theo như quy định.

Và nội dung này cũng được nêu rõ ở nguyên tắc cấp sổ quy định ở khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất ở thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng như diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo đó thì đối với diện tích đất dôi dư mà chủ sử dụng đất đã sử dụng trước ngày 01/7/2014 thì sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc là sử dụng sau ngày 01/7/2014

Trong trường hợp này, đất dôi dư là phần đất dôi dư, xen kẹt chưa sử dụng hoặc là sử dụng sau ngày 1/7/2014. Xét về nguyên tắc thì diện tích đất dôi dư này thuộc về nhà nước (nếu như tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng sau ngày 1/7/2014 cũng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, bị coi là hành vi, lấn chiếm).

Mặc dù vậy, đối với phần diện tích đất dôi dư này vẫn có những cách xử lý mà theo đó nếu như người dân nắm rõ có thể được sử dụng một cách hợp pháp theo quyết định của cơ quan quản lý hành chính Nhà nước, cụ thể:

Làm đơn xin giao đất, cho thuê đất: Trên thực tế thì có một điều hiển nhiên rằng phần diện tích đất dôi dư thường không nhiều và không đủ điều kiện diện tích tối thiểu để tạo thành một thửa đất riêng. Đối với phần diện tích này thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản 11 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Việc đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện khi phần diện tích đất dôi dư, xen kẹt chưa được sử dụng hoặc là sử dụng sau ngày 01/7/2014 và có từ hai chủ sử dụng đất liền kề trở lên (cả hai ghi nhận đều có nhu cầu sử dụng).

Và việc đấu giá thực hiện theo quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là những chủ sử dụng đất ở liền kề với thửa đất đấu giá.

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất dôi dư là gì?

Theo Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong những loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

a, Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c, Những giấy tờ hợp pháp về quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc là tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/ 10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/ 10/ 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở  và giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đúng theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Những loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/ 10/1993 theo quy định của Chính phủ."

Trong trường hợp đang sử dụng đất, không có một trong những giấy tờ trên thì căn cứ Điều 101, Luật Đất đai 2013, quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng với tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình, đang trong quá trình sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không cần những giấy tờ quy định ở Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú ở địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, hiện nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất (không phải nộp tiền sử dụng đất).

Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có những giấy tờ quy định ở Điều 100 của Luật này tuy nhiên đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, hiện nay được Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trên đây là thông tin về đất dôi dư là gì? Quy trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất dôi dư như thế nào? mà chúng tôi muốn gửi đến bạn. Hy vọng những thông tin này có thể giúp bạn hiểu hơn về loại hình đất này và những giấy tờ cần thiết để hợp thức hoá đất dôi dư nhé!